阳光假日商城策划方案.docx

目录1项目的SWoT分析111项目的地下位置及特点11.1.1项目的地理位置11.1.2特点及介绍11. 2项目的优势分析-S11.1.1 项目的时间优势11.1.2 项目的定位优势21.1.3 价格的优势31.1.4 区位优势31. 3项目劣势分析T31.3. 1商城前广场占地较少31.3.2商城周边人流量相对较少313.3商城设计欠合理414项目的机会分析-041.5项目威胁分析-T42项目功能定位方案52.1项目功能定位方案52.1.1项目定位52.1.2经营主题53经营方案及策略63.1经营思路及方针64平面划分方案及装修建议94.1平面划分建议94.1.1负一层94.1.2一层104.1.3二层114.1.4三层124.2装修标准及建议124. 2.1外立面一眼球效应125. 2.2入口处理136. 2.3项目周边的环境137. 2.4门厅138. 2.5天花139. 2.6墙面造型1410. 2.7柱身1511. .8地面1512. 2.10色彩165项目定位可行性评估165.1 项目定位对滨江公园附近物业的影响165.2 项目实现的可能性与现实性176项目操作及营销策略186.1 对本项目操作的建议186.1.1 先造环境再销售18196.1.2通过CIS系统的延续,营造鲜明的主题6.13塑造物业中品牌形象196.1.4强化后期物业管理196. 1.5突现项目特色197. 1.6项目命名206.2 营销策略206.3 招商思路216.3.1 负一层226.3.2一、二层226.3.3三层226.4招商方式226.4.1加盟店226.4.2商品代销236.4.3保底分成246.4.4合作分成246.4.5纯租金246.5促销策略256.5.1递减促销方式256.5.2互利经营概念256.5.3连租约买铺266.5.4返租获利计划266.6目标买家分析277项目租售推广策划思路278项目租售推广工作计划289“阳光假日商场”新年展销会策划方案299.1 展销会基本框架299.2 租售策略设定299.2.1突出地理位置等优越环境299.2.2商场特色299.2.3投资置业的理性分析299.2.4辅助性的促销措施309.2.5增强吸引力的途径与方法309.2.6促进现场认购的途径与方法309.3展会过程设计319.3.1通过广告吸引目标客户，激发买家投资兴趣319.3.2填写认购书319.4宣传推广329.4.1报纸广告329.4.2电台广告329.4.3电视广告349.4.4夹报349.4.5广告策略349.4.6宣传推广预算（暂略）35附件：361主力店362品牌店37393设计参考日升昌阳光假日商城1项目的SWOT分析11项目的地理位置及特点1.1.1项目的地理位置该项目位于惠州市区中轴线上，北临下浦滨江公园，南临南坛社区，周边的配套设施完善，是惠州市区的一个中心商业区，项目的后花园滨江公园是集文化、娱乐、休闲、健身于一体大型主题公园，给其项目商场的自身定位埋下了伏笔。1. 1.2特点及介绍阳光假日商城是由会所、空中花园、商铺和周边的主题公园组成的独具特色的休闲购物场所整个商城的面积约9000平方米，空中会所3000平方米，北临西支江和滨江公园，得天独厚的地理环境，更加鲜明地凸出项目的自身特点和项目的经主题思路。12项目的优势分析-S1.2.1 项目的时间优势项目现已封顶,估计到明年8月份交楼,这正是项目面临的大好时机。(1)中国加入WT0,势必带动整个经济的快速增长，住宅、消费将会更上一个新的台阶。传统的生活方式、生活质量也将会得到一个质的飞跃。消费者的消费理念也将更加理性和超越。