关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施（送审稿）的起草说明.docx

市政府第40次常务会议关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施（送审稿）的起草说明宿州市房产管理服务中心一、起草背景和依据（一）制定关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施背景12023年7月24日，中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适当调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2.2023年8月29日，省促进房地产市场企稳回升工作点评会要求，各市要履行主体责任，吃透用好省里提供的政策工具，应出尽出。在此之前，市政府主要负责同志与分管负责同志已开展房地产市场调研，召集企业家与相关部门开展座谈会，明确要求市房管中心因城施策，制定符合我市实际的房地产调控政策。（二）制定关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施主要依据1安徽省住建厅等九部门关于印发促进房地产市场平稳健康发展政策工具的通知（建房（2023）60号）；2 .中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知；3 .财政部税务总局住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告（2023年第28号）；4 .安徽省人民政府办公厅关于推进延期交房等房地产领域矛盾纠纷化解处置工作的通知（皖政办秘（2023）27号）；5 .安徽省绿色建筑发展条例；6 .安徽省人民政府办公厅关于印发安徽省建筑节能降碳行动计划的通知（皖政办（2023）11号）；7 .中国人民银行国家金融监督管理总局关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知；8 .中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知。二、关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施（送审稿）的主要内容关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施（送审稿）共15条，七大项。包括激活市场活力；支持刚性和改善性住房需求；优化行业服务管理；支持绿色建筑与装配式建筑发展；适时调整棚改安置政策；加大金融支持；优化营商环境等内容。其中主要条款：1.刺激市场活力。通过发放普惠消费券，积极开展房展会活动，评选“十佳房企”和“十佳楼盘”刺激市场活力。2.支持刚性和改善性住房需求。落实好差别化住房信贷政策，落实个人住房首付比例与贷款利率下限。3.优化行业服务管理。在建商品住房项目，单体楼栋取得预售许可证前，在不改变用地性质、容积率等规划条件强制性内容的前提下，开发企业可根据市场需求，优化规划布局，提升产品品质，适当调整套型结构,进一步满足改善性住房需求。4.支持绿色建筑与装配式建筑发展。执行一、二、三星级绿色建筑标准的房地产开发项目，在容积率计容上分别给予1%、2%、3%奖励。5.适时调整棚改安置政策。优化征收补偿安置方式。大力推动多元化安置方式。6.加大金融支持。鼓励银行业金融机构区分房地产项目风险与企业集团风险，保持房地产开发贷款平稳有序投放。7.优化营商环境。建立健全房产企业联审联批中心，压缩审批时间、精简审批环节，采取并联式、一站式高效办理相关手续，为房地产开发项目提供全过程服务。三、征求意见情况按照相关要求，我中心征求了市发展改革委、市财政局、市自然资源局、市住建局、市税务局、市公积金管理中心、市地方金融监管局、市商务局、市城管局、市水利局、市生态环境局、市政务服务局、人民银行宿州市分行、国家金融监督管理总局宿州监管分局等相关职能部门征求意见，征求各县（区）人民政府、市管园区管委会意见。召开企业家座谈会征求相关房地产开发企业意见。2023年9月16日召开座谈会再次征求市财政局、市司法局、市住建局、市自然资源局、人民银行宿州市分行等相关部门的意见。在征求了多方面的意见和建议后，一并进行了修改完善，形成了送审稿。2023年9月17日通过司法局合法性审查、市市场监管局公平竞争性审查。现提请市政府常务会议研究，建议通过后以宿州市人民政府办公室印发实施。关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施（送审稿）为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，进一步提振房地产市场信心，激活市场活力，因城施策，更好支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，现制定有关措施如下：一、激活市场活力1发放普惠消费券。自本措施发布之日起至2023年12月31日止，凡购买市区（包含市管园区）新建商品住房的,建筑面积在90平方米以上按照IooOo元/套标准发放普惠消费券；建筑面积在90平方米及以下按照5000元/套标准发放普惠消费券。消费券的领取、使用范围由市房管中心会同市商务局制定具体操作办法。（责任单位：市房管中心、市商务局、市财政局、各县（区）人民政府（园区管委会）2 .积极开展房展会活动。适时举办各类房地产展示交易会，鼓励房地产企业、银行业金融机构和媒体积极参与。给予政策支持，加强政策宣传，稳定市场预期，充分释放刚性和改善性住房需求。支持商品房集中批量购买活动，鼓励房地产企业适当让利。（责任单位：市房管中心、各县（区）人民政府（园区管委会）3 .开展“十佳房企”和“十佳楼盘”评选活动。评选为年度“十佳房企”和“十佳楼盘”的房地产开发企业，在预售资金监管、行政审批等环节开通绿色通道。引导银行业金融机构，给予金融支持。（责任单位：市房管中心、市住建局、市自然资源和规划局、人民银行宿州市分行、国家金融监督管理总局宿州监管分局、各县（区）人民政府（园区管委会）二、支持刚性和改善性住房需求4 .