房地产公司的初步设计管理工作指南.doc

房地产公司的初步设计管理工作指南对设计单位设计总说明编制深度的具体要求（1）工程设计的主要依据1）设计中贯彻国家政策、法规。2）政府有关主管部门批准的批文、可行性研究报告、立项书、方案文件等的文号或名称。3）工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件。4）公用设施和交通运输条件。5）规划、用地、环保、卫生、绿化、消防、人防、抗震等要求和依据资料。6）建设单位提供的有关使用要求或生产工艺等资料。（2）工程建设的规模和设计范围1）工程的设计规模及项目组成。2）分期建设（应说明近期、远期的工程）的情况。3）承担的设计范围与分工。（3）设计指导思想和设计特点1）采用新技术、新材料、新设备和新结构的情况。2）环境保护、防火安全、交通组织、用地分配、节能、安保、人防设置以及抗震设防等主要设计原则。3）根据使用功能要求，对总体布局和选用标准的综合叙述。（4）总指标1）总用地面积、总建筑面积等指标。2）其他相关技术经济指标。（5）提请在设计审批时需解决或确定的主要问题1）有关城市规划、红线、拆迁和水、电、蒸汽、燃料等能源供应的协作问题。2）总建筑面积、总概算（投资）存在的问题。3）设计选用标准方面的问题。4）主要设计基础资料和施工条件落实情况等影响设计进度和设计文件批复时间的因素。（6）总说明中已叙述的内容，在各专业说明中可不再重复。对设计单位总平面设计文件编制深度的具体要求在初步设计阶段，总平面专业的设计文件应包括设计说明书、设计图纸、根据合同约定的鸟瞰图或模型。1.设计说明书的深度要求（1）设计依据及基础资料1）摘述方案设计依据资料及批示中与本专业有关的主要内容；2）有关主管部门对本工程批示的规划许可技术条件（道路红线、建筑红线或用地界线、建筑物控制高度、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数等），以及对总平面布局、周围环境、空间处理、交通组织、环境保护、文物保护、分期建设等方面的特殊要求；3）本工程地形图所采用的坐标、高程系统；4）凡设计总说明中已阐述的内容可从略。（2）场地概述1）说明场地所在地的名称及在城市中的位置（简述周围自然与人文环境、道路、市政基础设施与公共服务设施配套和供应情况，以及四邻原有和规划的重要建筑物与构筑物）；2）概述场地地形地貌（如山丘，水域的位置、流向、水深，最高最低标高、总坡向、最大坡度和一般坡度等）；3）描述场地内原有建筑物、构筑物，以及保留（包括名木、古迹等）、拆除的情况；4）摘述与总平面设计有关的自然因素，如地震、湿陷性或胀缩性士、地裂缝、岩溶、滑坡与其他地质灾害。（3）总平面布置1）说明如何因地制宜，根据地形、地质、日照、通风、防火、卫生、交通以及环境保护等要求布置建筑物、构筑物，使其满足使用功能、城市规划要求以及技术经济合理性；2）说明功能分区原则、远近期结合的意图、发展用地的考虑；3）说明室外空间的组织及其与四周环境的关系；4）说明环境景观设计和绿地布置等。（4）竖向设计1）说明竖向设计的依据（如城市道路和管道的标高、地形、排水、洪水位、土方平衡等情况）；2）说明竖向布置方式（平被式或台阶式），地表雨水的排除方式（明沟或暗管）等；如采用明沟系统，还应阐述其排放地点的地形与高程等情况；3）根据需要注明初平土方工程量。（5）交通组织1）说明人流和车流的组织，出人口、停车场（库）的布置及停车数量的确定；2）消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置；3）说明道路的主要设计技术条件（如主干道和次干道的路面宽度、路面类型、最大及最小纵坡等）。