(2)中国申奥的成功，将为中国发展商带平了一个很好的契机，城貌的改善、人民生活的提高，将会大大地促进消费，从而带动整个中国经济的发展，人民的生活方式将不断发生改变。（3）项目现时推出时机良好，现阶段汇景大厦以及项目西边正在竣工的楼盘都对本非形成极大的影响，如不及早推出，等到这两个项目都露出市场时势，必对本项目造成极不利的影响，因此现阶段推出市场将会占尽时间的先机。1.2.2 项目的定位优势项目的住宅定位抓住了惠州市市场的特点，很好地利用现在惠州市高档住宅的市场空白，为项目的商铺定位打下了一个坚实的基础。高档住宅必定是上流人仕居住的地方，而上流人仕的生活方式将会慢慢地追求一个高品质、高生活、高享受的居住空间。1.2.3 价格的优势该商城的最高出售价只有12000元/nr（人民币），相对于同档次，同区域的丽日广场、数码家居广场、东金鑫大厦商铺都要低，对于开发商来说，这是一个很好的王牌。投资者具有很多投资回报、升值空间更大。1.2.4 区位优势项目地处南坑北路与滨江公园的交汇处，相对于同一地段的其它几个项目有着明显的优势，再加上现阶段周边还有一个较魇商场（超市），因此，该项目的推出占尽了天时、地利。1.3项目劣势分析-W1.3. 1商城前广场占地较少商城是座落于滨江堤上，地面存在落差，因此能作为商城门前广场的用地就相对较少，不利于客人逗留，停车的位置也相对较少，不利天吸引商城的人流量。1.3.2 商城周边人流量相对较少滨江公园是一个休闲的地方，人流量的高峰多出现在节假日、夜晚，加上现在周边沿江堤上的商住楼正在建设阶段，没有形成一个成型的居住环境，因此，白天的人流量相对较少，相反过往车偏多，给项目销售、经营方面带来一定的难度。1.3.3 商场设计欠合理产品的设计缺时尚性。设计的理念落后，部分铺位的面积过大，空间设计不够活跃。整个设计规划像是一个先完成后再考虑功能定位和用途的项目。结论：缺乏设计主题，缺乏整体策划方案，因而没有形成鲜明的特色，发展商还需投入一定的资金对其组织同部结构和外部装修进行改造。1.4. 4项目的机会分析-O(1)入世的大好形势(2)项目的发展前景乐观(3)沿江路市场渐渐成熟(4)宏观经济的增长(5)发展商经营意识超前1.5. 目威胁分析-T(1)竞争对手的出现(2)惠州商业竞争激烈(3)沿江路商业空置量大2项目定位及经营主题可行性评估2.1项目功能定位方案2. 1.1项目定位滨江公园作为“阳光假日商城”的花园，不失为一个休闲、娱乐的好天地，给阳光假日商城的主题命名提供了依据，滨江公园是惠州市政府扶持的一个重点公共设施工程，是营造惠州市绿色环境，新景观、新风貌的重点项目，同时也是重要的娱乐新景点，阳光假日商城占尽了天时、地利。如我们有效地引导人流，将享受天时、地利、人和，增值潜力不可估量，将带来整个滨江路的繁荣。由此我们根据该项目的区位环境，项目本身的状况(惠州市第一府邸)给予重新的定位，一种超前项目的定位，一个占尽大自然环境的工程，一个集休闲、娱乐、购物于一体的地方;我们将之定位不“惠州首个休闲购物于一体的商城”。3. 1.2经营主题阳光假日商城由于是商住项目混合，该项目的住宅部分是惠州顶级豪宅，上面住的都是一些社会名流人仕。因此，在经营的用途上不能太杂，有别于一般的商场。因此，根据建筑原有的功能、扩大、延伸其经营范围，使建筑与城市、商铺与该项目的城市地位相吻合。