南通市住宅物业管理条例（修订草案征求意见稿）.docx

南通市住宅物业管理条例（修订草案征求意见稿）目录第一章总则第二章业主和业主组织第三章前期物业管理第四章住宅专项维修资金第五章物业服务与监管第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条 【目的依据】为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，营造良好居住环境，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例和江苏省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条【适用范围】本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理，适用本条例。本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指业主通过选聘物业服务企业按照物业服务合同约定，或者自行对物业管理区域内的建筑物及其附属设施进行维修养护、环境卫生和相关秩序进行管理维护的活动。第三条【党建引领】建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，发挥社区党组织在基层社会治理中的领导作用。第四条【联席会议】市、县级人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社会治理体系；制定扶持政策，引导老旧小区、保障性住房的业主选聘物业服务企业开展物业管理活动；建立完善部门联动管理体制，协调处理物业管理工作中的突出问题，提高物业服务和管理水平。第五条【管理体制】市、县级物业管理主管部门负责物业管理活动的统一监督管理工作。公安、价格、规划、生态环境、城市管理、卫生健康、应急管理、市场监督管理、人民防空、市政和林等有关部门和消防救援机构按照各自职责，建立物业投诉处理等制度，会同物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）在物业管理区域内公示相关职责事项和联系方式，依法做好物业管理的相关工作。街道办事处（镇人民政府）具体负责物业管理工作的指导、协调和监督。社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政府）做好物业管理的相关工作。第六条【智慧物业】市物业管理主管部门应当会同相关部门组织建立物业管理公共服务平台，用于电子投票、信息公开、招投标、纠纷投诉处理等。市物业管理公共服务平台应当纳入市人民政府的公共服务平台。鼓励物业服务企业运用互联网等新技术，提高物业服务水平。第七条【行业自律】物业管理协会应当建立完善行业诚信和自律机制，协助物业管理主管部门做好信用信息管理，维护业主及物业服务企业合法权益。第八条【第三方机构】建立物业服务第三方评估制度，业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、一 2 一物业服务质量评估等活动。具体办法由市物业管理主管部门制定。第二章业主和业主组织第九条【业主权利义务】房屋的所有权人为业主。业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。第十条【业主大会】业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会选举产生业主委员会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第十一条【筹备组业主审查】符合成立业主大会条件的,街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安派出所等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生。筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员不少于百分之六十。筹备组成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。第十二条【业主大会议事规则和管理规约】首次业主大会应当制定业主大会议事规则和管理规约。业主大会议事规则和管理规约的示范文本由市物业管理主管部门制定。第十三条 【业主代表】业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。同一物业管理区域有两幢以上房屋的，可以按幢、单元或者结合实际情况组成业主小组，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表在业主大会会议召开前应当征集本小组业主的意见和建议，需要业主书面投票表决的，由业主本人签字确认。第十四条 【业主委员会构成】业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有较强的公信力和组织能力、模范履行业主义务的业主担任。业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期三至五年。鼓励和支持业主中的中共党员、人大代表、政协委员和其他社会知名人士参加业主委员会选举。第十五条【筹备组成员、业主代表、业委会候选人资格】业主有下列情形之一的，不得作为首次业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会成员候选人:一 4 一（一）正在被执行刑事处罚的；（二）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋、侵占公共场所等物业管理相关违法行为且未改正的；（三）无故欠交物业费或者住宅专项维修资金且未改正的；（四）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成不良影响的；（五）本人、配偶及其直系亲属与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业有利害关系的；（六）索取、收受建设单位、物业服务企业的财物或者其他利益的；（七）法律、法规以及业主大会议事规则、管理规约规定的其他情形。