（6）主要技术经济指标表。民用建筑主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1总用地面积平方米  2 总建筑面积平方米 地上、地下部分可分列3建筑基底总面积平方米  4道路广场总面积平方米 含停车场面积并应注明停车泊位数5绿地总面积平方米 可加注公共绿地面积6容积率  总建筑面积/总用地面积7建筑密度 建筑基底总面积/总用地面积8绿地率 绿地总面积/总用地面积9小汽车停车泊位数辆 室内、外应分列10自行车停放数量辆  注：1）当工程项目（如城市居住区）有相应的规划设计规范时，技术经济指标的内容应按其执行；2）计算容积率时，通常不包括±0.00以下地下建筑面积。（7）提请在设计审批时解决或确定的主要问题。特别是涉及总平面设计中的指标和标准方面有待解决的问题，应阐述其情况及建议处理办法。2.设计图纸的深度要求（1）区域位置图（根据需要绘制）。（2）总平面图1）保留的地形和地物；2）测量坐标网、坐标值，场地范围的测量坐标（或定位尺寸），道路红线、建筑红线或用地界线；3）场地四邻原有及规划道路的位置（主要坐标或定位尺寸）和主要建筑物及构筑物的位置、名称、层数、建筑间距；4）建筑物、构筑物的位置（人防工程、地下车库、油库、贮水池等隐蔽工程用虚线表示），其中主要建筑物、构筑物应标注坐标（或定位尺寸）、名称（或编号）、层数；5）道路、广场的主要坐标（或定位尺寸），停车场及停车位、消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置，必要时加绘交通流线示意；6）绿化、景观及休闲设施的布置示意；7）指北针或风玫瑰图；8）主要技术经济指标表，该表也可列于设计说明内；9）说明栏内注写：尺寸单位、比例、地形图的测绘单位、日期，坐标及高程系统名称（如为场地建筑坐标网时，应说明其与测量坐标网的换算关系），补充图例及其他必要的说明等。（3）竖向布置图1）场地范围的测量坐标值（或注尺寸）；2）场地四邻的道路、地面、水面，及其关键性标高；3）保留的地形、地物；4）建筑物、构筑物的名称（或编号）、主要建筑物和构筑物的室内外设计标高；5）主要道路、广场的起点、变坡点、转折点和终点的设计标高，以及场地的控制性标高；6）用箭头或等高钱表示地面坡向，并表示出护坡、挡土墙、排水沟等；7）指北针；8）注明：尺寸单位、比例、补充图例；9）本图可视工程的具体情况与总平面图合并；10）根据需要利用竖向布置图绘制土方图及计算初平土方工程量。对设计单位建筑设计文件编制深度的具体要求在初步设计阶段，建筑专业设计文件应包括设计说明书和设计图纸。1.设计说明书的深度要求（1）设计依据及设计要求1）摘述设计任务书和其他依据性资料中与建筑本专业有关的主要内容；2）表述建筑类别和耐火等级，抗震设防烈度，人防等级，防水等级及适用规范和技术标准；3）简述建筑节能和建筑智能化等要求。（2）设计说明1）概述建筑物使用功能和工艺要求，建筑层数、层高和总高度，结构选型和对设计方案调整的原因、内容；2）简述建筑的功能分区。建筑平面布局和建筑组成，以及建筑立面造型、建筑群体与周围环境的关系；3）简述建筑的交通组织、垂直交通设施（楼梯、电梯、自动扶梯）的布局，以及所采用的电梯、自动扶梯的功能、数量和吨位、速度等参数；4）综述防火设计中的建筑分类、耐火等级、防火防烟分区的划分、安全疏散，以及无障碍、节能、智能化、人防等设计情况和所采取的特殊技术措施；5）主要的技术经济指标包括能反映建筑规模的总建筑面积以及诸如住宅的套型和套数、旅馆的房间数和床位数、医院的门诊人次和住院部的病床数、车库的停车位数量等。