作为惠州的顶级豪宅，阳光假日商城应根据自身的地理位置，周边配套，结合惠州商业环境，经营的主题应以休闲，购物为主，我们建议：该项目在作商业经营时，一方面遵循其普通的规律，另一方面要跳出框框，将其投资目光放在一个城市的消费群体内，用投资的目光去争取最大的利润空间；因此，经营的主题是：一是服务于散步、游玩观光客，所提供的服务是满足客人在该地区逗留12个小时的休闲、娱乐、购物、饮食的基本要求，二是为惠州提供休闲、购物的最佳场所，填补惠州这一市场的空白，所提供的服务是既可以坐下来享受一下生活，又可以目睹一下滨举公园的容貌，还可以购物满足现代人居住休闲，购物的基本要求；三是为住户提供方便，所提供的是足不出户可以购到所需的生活用品。3经营方案及策略3.1 经营思路及方针在当今时代，随着人们生活水平的不断提高,生活方式、生活质量都在时时刻刻地发生着变化，同时也改变了人们的消费习惯、购物习惯，有统计资料显示，在一些大中城市，进商场购物与不购物的人群比是4：6,一些大市场特别是一些旅游城市的比例达到了2：8,那么这6080%的人群进商场干什么呢？闲逛，还是休闲？对顾客来说，进商场单纯购物的时代已不复存在了：而休闲消费、休闲购物时已已经到来，而作为商家，单纯卖货的概念也很淡薄，他们更多的是服务，迎合引导消费者使他们在休闲中消费、在休闲中购物。另根据项目所处环境，滨临滨江公园，从而有着得天独厚的外部休闲环境，因而我再从内部休闲环境的营造，从经营特色上去挖掘，从而给人以进了商场就是进了花园，到了公园就进商场的互动作用：人们自然乐意进去休闲消费、休闲购物。所以，本项目决不是一个单纯的购物场所，而应成为一个集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的多功能场所，故将“休闲消费、休闲购物”作为本方案的经营思路，并赋予浓厚的本土特色，鲜明的时代潮流。4. 2经营策略项目的购买成交价约为8000万元，如何在较短的时间里回收大部分资金，化解经营风险与经营策略有很大关系。在前面的分析论证中，我们对项目的经营方面进行了阐述，在此谈谈经营策略问题。就是一个项目在持续经营中的一个保值、增值的问题，其经营策略的核心：“投资与回报的关系”。作为项目的买家，是一种长期的投资行为。作为项目的开发商，想在短期内求得资金的快速回笼，以求得项目利润最大化。但是是否将近8000平方的商灶面积作为固定投资投入并租用，还是全部售出以求短期快速回报，在投资的短期和长期利益之间需要作出平衡，在租售之间作出平衡，敝公司建议：根据该项目的楼层颁布和经营的不同，应采取“占有主要的，抓住有用的，放弃次要的”原则，以合作经营，出售经营，出租经营相结合的策略，用出售的资金和出租的租金回报投资实现投入与收益的平衡。具体建议如下：(I)负一层经营定位：由于负一层刚好是临街商铺，且与主题商场分离开了，并受停车场的影响和干扰较大，所以建议作为门面房全部出售，但又因为是住宅的入口，所以在经营范围上要得以限制，避免多噪音、多污染、档次较低的项目经营，主要以服装及床上用品为主。(2)一层经营定位：一层的经营主要起到一个带旺该项目为主要经营思想，所以一层主要以合作经营和出租经营为主。(3)二层经营定位：二层的经营主要为了收回投资，所以得以出售为主，并且在考虑的档次的同时，还得考虑经营的范围，所以定位为了经营世界精品，划分不同的街区，汇聚各国各具特色的商品，重点的是精品服饰。(4)三层经营定位：三层的经营主要是起到一种附加性、互补性、填充市场空白性的经营思想，主要是以租售为主，合作经营为辅。4平面划分方案及装修建议惠州地区的商场经营经过了十多年的发展，目前竞争格局已定，各商场之间由于所经营的商品差异不大，竞争非常激烈。因此，阳光假日商城的商业经营要走一条具有特色的经营思想，确定自己的位置经营定位上更加明确，我们建议应集中上些品牌店，如西餐厅、咖啡厅、麦当劳,作为一个休闲饮食区，儿童服装、儿童玩具、儿童娱乐场所作为一个儿童天地区、营造循环消费等为特色