湖北《老旧小区改造项目投资估算编制规范》（征求意见稿）.docx

ICS01.040.01CCSA20B42湖北省地方标准DB42/TXXXX-2023湖北省老旧小区改造项目投资估算编制规范InvestmentEstimationofO1dResidentiaIAreaRenovationProjectsinHubeiProvince（征求意见稿）2023-XX-XX发布2023-XX-XX实施湖北省住房和城乡建设厅湘丑告示Bi屿超曾押品目次1范围12规范性引用文件13术语和定义11. 1基础类改造13. 2完善类改造14. 3提升类改造14主要依据与编制原则24.1 主要依据错误!未定义书签。4.2 编制原则错误!未定义书签。5计算程序26工程费用造价指标27工程建设其他费38基本预备费39建设期利息310流动资金3附录A湖北省城镇老旧小区改造项目工程费用造价指标6附录B湖北省城镇老旧小区改造项目工程建设其他费估算标准21参考文献5湖北省老旧小区改造项目投资估算编制规范1范围本文件规定了湖北省城镇老旧小区改造项目投资估算编制主要依据与原则、计算程序、工程费用造价指标、工程建设其他费、基本预备费、建设期利息、流动资金计取标准等。本文件适用于全省行政区域内使用政府财政资金的城镇老旧小区改造建设项目，其他资金来源的城镇老旧小区改造建设项目可参照使用。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中,注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版木（包括所有的修改单）适用于本文件。GB50500建设工程工程量清单计价规范GB/T50875工程造价术语标准3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1基础类改造Basictransform指保障居民安全需要和基本生活需求的重点改造内容，包括供水、排水、供电、弱电、道路、供气、通信、安防、消防、垃圾分类、管线整治等。3.2完善类改造Perfectiontransform指满足居民改善型和便利性生活需求的改造内容，包括小区及周边违法建设拆除及绿化、照明、停车场、加装电梯、无障碍设施、文体休闲设施、体育健身设施等。3.3提升类改造Promotiontransform指丰富社会服务供给、提升居民生活品质的改造内容，包括社区综合服务设施、社区公共卫生、幼教、体育、养老、托育、家政保洁、便民市场、菜市场等公共服务设施配套。3.4流动资金Workingfund指项目建成投产所需的启动流动资金，生产经营性项目为保证投产后正常的生产营运。4编制原则a）本文件以现行的老旧小区改造技术标准为依据，结合20232023年全省有代表性的老旧小区改造工程资料进行编制。b）本文件编制时材料信息价为2023年6月份价格，未来参照本文件造价指标进行估算时，可结合物价水平波动、项目设计标准与实际情况，对本文件工程造价指标考虑合理修正系数。c）本文件工程造价综合指标、单项指标均为区间值，且已列明相应的适用说明，可依据项目的定位和具体情况合理取值作为项目估算控制值。5计算程序a）建设项目总投资由建设投资、建设期利息和流动资金三部分组成。b）建设投资由建设项目的工程费用、工程建设其他费用及预备费用组成。其中，工程费用包括建筑工程费、设备购置费及安装工程费；预备费包括基本预备费和价差预备费，目前只计取基本预备费。c）城镇老旧小区改造建设工程投资估算的计算程序见表1：表1湖北省城镇老旧小区改造建设工程投资估算计算表序号费用名称金额（万元）经济指标计算公式建安工程设备购置小计单位数量指标造价一工程费用（一）基础类（二）提升类(H)完善类二工程建设其他费基本预备费(一+二)*5%8%四建设期利息五流动资金六总投资（一+二+三+四+五）6工程费用造价指标a）工程费用包括建筑安装工程费与设备购置费。本文件工程费造价指标分为两个层次，第一层次为分项造价指标，第二层次为综合造价指标。第一层次分项造价指标按照基础类、提升类、完善类改造设置为区间数值，便于各分项工程的分类应用；第二层次综合造价指标以“睬”或“户”为单位设置为总体区间数值，便于针对性控制和总体平衡。实际使用时，应首先按照本文件中的分项工程指标进行分项估算，再参照综合造价指标进行总体控制。b）对于老旧小区改造项目，设备购置一般包含加装电梯、健身器材、智能快递柜、充电桩等，己包含在完善类与提升类改造造价指标中，不再单列。c）工程费用造价指标及说明详见附录A。7工程建设其他费结合湖北省城镇老旧小区改造项目特点，工程建设其他费主要包括：a）与土地有关的费用（含土地征用及补偿费、土地使用权出让金、租地费用、土地使用税、耕地占用税、契税、印花税），老旧小区改造项目一般无此类费用，若有，结合项目实际情况考虑；b）与整个工程项目建设有关的费用（含建设单位管理费、建设项目前期工作咨询费、工程勘察设计费、交通疏解费、场地准备费、材料检验试验费、工程招标费、工程监理费、造价咨询费、工程检测费、工程保险费、房屋安全鉴定费等）；c）工程建设其他费用估算标准详见附录B。