新物业项目入伙管理方案指南.docx

物业新项目入伙管理方案工作指导1. 目0为物业管理新项目的入伙管理工作提供指导，保证新项目入伙交付工作顺畅、有序进行。2. 范围本方案合用于所有新项目的入伙管理。3. 职责3.1. 物业管理部负责本方案的修订完善工作。3. 2.各下属项目负责根据本工作方案对新项目入伙工作制定详细细则，并推进新项目入伙筹办工作的顺利进行。4. 内容4.1. 入伙前的准备工作4. 1.1.资料的准备4. 1.1.1.入伙波及的J政府文献资料 政府有关物业管理法规条例、住宅室内装饰装修管理措施、房屋建筑工程质量保修措施 物业企业营业执照及资质证书复印件 前期物业管理委托协议物业竣工验收证明文献或物业竣工综合验收合格证复印件物价局有关物业管理综合服务费、停车场收费等收费原则的批复复印件政府有关项目消防工程日勺验收合格批文4.1.1.2.入伙波及的重要文献资料 住宅质量保证书 住宅使用阐明书 临时管理规约 前期物业管理服务协议 银行代收费协议书 业户手册 入住告知书 入住指导 业主收楼登记表 物业验收交接记录钥匙托管承诺书防火责任协议书业户状况登记表楼宇验收交付书业主钥匙发放确认单入住手续汇签单©入住文献资料签收单楼宇验收整改告知单1. 1.1.3.入伙前90天，由物业项目负责人与地产企业营销部确定入伙精确时间、本次入伙户数，并交接本次已售入伙业户的详细资料及联络；由物业项目负责人组织项目有关管理人员及时对业户0¾详细资料与所购置的单元联络起来做深入状况熟悉。4. 1.1.4.购房协议中约定配送日勺设施，如厂家附有操作阐明书、保修卡等资料，各项目应促请地产企业搜集，待入伙时一并发放给业主签收。5. 1.1.5.需要准备一定数量B各户型房屋设计平面图、水电走向图等，以便于业户办理装修手续时参照。6. 1.1.6.入伙时业主填写的资料需要准备一份已填好日勺样本,并展示在入伙办理现场。4. 1.2.入伙指导准备4. 1.2.1.入伙指导由各项目客户服务部组织编制，报地产企业核准后随地产企业日勺入住告知书一并发给业主。入伙指导包括的内容为：欢迎词，业主入伙需准备和携带日勺资料，入伙办理流程，装修办理流程，业主在入伙时需要交纳日勺费用，业主在验房和装修时日勺某些小常识和装修规定等。5. 1.2.2.入伙前，各项目客户服务部应促请地产企业确定防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。如容许在阳台安装防盗网的，还须确定防盗网的样式。5. 1.2.3.入伙指导中须提醒业主携带、J资料包括但不限于如下内容：入住告知书、地产企业签订同意入伙B证明文献、房产证明（购房协议）；业主身份证或营业执照复印件；指定银行卡/存折；代理入伙委托证明、业主身份证以及代理人身份证；地产企业规定应具有日勺其他资料；业主及同住人日勺照片。4. 1.3.入伙现场准备4. 1.3.1.入伙场地确实定入伙现场按原则应选择在项目会所办理，在保证环境优美的同步，也便于向业主展示和推广会所日勺服务项目，并保证在同一场地能提供一站式服务。如该项目未配置会所，应选择在较舒适B场所开展，并保证良好的通风、采光，防止在寒冷和严热日勺环境中进行。5. 1.3.2.入伙现场日勺布置 气氛布置日勺规定：突出喜庆、舒适，围蔽未竣工部分，清理现场环境，防止发生意外。 现场环境布置物料：绿植、鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、条幅、气垫拱门、红地毯、背景音乐。（详细方案视现场场地大小及环境而定，细则由地产企.