北京夏威夷竞争项目调研报告.docx
北京夏威夷竞争项目调研报告(2005-12-19)北京夏威夷位项目产品建筑形态主要为独栋和公寓。项目于2005年7月23日开盘，截止目前一期基本售完，其市场反响热烈，销售情况良好。目前，北京夏威夷项目仅售出小部分楼盘，尚有约70%的房源未开发、推出销售。为了对项目有个更好的行业市场把握与参考，并及时了解北京市同类房地产产品市场表现及行情，促进项目销售，由于本项目区域隶属河北，但客群多以北京区域为主，因此我司挑选出北京及周边区域内10个类型、档次、价格有竞争力或借鉴的项目作为本案的竞争参考项目进行定期监控，以便为项目的后续销售开发和策略调整提供相关数据和市场参考。我司所选监控项目有：1 .运河岸上的院子2 .中海安德鲁斯3 .观唐4 .香江别墅5 .保利垄上一、竞争项目基本情况:项目名称项目地址交通状况物业类别项目规模项目配套价格物业费停车位绿化率容积率开盘时间入住时间1.运河岸上的院子通州区CBD东.京哈高速2号运潮减河北岸五环以外独栋别墅占地：22.4万平米，共208套1+8BOXv多主题会馆周边有北京中加学校、北京私立树人学校、运河文化广场、北京通顺赛马场等均价：16000元/平米暂定1.00美元/平方米/月1:368.52%0.3302004年6月取得开工证，现东区42栋别墅的主体结构已经全部完成2.中海安德鲁斯庄园朝阳区高碑店路西州，CBD国际高尔夫球场北侧四、五环之间，11路、363路、725路独栋、双拼、联排、费拼建面：20万平米：地上建面：15万平米双龙超市、京克隆超市、燕莎OUT1ETS；银建大药房、王四营医院;铃木4S店、赛佛S4店；北京CBD国际高尔夫俱乐部、古塔公园。均价：9000元/平米2.8元0.73一期认购：2005年4月22日，开盘2005年6月18日;二期认购：2005年8月6日，开盘8月20日一期剩余部分2005To-18开盘一期：2006-3；二期:2006-63.现唐朝阳区香江北路五环以外，中央别里区距首都国际机场10.5公里中式别墅占地面积：48万平方米建筑面积：地上11.5万平方米共320套社区配套全均价：20000元/平米70.00%0.4302004年9月10日2005年10月31日4.杳江别墅昌平区西南部上西山东舱，京昌高速第11出口，与六环交汇处西拐，百葛路方向五环以外独栋别受占地面积：1500亩，一期90栋周边有北京欧美外语中学、北京国际滑水俱乐部、解放军309医院、北清路国际医院成交均价：7228元/平米独立私家车2005年5月29日开盘2006年年中交房5.保利垄上昌平区小汤山镇（北六环51出口西北W）五环以外独栋别墅占地860余亩建面36万平方米首期125套，二期100多套一期均价：7000元/平方米地上4.30元/平方米/月独立私家车48.30%2005年7月24日正式开盘二期2005年9月25日开盘一期2005年12月20日二期2006年8月6.无双昌平区八达岭高速11出口右转800米（沙河卫星城北区丰善村西）五环以外，有少量公交现代中式小独栋占地17.55万平方米建面6.1万平方米共142套会所设计有游泳池、健身房、医务室、由政、儿童活动室、超市便利店、社区活动中心等均价：9000元/平方米2.8元/平方米/月独立私家车45.00%0.5002005年10月22日预计2006年5月31日7.北京普罗旺斯昌平区北七家镇，处于亚北与顺义中央别邕区的交汇区五环以外独栋别邕占地面积：65.76万平米建筑面积：22.00万平方米共558栋，一期159栋8000平米国际风情商业街，20000多平米的城堡俱乐部均价：450-600万元/套独立私家车63.00%0.300一期2005年9月预计2006年10月8.提香草堂房山区京石高速边五环以外独栋、双拼、联排占地:42万平米；建面：18万平米社区设有餐饮、游泳、健身、医疗、休闲吧、风情商业街，更有老年、儿童活动场所一期双拼108万到180万，联排70万到105万二期独栋200万到280万.2.58元1比20.422004-9底内部认购开始；200471-28开盘；二期双拼2005-8-1开盘期:2005-4-30；二期:2006年初9.大溪地丰台区西南四环世界公园南州公交944,937,967,905,规划中的地铁9号线起始点位于世界公园独栋，双拼、联排、花园洋房占地：20万平米；建面：18万平米会所均价：7100元/平米；平均总价：150万/套最低总价：140万/套：最高总价：249万/套2.5元1比1.530%0.7B区7月16日开始认购，2005818开盘；二期2005-11推出A5B区2006-9-3010.