房地产估价方法问题及改进方案.docx

房地产估价措施存在的问题及改善措施学生姓名：指导教师：所在院系：资源与环境学院土地规划系所学专业：土地资源管理专业研究方向：房地产估价中国哈尔滨二O一二年六月B.A.DegreeThesisRegistrationNumber：A03080184ofNortheastAgricu1tura1UniversityTheProb1emsandImprovementsofRea1EstateAssessmentMethodsUndergraduate：Supervisor：DepartmentandCo11ege：1and-useP1an,ResourceandEnvironmentMajor：1andResourceManagementDirection：Rea1EstateAssessmentNorthEastAgricu1tura1UniversityHarbinChinaJune,2023房地产估价措施存在的问题及改善措施摘要：伴随我国房地产市场H勺日趋完善，与房地产估价有关的业务需求也在迅速地增长，这就规定房地产估价师评估出合理、精确的价格。但由于我国房地产估价行业起步较晚,某些估价理论和措施并不是十提成熟，在用于实际估价业务时有一定的局限性和局限性，导致了估价成果偏离了房地产的实际价值。本文首先论述了市场比较法、比较法、收益法的理论根据、合用条件及操作环节等；接着在此基础上分析总结出这三大措施中存在的问题；最终针对目前较常用的房地产评估措施:市场比较法、成本法、收益法，论述了在实际估价中存在的问题以及参数确定中存在的局限性，并提出某些新的提议和改善措施，及以定量的措施来确定房地产价格。鉴于以上考虑，论述在市场比较法中价格修正、公式修正的应用，；在收益法中，通过修正使用年限，引入“地随房走”概念，使收益法的构成愈加完善，从一定程度上消除了收益法估价日勺偏差;在成本法中，通过重建房地产价格的构成，列举了常用的建筑物折旧求取措施，调整价格系数。此外还可以多种房地产估价措施同步运用，充足发挥房地产估价技术路线与房地产估价措施的之间的互相作用，以期完善既有的估价措施，使其更好的为房地产业健康发展提供服务。关键词：房地产估价措施估价问题改善措施TheProb1emsandImprovementsofRea1EstateAssessmentMethodsABSTRACT：WiththeimprovementofChina,srea1estatemarket,theneedsofrea1estateassessmenthavegrownrapid1y,whichrequirerea1estateappraisersassessareasonab1eandaccurateprice.However,China'srea1estateassessmentstarts1ater,sosomeassessmenttheoriesandmethodsarenotverymature.Thereare1imitationsandinsufficienciesintherea1bussinessva1uation,whichcausetheassessmentresu1tsdeviatefromtheactua1va1ueoftherea1estate.Inviewoftheaboveconsideration,thispaperputsforwardtheapp1icationofpricecorrectionandformu1acorrectionin(hemarketcomparisonapproach;throughamendmentstotheusefu11ifeoftheincomeapproach,weintroducetheconceptof"withroomtotakethe"tomaketheincomeapproachmoreperfectande1iminatedeviationoftheincomeapproachva1uationtosomeextent.Throughreconstructingthecompositionofrea1estatepricesandcitingthecommonbui1dingdepreciationtostrikeamethodtoadjustthepricecoefficientincostmethod.Inaddition,wecanapp1yavarietyofrea1estateassessmentmethodstogetherandmakefu11useoftheinteractionbetweentechno1ogiesandmethodsofrea1estateeva1uationinordertoimprovetheexistingmethodsofeva1uation,whichcanprovideservicesforthehea1thydeve1opmentofrea1es1ate.Firs11y,thepaperstatestheoretica1basisofthemarketcomparisonmethod,thecostmethod,andtheincomeapproach,andtheapp1icab1econditionsandstepsofthethreemethods.Ita1soana1ysesandsummarizesprob1emsexistinginthesethreemethods.Fina11y,thepaperaimsatsomecommonusedmethodsinrea1estateeva1uation:themarketcomparisonapproach,thecostmethod,theincomeapproach,toputforwardsomenewsuggestionandimprovementmeasures,andtousethequantitativemethodtodeterminerea1estateprices.Keywords:Rea1estateappraisa1method,Va1uationprob1ems,ImprovementmeasuresIV1房地产估价措施概述错误!