房地产在设计阶段的成本控制点.doc

房地产在设计阶段的成本控制点1 |成本构成及控制策略 |  1.1 成本构成（某地市的项目成本构成）1.2 建安成本构成1.3成本控制策略面对市场下行，控制成本是当前最重要的一个话题。在项目开发的过程中，概念及规划设计阶段是控制成本最有效果的阶段，可控制总成本的85%左右。控制成本的两个策略：不可分档部分，固化统一标准，形成企业强制标准，降低成本；可分档部分，匹配客户需求，避免超配、错配，有效控制成本；通过对在售项目和其他开发商在售项目的调研，发现同为首置首改客户，但根据客户的购买力不同，对产品需求也不同，因此， 以客户需求为出发点，划分为不同的客户群体，匹配不同售价，不同配置。2 |成本控制点 |  （一）可售比项目的可售比是影响项目利润率的重要因素之一，必须严控，尽可能的增加可售比；可售比 = 可售部分面积/总建筑面积可售比限额可售比控制因素： 控制自持率； 由于项目公建配套的存在和社区文化集的需求，会产生一部分自持面积，但自持率影响项目的可售比，影响项目的利润率，因此，必须控制其面积与位置，尽量缩小面积和不占用容积率，如社区文化集部分：按最低要求控制公建配套面积；公建配套主要可以分为返还政府部分和代为经营部分：返还政府部分包括：教育配套、商业服务、医疗卫生、文化体育、社区服务、金融邮电、市政公用及其他等；（社区办公及活动用房）；代为经营包括：社区便利店等，可作为可租商业；将物管用房、设备用房尽量多的设置在不计容的地下空间（需满足规划部门的最低要求）；物业用房的控制原则： 面积最小化原则。尽量取政府要求的下限值，减少物业用房的配建面积，但同时，应满足物业公司评级的需求。少占容积率原则： 将未明确必须设置在地上的部分尽可能设置在地下空间，不占用容积率。解决方案如下：设备用房集中布置原则；设备用房面积最小化原则。（二）地下车库2.1 场地成本分析：场地每抬高100mm，单方节约成本约10元。2.2 停车效率控制指标【项目优化】成本分析：地下车库节约1m2，成本节约3500元。即停车效率每提高1，1个车位省3500元。成本分析：停车效率每节约1个单位，节约成本35元/m2，优化后，停车效率提高了3个单位，建安单方成本约降低105元/m2；2.3 土方工程成本控制措施：（原则：因地制宜，场地内土方自平衡，节约成本，节省工期）； 选择合适的地下车库形式，严格控制开挖量。 方案设计阶段控制好竖向设计，最大化利用场地标高。 合理规划建筑布局，最大化利用场地高差。例如，山地建筑中设计策略基于场地优先原则，依场地选择建筑布局、产品类型，道路设计应顺应地形特点，最大化减少土方量及地基处理费用。 最大可能减少土方外运或外购量，同时控制内倒次数。选择合适的地下车库形式，严格控制开挖量是控制成本的重要原则之一！【案例】山地建筑中设计策略基于场地优先原则，依场地选择建筑布局、产品类型，道路设计应顺应地形特点，最大化减少土方量及地基处理费用。2.4 基础工程/结构形式成本控制措施： 尽早进行地质勘察，了解场地地质条件，有效应对地质不利因素。 确定地基承载力等关键数据，控制钻探点密度。 合理选择地基处理方案。一般而言， 地下部分结构成本占工程 总造价的25%-30%左右。且根据结构形式不同，其占比也不相同，框剪高层的地下成本比例较高。地下成本控制措施：不同的桩基形式对成本及工期影响较大，需要对桩基方案的经济性、可行性进行比选，选择最优的基础形式及埋深。