北京国际花园丰台区丰葆路168号世界公园对面（西南四环之间）四、五环之间，地铁9号线,905、937（西）、744、967、959、特7等多路公交独栋联排别墅建面：10.00万平方米教育、商务、医疗、金融、购物均价：12500元/平米；最低总价:270万/套；最高总价:690万/套4元独立车库，配高级车库门52%0.387二期2004年6月开盘；三期2005年9月30日一,二期都为现房；三期2006年年底从上表可以看出，所选监控项目有3个项目位于四、五环之间（大溪地、北京国际花园和中海安德鲁斯庄园），其余均位于五环以外。物业类别均含有或主要为独栋别墅，总价与本案产品相近；而项目规模大小、物业单价、地理位置均不等。项目物业费差异较大，独栋别墅主要集中在3-4.5元/平米月之间，最高的达到每月每平米8元（运河岸上的院子），其产品价格也是所调查项目中最高的。小区停车位都在1:1以上（含私家车位、车库），最高为1:3o社区多以混合型建筑为主，因此绿化率一般在35%50%之间。容积率大多在0.40.7之间。运河岸上的院子、北京普罗旺斯等高档纯独栋产品绿化率相对更高达超过60%。从项目的售价上看，运河岸上的院子、观唐等价格远高于其他项目，达到16000元/平米，为同类型产品中的高端项目；中海安德鲁斯庄园和无双（三水清清2）二个项目均价约9000元/平米左右，属中高档次产品；其他项目价格相差不大，多在65007800元/平方米之间，产品档次基本相同。二、各竞争项目具体销售情况及价格水平:1 .运河岸上的院子（上河美墅）售情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签为率成交均价（元/平米）成交金额退房率12004-7-20(2004)285CO1-C52;D01-D30;EO1-EO6;E09-E13;E16-E19F05-F08号楼4383710111142.692883600总计：2 .中海安德鲁斯庄园-售情况序号发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签妁套数签的率销售均价（元/平米）成交金领退房率12005-6-12(2005)2406、7、9、12-18、20、22-43、47、49、51、53、55#楼54371.3616845114.6814083.33%60862745679422.38%22005-7-17(2005)330(西区)W46#、W48-54#、W61#、W62#楼11722.273910864.23694.90%5823632622375.13%32005-8-5(2005)373东区E1-5#、E8#、E10#、E11#、E19#、E21#、E44#、E45#、E46#、E48#、E50#、E52#、E54#、E56#、E57#楼，配套公建A、B；西区VM-W34#、W36-W45#、W47#、W55#-W60#sW63#-W66#楼129990.5543249855.7516838.89%52162600475921.16%总计：196084.18639105834.6334453.83%5649.25978777713.观唐、预售情况序号、发证日期许可证号预售房源位”可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12004-9-8(2004)421北京世纪园住宅小区一期A(AA)型等19项，二期A(AA)型等18项:13、512、15、101-103、105112、115-123、125132、201-203、205-212、215223、225228、301303、305308、310、501503、505一512、515523、525528、601-603、605612、615623、625633、635、701703、705一712、715-723、725732、80(803、805812、815-82374320.34(含公建5671.56)173（含公建12套）42701.997别墅14192商业172991.16%总计4 .香江别墅售情况序号发证日期许可证号预售房源位X可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12005-5-12(2005)1791号-90号住宅35222.01905018647.3772286.67%总计：5 .保利垄上'预售情况序号、'、发证日期许可证号预售房源位置可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12005-3-4(2005)61049#066#住宅楼6526.89186526.89187430022005-5-30(2005)207377-389,502-521,071-086,469-47226568.875318218.923885803.77%32005-5-30(2005)208001-021,023-0