业确定方案后交物业分企业核准，提交物业管理部立案） 品牌推广内容：以展版形式推广集团简介、企业简介及荣誉、项目管理架构、服务内容、收费公告、入伙办理流程、装修办理流程，品牌推广为KT版形式展出，高度不低于15M,宽度每版1M。现场接待用物料：A. 按分组状况提供规定数量B台凳供现场工作人员使用，并在台面上铺好红布，业主接待区安排一定数量0¾座椅，数量一般按入伙户数B¾50%配置;B. 配置饮水机一台、适量B¾饮用桶装水及一次性水杯，给业户提供饮用水；C. 水果糕点一批，为休息区业户提供饮食，详细数量及品质原则视当日入伙户数及入伙项目档次而定（防止挥霍）；D. 配置复印机一台及适量的复印纸，协助业主复印有关资料。4. 1.3.3.标识日勺配置物业管理处应安排专人对接入伙现场和路线日勺布置（含标识）工作，布置时应注意考虑到人行出入口日勺位置，防止路线复杂，指导明确到位，力争到达一目了然。详细标识明细： 楼宇指示牌、楼层指示牌、单元指示牌、走火通道指示牌 停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等 交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、停车位置收楼流程指示牌，人流较多的入伙现场各流程可采用流水线的方式布置。交楼现场功能区域指示牌，包括地产所需指导牌及物业企业所需指导牌。4.1.3. 4.入伙场地及形象规定 现场所有工作人员按规定着装，仪容、仪表符合企业有关制度规定，文明礼貌，微笑服务，规定体现出佳兆业物业管理人aJ良好精神风貌。 增长岗位、加强巡查次数、制定防备突发事情0方案及车辆停放管理方案做好迎接业主的训练工作，详细包括车辆指导、道路指导、办理程序指导等 交楼当日准备雨伞备用，以防天气突变可积极应对 入伙处、售楼部、交楼路线范围及所有公共区域0清洁极其重要，应规定清洁工程承接商或清洁工定期密集地进行平常保洁，并安排专人检查，以便给业主留下第一良好印象4. 1.4.绿化原则4. 1.4.1.草皮 春、夏季草皮不长于8厘米，秋、冬季不长于10厘米，； 保证草皮常绿，草皮每平方米杂草目视不明显； 草地、花丛内无砖头、纸屑等杂物。4. 1.4.2.绿篱、花球造型：绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，不停改善，修剪后的枝叶要立即清理；绿篱、花球保证长势旺盛，无死亡缺苗及病虫害现象;4. 1.4.3.乔灌木保证长势旺盛，及时修剪枯枝、病虫枝、下垂枝等阻碍人们观瞻和活动0枝条，保持乔木干高2.5米以上，修剪后的枝叶要立即清除；5. 1.4.4.盆栽摆放室内外日勺盆栽，要及时剪掉枯叶残枝，保证室内外盆栽常绿无黄叶；4.1.5.环境原则4. 1.5.1.室外环境 喷泉水池、水景：无是明显漂浮物,无漂浮水泡沫；雕塑目测无明显灰尘、污迹；水体清澈、无异味。 公共区域标识牌：无明显污迹、无水印、无尘、无锈迹。 地下停车场：无明显灰尘、蜘蛛网，污迹； 小区外围墙：无明显灰尘、污迹、乱张贴等 车棚：地面、墙面无明显灰尘、无杂物、无污迹、无蜘蛛网、灯罩内无死虫； 道路及广场地面：无明显泥沙、污垢、水迹，每IOO平方米内烟头、杂物平均不超过2个（处）或30分钟内及时处理； 天面：无杂物、无明显积水、污迹、青苔。 垃圾中转站：周围无较大面积污垢，水沟无积污水；墙面、门无粘附物，排水畅通；离站2m外无明显异味,垃圾要日产日清； 室外垃圾桶：垃圾不超过三分之二、无异味、无蚊蝇；箱盖完整；垃圾箱体无明显灰尘、污渍、2m外无明显异味; 景观灯具：无尘、无污迹、灯罩内无虫尸、杂物；4.1.5. 2.