第十六条 【业主委员会禁止行为】业主委员会及其成员不得有下列行为：（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；（二）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章；（三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料，或者拒绝、拖延提供业主有权查询的文件、资料；（四）未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同;（五）挪用、侵占物业公共收益等业主共有财产；（六）索取、收受房屋建设、物业服务、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；（七）利用职务之便为自己或者他人在物业收费、停车等方面谋取不当利益；（A）挪用住宅专项维修资金；（九）打击报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人；（十）其他侵害业主合法权益的行为。业主委员会成员有前款规定行为之一的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。县级物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当予以指导、协助。第十七条 【业主委员会信息公示】业主委员会应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置公示，并及时更新：（-）业主委员会成员名单、职责分工和联系方式；（二）业主大会、业主委员会的决定；（三）业主大会、业主委员会每半年的工作经费收支情况和业主委员会成员工作补贴等费用情况；（四）业主委员会成员、候补成员交纳住宅专项维修资金情况、每年交纳物业费、公共水电费、汽车停放费等情况以及停车位使用情况；（五）其他应当向业主公示的信息。前款第一项应当长期公示，第二项至第四项公示时间不得少6于六十日o第十八条【业主委员会调整及重新选举】业主委员会有下列情形之一的，县级物业管理主管部门应当责令限期改正；拒不改正的，由县级物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）指导、协助业主召开业主大会会议，调整或者重新选举业主委员会：（一）不能正常开展工作的；（二）成员人数不足总数二分之一的；（三）不依法履行职责，严重影响社区和谐稳定的。实行差额选举的业主委员会成员出现缺员时，可以从候补成员中按照得票多少顺序依次递补。第十九条【业主委员会换届】业主委员会在任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）和社区居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）应当指导、协助业主和业主委员会成立换届工作小组，由换届工作小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届工作小组人员构成参照首次业主大会筹备组人员构成。第二十条 【业主委员会换届移交事项】业主委员会应当自换届工作小组成立之日起十日内，将其保管的财务账簿凭证、业主名册、会议记录、文书档案等资料、印章以及其他属于业主所有的财物移交街道办事处（镇人民政府）保管。不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期移交；拒不移交的，公安机关应当协助移交。街道办事处（镇人民政府）应当在新一届业主委员会备案后十日内，将其保管的前款所列资料、印章、财物等移交新一届业主委员会。第二十一条 【物业管理委员会】有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件但未成立，经县级物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的；业主委员会长期不能正常开展工作，经县级物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）多次指导重新选举，不能产生新的业主委员会的，可以成立物业管理委员会代行其职责。物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间，街道办事处（镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导产生业主委员会。第二十二条 【物业管理委员会组成】物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，成员由业主以及街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、公安派出所等派员组成。物业管理委员会的人数为九至十三人的单数，其中业主成员8 不少于百分之六十。业主成员由街道办事处（镇人民政府）在符合业主委员会成员任职条件的业主中推荐产生。第二十三条 【物业管理委员会备案】物业管理委员会应当自成立之日起三十日内向县级物业管理主管部门备案，并可以持备案回执刻制印章。备案事项变更时，应当在十五日内书面报告备案单位。物业管理委员会成员名单、备案及变更情况应当及时在物业管理区域内显著位置公示。第二十四条【物业管理委员会解散】物业管理委员会自新的业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日起停止履行职责，并于十日内向业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。第二十五条【业主大会自行管理方案】单体物业或者规模较小的物业，业主或者业主大会决定对物业实施自行管理的，应当在街道办事处（镇人民政府）的监督指导下制定自行管理方案,对下列事项作出决定：（一）自行管理的内容、标准、费用和期限；（二）聘请专业机构的方案；（三）业主、业主委员会的权利、义务；（四）其他自行管理的内容。电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当按照有关规定维修和养护。自行管理方案通过之日起三十日内应当告知全体业主和街道办事处（镇人民政府）。第三章前期物业管理第二十六条 【前期物业服务合同】建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经县级物业管理主管部门批准，可以采取协议方式选聘。建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起三十日内，将合同报县级物业管理主管部门和价格主管部门备案。第二十七条 【前期物业开办经费】建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。第二十八条【