（3）多子项工程中的简单子项可用建筑项目主要特征表作综合说明。建筑项目主要特征表项目名称 备注编号  建筑类别  耐火等级  抗震设烈度  人防防护等级  主要结构选型  建筑层数、总高 地上、地下分列建筑基底面积  建筑总面积  建筑构造及装修 墙体 地面 楼面 屋面 天窗 门 窗 顶棚 内墙面 外墙面 注：建筑构造及装修项目可随工程内容增减。（4）对需分期建设的工程，说明分期建设内容和对续建、扩建的设想及相关措施。（5）幕墙工程、特殊屋面工程及其它需要另行委托设计、加工的工程内容的必要说明。（6）需提请审批时解决的问题或确定的事项以及其它需要说明的问题。（7）必要的计算资料的说明简图。2.设计图纸的深度要求（1）平面图1）标明承重结构的轴线、轴线编号、定位尺寸和总尺寸；2）绘出主要结构和建筑构配件，如非承重墙、壁柱。门窗（幕墙）、天窗、楼梯、电梯、自动扶梯、中庭（及其上空）、夹层、平台、阳台、雨篷、台阶、坡道、散水明沟等的位置；当围护结构为幕墙时，应标明幕墙与主体结构的定位关系；3）表示主要建筑设备的位置，如水池、卫生器具等与设备专业有关的设备的位置；4）表示建筑平面或空间的防火分区和防火分区分隔位置和面积，直单独成图；5）标明室内、外地面设计标高及地上、地下各层楼地面标高；6）标明指北针（画在底层平面）；7）标明剖切线及编号；8）绘出有特殊要求或标准的厅、室的室内布置，如家具的布置等；也可根据需要选择绘制标准层、标准单元或标准间的放大平面图及室内布置图；9）列出各类建筑设计规范要求计算的技术经济指标（也可在说明中列出）；10）标明图纸名称、比例。（2）立面图应选择绘制主要立面，立面图上应标明：1）两端的轴线和编号；2）立面外轮廓及主要结构和建筑部件的可见部分，如门窗（幕墙）、雨逢、檐口（女儿墙）、屋顶、平台、栏杆、坡道、台阶和主要装饰线脚等；3）平、剖面未能表示的屋顶、及屋顶高耸物、檐口（女儿墙）、室外地面、等主要标高或高度；4）图纸名称、比例。（3）剖面图剖面应剖在层高、层数不同、内外空间比较复杂的部位（如中庭与邻近的楼层或错层部位），剖面图应准确、清楚的标示出剖到或看到的各相关部分内容，并应表示：1）主要内、外承重墙、柱的轴线，轴线编号；2）主要结构和建筑构造部件，如：地面、楼板、屋顶、檐口、女儿墙、吊顶、梁、柱、内外门窗、天窗、楼梯、电梯、平台。雨逢、阳台、地沟、地坑、台阶、坡道等；3）各层楼地面和室外标高，以及室外地面至建筑檐口或女儿墙顶的总高度，各楼层之间尺寸及其他必需的尺寸等；4）图纸名称、比例。（4）对于紧邻的原有建筑，应绘出其局部的平、立、剖面。对设计单位结构设计文件编制深度的具体要求在初步设计阶段结构专业设计文件应有设计说明书和必要的结构布置图。1.设计说明书的深度要求（1）设计依据1）本工程结构设计所采用的主要标准及法规；2）相应的工程地质勘察报告及其主要内容，包括：a.工程所在地区的地震基本烈度、建筑场地类别、地基液化判别；工程地质和水文地质简况、地基土冻胀性和融陷情况，着重场地的特殊地质条件分别予以说明；b.当无勘察报告或已有工程地质勘察报告不能满足设计要求时，应明确提出勘察或补充勘察要求；3）采用的设计荷载，包含工程所在地的风荷载和雪荷载、楼（屋）面使用荷载、其他特殊的荷载；4）建设方对设计提出的符合有关标准、法规的与结构有关的书面要求；5）批准的方案设计文件。（2）设计说明1）建筑结构的安全等级和设计使用年限、建筑抗震设防烈度和设防类别；2）地基基础设计等级，地基处理方案及基础形式、基础理置深度及持力层名称；若采用桩基时，应说明桩的类型、桩端持力层及进入持力层的深度；3）上部结构选型；4）伸缩缝、沉降缝和防震缝的设置；5）地下室的结构做法和防水等级，当有人防地下室时说明人防