商业地产开发全程图.docx

商业地产开发全程图蓝线：商业策划和招商线红线：规划设计和建筑线紫线：运营管理线报批报建线说明线国际国内经济环境形势公司发展战略及资金情况地块信息城市政策风险和整体规划初步市场调研：城市、区位、环境、开发指标等，确定区域商业价值和商业机会分析。项目经济测算和可行性研究决策过程：是否启动项目商业公司组织及人力资源规划商业地产开发主要成本：1、±地成本（地价款及市政配套费等）2、政府行政事业性收费3、建安成本：建筑和安装4、物业启动及招商费用5、管理费用6、财务费用7、税金及附加。获得土地宏观市场分析建筑形态及总平规划功能分区及布局规划规划建议环境和景观规划建议业态组合规划融资方式：银行贷款、自有资金基金、信托贷款、承建商垫资。、市场总体形象规划发展策略一项目初步经济测算和业运营模式建议项目整体开发目标项目整体开发战略项目整体开发策略的规划制定项目开发节奏的控制项目总体战略定位分析项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质项目整体竞争策略考虑项目核心竞争优势的构筑项目年度发展策略制定招商工作整体计划及预算确定商业公司商业经营模式主力店招商用地规划地形图，道路红线，市政条件，地质水文，相关规划文件和策划报告中规划建议等建筑：平面，面积划分，柱网，立面风格,园林概念基本落实。政策因素：1、规划高度，布局，体型，红线退让。2、消防：总图布局，重点/难点部位。3、人防：人防类型和面积。4、交通：出入口，配置比例。5、环保：重点问题。概念设计阶<交通：交通流线和车位布置基本落实。结构：结构体系及选型，墙厚板基本落实,难点做方案比较。总平面审查阶段机电：机电系统，机房位置，重点部位管线排布基本落实。交通设计顾问商业部门根据业态规划协助设计部门制定建筑，结构，机电，暖通，燃气，给排水等各项设计任务书。结构设计顾问机电设计顾问幕墙设计顾问主力店工程对接扩初设计阶段景观园林设计顾问招商团队组建及培训标示标志设计顾问招商策略制定解决问题的思路：1、外部设计团队构建和管理。2、内容设计管理能力的构建与强化。3、设计进度计划与流程控制室内设计顾问照片设计顾问招商推广计划制定及预算施工图设计施工图报批施工图设计阶段管线综合审查、排水许可证余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可。划铺工作及品牌落位建设工程规划许可证节能审查、施工图审查。施工招标图施工深化图消防和人防专项审查质量监督，安全监督全面招商主力店进场装修中小商户进场装修协助开业筹备施工招投标、监理报建。施工许可证开业筹备建设阶段商业管理公司筹备营销推广计划广告位和场地系统导视系统开业活动筹备正式开业竣工验收内部装修规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案。出售给REITs装让给私募基金出售给上市公司装让给其他开发商出售给保险公司散卖