地上成本控制措施： 选择合理的结构形式； 严控钢筋、混凝土的限额指标； 避免建筑造型对结构成本的增加，如立面过多的线脚，屋顶夸张的装饰构件等等；经过测算： 标准层钢筋含量：-1kg/m2 ，成本节约-5元/m2标准层混凝土含量：-0.01m3/m2，成本节约-4.5元/m2  2.5墙体工程/保温/粗装/门窗工程墙体成本控制措施：满足基本功能要求；选材考虑采购及施工的便捷性；材料固化，形成统一的建造标准；明确交付标准保温成本控制措施：满足规范最底防火要求； 合理控制墙体保温层厚度；材料、做法固化，形成统一的建造标准；固化交付标准粗装（防水工程）成本控制措施：满足国家规范标准做法； 车库顶板排水结构找坡；车库地面排水取消排水沟，改为直接由面层找坡排入集水坑；材料、做法固化，形成统一建造标准，严控成本；门窗工程门窗材料标准和限额设计栏杆材料标准2.6建筑立面客户分析：通过对已建成项目及在售项目的客户调研，发现B档（6500元/m2-8000元/m2）客户对建筑立面所用的材质、屋顶造型等敏感度不高，但不同材质的价格差距很大，因此，在建筑立面材料的选择上可进行优化，在保证品质，满足此类客户需求的同时，有效控制成本。成本控制措施： 控制建筑单体的体型系数：减少凹凸，减少外表面；  避免过分的立面线脚、屋顶造型：以简洁为主，屋顶避免过多装饰构件。控制不同材料的用量：细化外墙饰面材料配置，满足近人尺度的品质感受，其他关注不到的地方逐一降配，控制成本；2.7 景观工程从已开发的项目中可以看出，景观中硬景的占比较高，达到43%；而硬景的成本在景观成本中的占比也较高，达到70%。从已开发的项目中可以看出，硬景的成本比软景的成本高出3倍多。成本控制措施：前提：保证效果、降低成本措施：控制软硬景比+低成本景观面积+大乔木原则1：硬景：软景=3：7或2 : 8原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积53%原则3：控制大乔木数量，景观单方造价景观单方造价园林景观：现状成本：硬景单方造价(874元/m2)X43%+软景单方造价(250元m2)X57%=518元/m2；优化成本：硬景单方造价(874元/m2)X30%+软景单方造价(250元/m2)X70%=437元/m2；按容积率3.5的高层项目，可以优化建安单方成本15元/m2注：景观的成本控制主要以提升品质为出发点，不仅满足客户的核心需求，力争形成景观特色。2.7 管线工程室外管线成本控制措施： 控制设备用房位置和面积。 合理设计管网走向及敷设坡度。 加强室外管网的综合排布管理，减少开挖或重复开挖。 合理控制小区管网与市政接驳口的接驳数量。 合理控制管材选取。例如，长安*项目，对设备用房位置的优化：原方案：水泵房设置在-1F的最南端，偏离负荷中心，管线长度较长，供水阻力大，设备运行功率需求大；修改后方案：水泵房设置在-2F，接近整个地下车库的负荷中心，使管线长度和敷设更加合理；结论：1）设备管线的走向和敷设更加合理，长度节省；2）管网水阻不会因为管线过长而增加，有效控制设备的功率；3）提高了停车效率；管材选取原则：根据使用功能、敷设方式及管材的价格，合理选择管材，在同等适用的条件下，选择价格便宜的管材，避免资源和成本的浪费。室内水、暖、电（电气部分） 该部分设备安装于业主户内，属于业主可直观且直接使用产品。经调研，该部分设备的品牌档次及安装位置被越来越多的客户关注，成本差异明显，建议做级配。成本控制措施：依项目档次，对配置进行优化，避免超配；安防、智能化成本控制措施:依项目定位、物业管理方式等确定智能化系统的配置方案； 避免不规则围墙对监控摄像头的增加；室内报警、门禁对讲、公区监控是成本较高的部分，对此进行设备选型，匹配不同需求的客户。根据档次区分配置消防系统消防系统成本控制措施： 与消防部门提前进行消防系统和消防方案的沟通，尽可能采用要求的下限； 合理选择的消防系统，如通风、排烟方案、地下车库消防喷淋系统的平面布置方案等； 通风、排烟管道材料的选择（风道成本排序：镀锌铁皮风道玻璃钢风道）； 消防系统中，消防报警器材、消防预埋管材的选择；电梯工程客户关注点分析：电梯选型的级配，通过品牌和配置进行控制：对于C档客户，选择国产品牌电梯+基本配置；对于B档客户，选择国产品牌电梯+标准配置；对于A档客户，选择合资品牌电梯+标准配置； |小结 |  管控指标确定的原则：便于前期控制，可行性强；指标对成本的敏感度高；指标量大；17