拆迁房屋如何评估.docx

拆迁房屋如何评估问：城市房屋拆迁评估管理暂行规则及技术规范的公布，究竟具体是如何评估的？答：住宅房屋评估通常由四部分组成：一是房屋占用范围内的土地价格；二是建筑物重置价格；三是建安费用；四是装修装饰部分的费用。具体计算公式：估价对象价格=某类型房屋的基准价格X（1+楼层修正系数）X（1+朝向修正系数）X（1+其他因素修正系数）+房屋装修部分价格问：怎样计算基准价格？答：基准价格修正法主要是对于成片或成栋被拆迁房屋使用，评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格，然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正，由此得出不同房屋的评估价格。一、朝向修正朝向以厅房阳台为准，修正系数可参考下表。成片密集的砖木结构房屋，一般不进行朝向修正。二、楼层修正1、10层以上的高层建筑，楼层修正系数按1%递增；2、高层建筑顶层修正系数为下一层修正系数扣减2%；3、带电梯高层住宅楼层修正系数仅适用于补偿安置用房。三、其他因素修正其他因素是指功能布局、成新度、维护保养等在基准价格中未考虑的个别因素。修正幅度由估价人员根据实地查勘情况在±5%范围内确定。能收集充分市场交易实例的，应优先采用市场比较法评估；没有条件采用市场比较法的，可采用成本法评估。问：市场比较法是怎样的？答：住宅房屋评估的市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，并确定与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的3个以上的可比实例。问：成本法是怎样的？答：住宅房屋评估的成本法是采用房地分别评估综合计价的方式，确定估价对象的价格。问：房屋装修装饰部分怎样计算？答：房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格X（耐用年限实际使用年限）：耐用年限。房屋装修装饰重置价格应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。另外，建筑物重置价格的费用构成应符合房地产估价规范的有关规定。建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。问：非住宅房屋如何评估？答：非住宅房屋宜采用两种以上的估价方法进行估价，比如市场比较法、成本法和收益法。前两种方法都跟住宅房屋的方法一样。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明理由。能收集充分市场交易实例的，应优先采用市场比较法。没有条件采用市场比较法的，可采用收益法。采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应符合房地产估价规范的有关规定。资本化率的选取可采用安全利率加风险调整值，风险调整值不宜超过5%。问：其他房屋的拆迁估价办法如何？答：临时建筑：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物重置折旧价。折旧年限按其批准期限计算。在建工程：在建工程应采用成本法进行评估。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途和规划设计条件等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。