落实好差别化住房信贷政策。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于20%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%o落实个人住房贷款利率下限。（责任单位：人民银行宿州市分行、国家金融监督管理总局宿州监管分局、市地方金融监管局、市房管中心、各县（区）人民政府（园区管委会）5 .落实个人所得税优惠政策。促进新建和二手住房市场联动。对符合条件的，按照规定落实换购住房个人所得税优惠政策。自2023年10月1日至2023年12月31日，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。（新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税）。（责任单位：市税务局、市自然资源和规划局、市房管中心、市财政局、各县（区）人民政府（园区管委会）6 .鼓励“现房销售:实行现房销售的房地产开发项目或开发企业申请“现房销售”的项目，房地产开发企业可结合市场变化情况，合理确定并自主申报备案楼栋“一房一价”，推行商品住房价格告知性备案；城市基础设施配套费在原缓缴政策的基础上，建设单位可申请再延长3-6个月，但累计缓缴时限不超过1年。鼓励银行业金融机构探索给予开发贷款和降低利率支持。（责任单位：市房管中心、市自然资源和规划局、市发改委、市财政局、人民银行宿州市分行、国家金融监督管理总局宿州监管分局、各县（区）人民政府（园区管委会）三、优化行业服务管理7 .优化商品住房结构。在建商品住房项目，单体楼栋取得预售许可证前，在不改变用地性质、容积率等规划条件强制性内容的前提下，房地产开发企业可根据市场需求，依照相关程序规定，优化规划布局，提升产品品质，适当调整套型结构，进一步满足改善性住房需求。（责任单位：市自然资源和规划局、市住建局、市房管中心、各县（区）人民政府（园区管委会）8 .优化居住类地块规划管理。提高改善性住宅用地比例，提升商品住房品质。新建商品住房项目，房地产开发企业可根据市场需求，规划设置室外专有庭院。室外专有庭院不计入绿地率，不占用小区公共空间。房地产开发企业要将室外专有庭院设置情况及相关权利义务纳入房屋买卖合同附加条款，并向全体购房业主进行公示。优化容积率计算规则，架空走廊、室外走廊、用于公共用途的底层架空、建筑外墙保温，在符合相关条件下，其建筑面积不计入容积率。顶层涉及绿化达到覆土厚度要求的，可按0.4计入绿地率。公共类设施（如游泳池等），容积率按0.8计算。（责任单位:市自然资源和规划局、市住建局、各县（区）人民政府（园区管委会）9 .优化车位车库销售审批手续。项目车位车库（不含人防工程车位）达到预售条件的，允许向购房业主销售，并办理不动产权证。（责任单位：市自然资源和规划局、市房管中心、各县（区）人民政府（园区管委会）四、支持绿色建筑与装配式建筑发展10 .支持绿色建筑发展。建筑面积5万平方米以上的住宅小区全部按一星及以上标准建设。鼓励建设单位开发建设二星、三星等高星级绿色建筑。对获得二星、三星等高星级绿色建筑优先推荐国家、省级奖励资金。使用住房公积金贷款购买执行星级以上绿色建筑标准的商品住房（含参照绿色建筑标准装修的），贷款额度上浮20o执行一、二、三星级绿色建筑标准的房地产开发项目，在容积率计容上分别给予1%、2%,3%奖励。鼓励银行业金融机构创新探索建筑业行业“绿色贷”“合同贷”等金融产品，帮助建筑企业多渠道获得融资支持。（责任单位：市住建局、市自然资源和规划局、市公积金中心、人民银行宿州市分行、国家金融监督管理总局宿州监管分局、各县（区）人民政府（园区管委会）11 .全力推进装配式建筑发展。地上2万平方米以上新建公共建筑和10万平方米以上的新建居住小区鼓励采用装配式建筑。支持符合条件的装配式建筑企业申请战略性新兴企业、高新技术企业和创新性企业扶持政策。满足装配式建筑要求的商品房项目，其外墙预制部分建筑面积不超过装配式建筑各单体地上规划建筑面积之和的3%,不计入成交地块的容积率核算。（责任单位：市住建局、市自然资源和规划局、各县（区）人民政府（园区管委会）五、适时调整棚改安置政策12 .优化征收补偿安置方式。大力推动多元化安置方式。棚户区改造项目推进中要更多地采取货币化、发放房票、回购商品房等多样化的方式安置。支持县区（园区）通过市场化购买新建商品房作为保障性租赁住房、人才住房。（责任单位：市房管中心、市财政局、各县（区）人民政府（园区管委会）六、加大金融支持13,支持房地产企业融资。鼓励银行业金融机构区分房地产项目风险与企业集团风险，保持房地产开发贷款平稳有序投放。依据行业诚信评价以及项目运营情况等，支持银行业金融机构提供中长期贷款。鼓励各商业银行在依法合规、风险可控的前提下，探索开展房地产项目封闭融资试点，实行资金封闭管理，给予降低贷款利率、延长贷款期限等优惠政策。（责任单位：人民银行宿州市分行、国家金融监督管理总局宿州监管分局、市房管中心、各县（区）人民政府（园区管委会）14 .支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。在保证债权安全的前提下，银行业金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款计划等方式予以支持。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。责任单位：人民银行宿州市分行、国家金融监督管理总局宿州监管分局、市地方金融监管局、市房管中心、市公积金中心、各县（区）人民政府（园区管委会）七、优化营商环境15 .建立健全房产企业联审联批中心。压缩审批时间、精简审批环节，采取并联式、一站式高效办理相关手续，确保建设用地、工程规划、施工管理、商品房经营、综合竣工验收等各环节规范顺畅推进，为房地产开发项目提供全过程服务。（责任单位：市房管中心、市自然资源和规划局、市住建局、市政务服务局、各县（区）人民政府（园区管委会）本措施自印发之日起实施，有效期2年，灵璧县、泗县、萧县、扬山县可参照执行。现行文件与本措施不一致的以本措施为准，