未定义书签。1.1 市场比较法错误!未定义书签。1.2 收益法错误!未定义书签。1.3 成本法错误!未定义书签。2房地产估价措施存在的问题错误!未定义书签。2.1 市场比较法存在的问题错误!未定义书签。2.2 成本法存在的问题错误!未定义书签。2.3 收益法存在的问题错误!未定义书签。3改善措施错误!未定义书签。3.1 市场比较法的改善错误!未定义书签。3.2 成本法的改善错误!未定义书签。3.3 收益法的改善错误!未定义书签。3.4 综合应用多种房地产估价措施错误!未定义书签。3.5 充足发挥技术路线的作用错误!未定义书签。4结语-错误!未定义书签参照文献错误!未定义书签。致谢错误!未定义书签0房地产业作为生产和生活服务部门，在国民经济中属于第三产业,是经济发展f'J基础性、先导性产业，其关联度高、带动力强，已经发展成为我国现阶段的一种重要的支柱性产业。在市场经济高度发达的国家和地区中，房地产估价早已独树一帜，并形成了一套比较系统的实务经验和理论学说，成立了一系列的专业协会组织，制定了严格的行业管理制度和资格认证制度，构成了一套完整的房地产估价制度。自从本世纪23年代以来，国外房地产估价的兴起与发展大体上可以分为如下三个阶段:第一阶段是土地经济学派的兴起，莫定了土地价值理论基础。这一阶段的代表著作有:费希尔价(IrvingFisuing)D房地产原理(1923),巴比科可于(FrederiekM.BobCock)时房地产估价(1924)。第二阶段是摩茨科(ArtherJMertzke)在房地产估价界刊登具有划时代意义的论著房地产估价过程抓他在此书中将价值理论与估价理论紧密结合起来，指出在完全竞争H勺均衡条件下，正常价值、长期成本和资本收益价值之间互为等值，这一思想成为房地产价格估价中不一样估价措施互相验证的理论基础.第三阶段的代表人物是海德(K.1eeHyder)、阿待金森(HarryGrantAikinSOn)和舒姆茨(Goorge1.Schmu1s)。他们分别推广和发展了市场比较法、收益祛和成本法中的价值估价技术。尤其是舒姆茨在估价过程一书中构造的估价模型被美国房地产估价协会收入到房地产估价中。该书到目前为止仍然是西方房地产界最具权威的房地产估价专著。从地区上看,每个国家和地区H勺国情不一样样,房地产估价措施日勺发展与应用也不一样。国际上房地产价格估价措施可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本估价措施:市场比较法、收益祛、成本法、利润法、剩余法。在进行房地产估价时重视经验、艺术，往重市场信息，在推算时很少采用数学模型。他们认为在市场发这的状况下，直接根据市场信息估价更为可靠。二是以美国为代表的北美国家，采用三种基本措施:市场比较祛、收益法、成本法冈。在进行房地产估价时，重视技术与计量，重视数学模型，即从投入产出的角度来计算房地产价值。他们认为,通过建立详细的数学模型来估价更为公平合理,因此，规定对一宗房地产估价时尽量同步采用三种措施，以便做出比较分析。我国的房地产估价行业同中国的改革同样，直到今天非常波折。不过伴伴随改革步伐的加紧，中国房地产业的迅猛发展，土地使用制度和住房制度的改革对整个社会经济的影响，房地产估价行业也一步一步走向成熟，房地产估价制度也趋于完善。我国房地产估价业F1勺兴起与发展，总体来说可以分为如下两个阶段：第一阶段是在1994年此前，我国的经济体制改革还没有全面展开，都市还没有进行城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革都还没有进行，此时对于房地产估价业来说，没有专业日勺注册估价师，也没有权威的认证机构。长期以来都是实行的房屋和土地分开来进行管理，这样使得平行机构之间交流比较少，效率低下，同步伴伴随大量的矛盾产生，此种状况下产生的估价成果的精确性自然大打折扣。而此时在估价实践中所运用的估价措施也大多是照搬的国外现成的估价措施，并没有完全从实际上去结合起来中国的国情进行理论上和实践中相结合的研究。因此，可以说这个阶段是一种无序混乱的阶段。第二阶段是1994年9月，中国房地产估价师学会正式成立，标志着中国房地产估价事业已在规范化、原则化、制度化的I发展方向上迈上了一种新的台阶。自此之后，中国房地产估价行业发展十分迅速，估价队伍不停壮大，估价法规不停健全，估价原则逐渐完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响明显扩大。基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场。目前，虽然已经有诸多的科研机构设置了有关的研究项目，不过是理论研究上，我们受国外的影响还比较大，从整个估价体系来说，愈加偏向于英国，重视经验与艺术的结合。近些年，模糊数学、层次分析法、回归分析、灰色预测等数学模型不停被引入到房地产估价法的研究中来。不过，这些措施在各自的合用条件下仍然具有诸多的局限性，因此，我们在借鉴国外的评估体系的同步，我们应当更多的去结合中国的国情不停的去完善既有的估价措施，并多方位、深层次的去提出新的估价措施。中国房地产估价行业是一种既古老又新兴的行业，是房地产业的重要构成部分。20世纪80年代以来，中国进行了土地使用制度、住房制度及其他有关经济体制的一系列重大改革，相对成熟的房地产市场己初步形成，房地产估价业也随之应运而生，并逐渐趋于规范