公共设备设施 公共设施：所有设施无明显灰尘、污迹，玻璃保持明亮、光洁； 岗亭：无杂物、无灰尘、污迹； 排污水系统：表面无明显污垢；无明显杂物、无堵塞；管道无堵塞、畅通； 保安监控系统、消防及报警系统：定期打扫，无明显灰尘、污迹； 化粪池：无漫溢、堵塞、无异味。4. 1.5.3.户内公共区域 首层大堂：无灰尘、杂物、地面光亮，玻璃明亮、光洁、无手印、无刮痕；大堂内日勺其他部位如柱面、墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等保持光亮、整洁无灰尘。 公共卫生间：天花、灯具无灰尘；卫生洁具清洁光亮，无水迹、无头发;明净、无灰尘、无手印、无水迹、无刮痕；金属器具光亮、无浮灰、无渗漏；地面无积水、污迹、杂物,墙面无污迹；纸娄无明显灰尘、污渍、粘附物；玻璃光洁、明亮、不锈钢无尘、无污迹。 电梯及电梯间：无四害、无明显灰尘、污渍、蜘蛛网、粘附物；电梯轿箱整体清洁、光亮、无污迹、无水迹无手印、无刮痕、无异味；墙面无灰尘、污迹，电梯间地面光洁、明亮；地面光洁无积水。 办公室及会议室：窗、窗台、窗框洁净、整洁，无破损；墙面、天花板整洁、无污渍、无积尘、无蜘蛛网；地面地毯整洁、无垃圾、无污渍、无异味；办公设备、设施光洁、无灰尘，放置整洁；空调出风口洁净、整洁,无积灰、无霉斑；艺术装饰挂件挂放端正、清洁、无积尘。 楼道内公共区域、消防楼梯：无明显灰尘、污迹、无蜘蛛网；4.1.5.4.样板房墙面、门扇、地脚线均洁净清洁； 桌面、书架、皮质沙发、椅子、洁具、电器无灰尘； 样板间玻璃杯、饰品、花叶、花瓶无灰尘； 推拉门槽、室内门等每天擦拭一次，无水渍、无灰尘； 床上用品每天用软毛刷打扫两次，无毛发，无异物； 墙顶部角落、羊皮灯具、壁柜（厨）门清洁无蛛网； 抽屉、壁柜里面、衣柜里面等箱体内部无死角，无杂物，用手擦拭无灰尘； 木质家俱、皮质家俱每月打两次碧丽珠或家私蜡，保持物体表面有光泽、无痕迹； 样板间室内无异味、无蚊蝇、无卫生死角、物品无损坏； 所有灯具、灯座、灯罩外壳均无尘； 脸盆、洗手台、座厕无水迹、无残留物，卫生间无异味。 1.5.5.精装房按样板间标淮执行4.1.5.6.毛坯房地面无尘土、垃圾、杂物；门窗无明显污迹，玻璃洁净明亮；入户门无灰尘，无手印，无水迹；墙面无污渍及残留字样，墙角无蛛网；卫生间无异味、无积水，排水管道内无杂物。4.2.现场工作人员配置及各岗位职责4.2.1.迎宾组岗位设置组长1名：联络：组员名：配置物料对讲机台；太阳伞把；备用雨伞把；白手套付；警戒牌个；警示带卷岗位形象年龄1826岁男性,身高1.75米以上，统一着工装，不得留长发和胡须，戴白色手套，着黑色皮鞋，形象气质良好。应备文献车辆进出登记表工作职责组长职责负责小组组员工作监督；负责员工定岗定员工作安排；负责对接待礼仪原则动作的培训；负责处理本区域内突发事件；负责疏导本区域内aJ闲杂人员。组员职责全程使用礼貌敬语，微笑服务；维护停车场地安全有序日勺停车秩序；为业主提供开车门服务；保持原则交通指导手势，对日勺引导车辆进出；引导业主进入入伙现场办理签到手续；©维持外围正常管理秩序，保证道路畅通；监控场外安全防备工作；保障车辆停放安全。作业流程业主自驾车辆前来办理入伙时，秩序维护员应在车辆离岗亭约10米处行军礼；使用敬语（您好，欢迎回家），问询业主房号，并指导业主往前方行驶。填写业主车辆进入记录；其他岗位见车后立即做好停车指导，引导业主至停车空位处将车停稳；协就上主打开车门，礼貌请业主下车，使用敬语（您好，欢迎回家），并用手挡住车门框，提醒业主小心碰头；业主下车后，侧身向业主指导入伙办理处位置，并引导业主前行，遇台阶处提醒业主“小心台阶”，直至将业主送至签到处；业主离开时，为业主打开车门，提醒业主小心碰头，行军礼，并目送业主离开；入口岗填写业主离开时间。4.2.2.签到组岗