福建省物业管理条例2023.docx

福建省物业管理条例（2006年9月28日福建省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过根据2012年3月29日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的福建省人民代表大会常务委员会关于修改部分地方性法规的决定修正2018年9月30日福建省第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议修订根据2023年7月26日福建省第十四届人民代表大会常务委员会第五次会议通过的福建省人民代表大会常务委员会关于修改福建省物业管理条例的决定修正）目录第一章总则第二章业主大会和业主委员会第一节物业服务区域 第二节业主大会筹备 第三节业主大会 第四节业主委员会 第三章物业服务第一节物业服务合同第二节承接查验第三节物业收费第四章物业的使用与维护第一节业主和物业服务企业行为 第二节专项维修资金管理和使用 第三节公共收益第五章监督管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条 为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护物业管理相关主 体的合法权益，改善人民群众生活和居住环境，弘扬社会主义核心价值观，促进 和谐社区建设，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例等法 律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条 本条例适用于本省行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动。非住宅物业管理及其监督管理活动，参照本条例有关规定执行。第三条 物业管理推行业主自行管理与专业服务相结合的社会化、市场化管 理体制，遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、规范服务的原则。第四条县级以上地方人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立物业 管理工作综合协调机制，协调解决物业管理工作中的重大问题，将物业管理纳入 社区治理范畴和现代服务业发展规划。第五条 省人民政府住房和城乡建设主管部门和设区的市、县（市、区）人 民政府确定的承担物业管理职责的部门（以下统称物业管理主管部门）负责本行 政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府发展和改革、公安、民政、城市管理、自然资源、生 态环境、卫生健康、应急管理、市场监督管理、消防以及其他有关部门应当按照 各自职责做好与物业管理有关的监督管理工作。乡（镇）人民政府或者街道办事处按照规定职责负责辖区内物业管理活动的 指导、协助和有关监督工作。村（居）民委员会应当协助、配合乡（镇）人民政府或者街道办事处做好物 业管理相关工作。第六条鼓励物业服务企业加入物业管理行业协会。物业管理行业协会应当 加强行业自律，促进诚信经营，开展物业服务培训，提高物业服务意识和服务水 平，维护物业服务企业的合法权益。第二章业主大会和业主委员会第一节物业服务区域第七条 物业服务区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区 布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备 共用的，应当划分为一个物业服务区域。但该区域内已自然形成多个相对独立小 区的，可以划分为不同的物业服务区域。不同物业服务区域，经各自的业主大会依法作出决定后可以合并为一个物业 服务区域。第八条 建设单位在办理新建项目建设工程规划许可证时，应当向县（市、 区）人民政府物业管理主管部门提出划分物.业服务区域申请，县（市、区）人民 政府物业管理主管部门按照本条例第七条的规定核定物业服务区域，出具核定意 见，并将核定意见抄送物业服务区域所在地乡（镇）人民政府或者街道办事处。对已经自然形成且无争议的区域，所在地乡（镇）人民政府或者街道办事处 向县（市、区）人民政府物业管理主管部门书面提议后，经其确认无异议的，不 再重新划分。物业服务区域划定后需要调整以及已投入使用但尚未划分的，县（市、区） 人民政府物业管理主管部门应当会同乡（镇）人民政府或者街道办事处，按照本 条例第七条的规定，结合社区布局划分物业服务区域。第二节业主大会筹备第九条 业主大会由物业服务区域内全体业主组成，一个物业服务区域成立 一个业主大会。一个物业服务区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上, 或者首套物业出售并交付满两年的，建设单位应当向所在地的乡（镇）人民政府 或者街道办事处申请筹备召开业主大会首次会议。十个以上业主或者实施前期物 业服务的物业服务企业，也可以向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处提 出书面申请筹备召开业主大会首次会议。乡（镇）人民政府或者街道办事处应当 自收到筹备业主大会首次会议申请之日起三十日内，会同当地村（居）民委员会 组织成立业主大会首次会议筹备组。第十条业主大会首次会议筹备组由业主和建设单位、乡（镇）人民政府或 者街道办事处、村（居）民委员会等单位代表五人以上的单数组成。筹备组召集 人由乡（镇）人民政府或者街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表由筹备组 召集人确定，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。建设单位已不存在或者经乡（镇）人民政府、街道办事处书面通知后未在通 知期限内委托代表参加筹备组的，建设单位可以不作为筹备组成员。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单以书面形式在物业服务区域内 醒目位置公示，公示日期应当不少于七日，并可以通过移动通信等电子信息方式 告知全体业主。业主对筹备组成员有异议的，由乡（镇）人民政府或者街道办事 处协调解决。第十一条筹备组可以向建设单位或者物业服务企业要求提供物业服务区 域核定证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册等筹备工作所需资料。建设单位 或者物业服务企业应当自接到通知之日起十五日内向筹备组提供资料。建设单位 或者物业服务企业未能提供的，由筹备组书面申请，经乡（镇）人民政府或者街 道办事处确认，可以向不动产登记机构或者城建档案管理机构等单位查阅、复制。