8基本预备费基本预备费估算，以建设项目的工程费用和工程建设其他费用之和为基础,乘以基本预备费率计算。基本预备费率在投资估算阶段一般可按照5%8%计取。9建设期利息9.1 建设期利息是指在建设期内发生的为工程项目筹措资金的融资费用及债务资金利息，并按规定允许在投产后计入固定资产原值。建设期利息包括各种机构借款、集资、建设债券和外汇贷款的利息以及其他融资费用等。9.2 根据不同的资金来源，建设期贷款利息可按公式1、公式2分别计算：a）贷款总额一次性贷出且利率固定时贷款利息=贷款总额（1+年利率）n1（1）b）总贷款分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计，上年贷款按全年计息。9.3 息=Z本年度初需付息贷款本息累计+（本年度付息贷款÷2）X年利率（2）c）如建设单位与贷款方达成协议采用其他方式计算，则按实际达成的协议方式计算融资费用（含债务融资中发生的手续费、承诺费、管理费、信贷保险费等）。一般应将其单独计算并计入建设期利息，如该费用已计入工程其他费用时，则不再计算。流动资金可采用下述方法估算：a）扩大指标估算法扩大指标估算法一般可参照同类生产企业流动资金占营业收入或经营成本的比例，或者单位产量占流动资金的比率进行估算。b）分项详细估算法分项详细估算法般是将流动资产与流动负债的构成要素进行分析估算出建设项目占用的流动资金。也可根据建设单位提供的数值或可行性研究报告估算数值计列。参考文献1湖北省人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见鄂政办发(2023)19号2装配式建筑工程投资估算指标(TY01-02-2023)3湖北省人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见鄂政办发(2023)19号；4湖北省城镇老旧小区改造技术导则鄂建文(2023)18号;5建设项目投资估算编审规程CECA/GC-12015；6工程造价指标分类及编制指南(中国建设工程造价管理协会2023年12月28日发布)；7建设项目经济评价方法与参数(第三版)；8市政工程投资估算指标(建标(2007)163号)、市政工程投资估算编制办法(建标(2007)164号)；9湖北省房屋建筑与装饰工程消耗量定额及全费用基价表(2018)；10湖北省通用安装工程消耗量定额及全费用基价表(2018)；11湖北省建设工程公共专业消耗量定额及全费用基价表(2018)；12湖北省市政工程消耗量定额及全费用基价表(2018)；13湖北省园林绿化工程消耗量定额及全费用基价表(2018)；14湖北省建设项目总投资组成及其他费用定额(鄂建文(2023)48号)。附录A湖北省城镇老旧小区改造项目工程费用造价指标湖北省城镇老旧小区改造项目工程费用造价指标见表A.1、A.2、A.3、A.4o表A.1湖北省城镇老旧小区改造项目工程费用分项造价指标（基础类）序号项目名称工作内容计量单位计量规则参考范围值1建筑本体（18项）1.1单元门禁及建筑安防改造1.1.1缺失单元门禁及建筑安防改造1 .楼栋安装单元门；2 .安装智能门禁和监控设施。元/橙按单元门数量计算5500-80001.1.2未缺失单元门禁及建筑安防改造1 .楼栋单元门进行除锈及美化翻新；2 .安装智能门禁和监控设施。元/橙按单元门数量计算3000-35001.2门牌标识统一1.2.1门牌标识统一更换1 .原有标牌拆除；2 .小区统一安装楼门牌。元/块按单元门牌数量计算100-1501.2.2门牌标识统一维修1.小区楼门牌进行除锈及美化翻新。元/块按单元门牌数量计算40-1001.3楼道整理修缮1.3.1缺失扶手楼道整理修缮1人工清理楼道杂物；2 .楼道原墙面铲除；3 .楼道墙面刷漆；4 .楼梯损坏部位修补；5 .安装扶手及刷漆。元/杆按改造楼梯水平投影面积计算300-4101.3.2未缺失扶手楼道整理修缮1 .人工清理楼道杂物；2 .楼道原墙面铲除；3 .楼道墙面刷漆；4 .楼梯损坏部位修补；5 .腐蚀铁制构件修补；6 .栏杆、扶手等铁制构件重刷防锈漆。元m'按改造楼梯水平投影面积计算100-2801.4外墙修缮美化1.4.1外墙清洗1.外墙清洗。元/肝按外立面面积计算6151.4.2外墙真石漆美化1 .原墙面铲除；2 .涂刷墙面真石漆。元/肝按外立面面积计算230-3001.5外墙构件整治1.5.1已有防盗网刷漆1 .补焊、打磨，基层处理；2 .喷涂底漆（铁红底漆）；3 .面漆（醉酸磁漆）。元/肝按防盗网面积计算20-301.5.2防盗网更换1 .拆除防盗网；2 .隐形防盗网安装。元/肝按防盗网面积计算210-2801.5.3空调移位改造1 .空调移机位；2 .金属空调外机罩安装。元/套按改造空调数量计算400-6501.6屋面整治改造1.屋面防水修缮：屋面结构层铲除、增加防水卷材（或涂膜）、增加屋面保温材料等；2.屋面安装设施及设备规范化设置。元/肝按屋面面积计算350-5501.7楼栋消防设施维修改造1灭火器安装；2.消防栓安装。元/层