筹备组应当在所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处及村（居）民委员 会指导下做好以下筹备工作：（一）确定业主大会首次会议召开的时间、地点和议程；（二）草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会章程;（）确认业主身份和核计业主在业主大会首次会议上的票数及表决规则；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法；（五）组织产生首届业主委员会委员候选人名单；（六）做好召开业主大会首次会议的其他准备工作。前款规定内容应当在业主大会首次会议召开十五日前在物业服务区域内醒 目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对公告内 容有异议的，筹备组应当记录并作出书面答复。第十二条业主大会首次会议筹备经费根据物业服务区域规模、业主户数和 建筑面积等因素确定，可以通过业主自愿承担、建设单位赞助、政府财政补助等 方式筹集。第三节业主大会第十三条 筹备组应当自组成之日起六十日内，召开业主大会首次会议。业 主大会首次会议应当制定业主大会议事规则、管理规约和业主委员会章程，并选 举产生业主委员会。业主大会可以从业主中选举产生三至五人的业主监事会，根据业主大会的授 权和管理规约的规定，行使对业主委员会的监督权。业主监事会有权对业主委员 会工作情况进行核查，发现存在问题的，有权要求业主委员会纠正。监事会每届 任期与业主委员会任期相同。第十四条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金;（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金;（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占 比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经 参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业 主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与 表决人数过半数的业主同意。专有部分面积、业主人数按照下列规定确定：（一）专有部分面积按照房屋产权证、不动产权证书或者其他能证明其权属 的合法有效文件记载的面积计算，建筑物专有部分总面积按照业主专有部分面积 之和计算。（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设 单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有 部分的，按照一人计算。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使 投票权。公共租赁住房承租人可以根据租赁合同的约定，代行部分业主权利，其面积 以及业主人数的计算方式由管理规约确定。第十五条召开业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用电子信息技 术或者书面征求意见的形式。但应当由物业服务区域内专有部分面积占比三分之 二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。提倡采用信息化技术, 改进业主大会表决方式。采用集体讨论方式的，业主可以自行或者委托代理人参加业主大会会议，也 可以根据业主大会制定的议事规则推选业主代表参加业主大会会议；数人共有一 个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。凡需投票表决的，应当由业主本人或者其书面委托的代理人签名，每一代理 人接受的委托不得超过三人。第十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召 开；业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议有关事项告知业主和所 在地村（居）民委员会。经占总人数百分之二十以上业主提议,或者有业主大会议事规则、管理规约、 业主委员会章程规定的其他情形，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会 议。第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的召开时间、议事方式、表决 程序以及业主委员会的组成、补选、任期、任职条件、换届等事项作出规定。同一个物业服务区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的， 业主大会议事规则应当明确本物业服务区域的业主委员会委员总数，以及按照建 筑面积比例预留尚未开发物业的业主委员会委员名额。业主大会设立业主监事会的，业主大会议事规则应当对业主监事会的职责、 议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数等事项进行约定。业主委员会章程应当就业主委员会议事规则、业主委员会委员的权利和义务、 财务账目管理、印章使用和管理办法等事项作出规定。第十八条管理规约是以全体业主合意为基础，通过业主大会确定的程序以 书面形式订立的，规范有关物业的使用、维护、管理以及业主的权利、义务，对 全体业主具有约束力的自行管理行为准则，包括以下主要内容：（一）共有或者共用物业的使用、维护要求;（二）物业服务区域内专项维修资金的筹集、管理、使用及其他各类公共费 用的分担；（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，明确业主委员 会办公地点；（四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；（五）住宅装饰装修工程质量和安全；（六）物业管理争议的处理方式；（七）违反管理规约应当承担的责任。管理规约可以授权物业服务企业在物业服务区域内限制违规装修施工人员 和施工机具、车辆进入，根据管理规约约定的方式对违规停放车辆采取临时管理 措施。第十九条由物业服务区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人 数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且 参与表决人数过半数的业主同意，可实行自行管理物业，并对下列事项作出决定:（一）自行管理的执行机构；（二）自行管理的内容、标准、期限；（三）费用的标准和收取、使用办法；（四）其他有关自行管理的内容。电梯、消防等涉及人身财产安全以及其他有特定要