房地产销售环节成本控制要点应用指南.docx

产销售环节成本控制要点应用销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响,所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、营销方案(1)费用总额一确定费用目标总额项目部详见营销费用管理规范(2)市场信息收集营销计划(4)营销预算一根据各种相关因素确定具体计划和费用销售部(5)营销方案审批一征求各方面意见，按审批流程操作主管总经理详见营销操作流程规范2、营销现场费用(1)现场销售人工费用一销售人数控制T销售工作进度控制T奖励办法控制销售部部门经理(2)现场销售器具费(3)卖场、现场包装费(4)销售模型费用(5)宣传资料及礼品费(6)展销费销售部专业经理和部门经理详见营销包装操作规范(7)计划额度控制一额度内调剂和超额审批制度主管总经理详见营销费用管理规范3、媒体选择(1)媒体及广告代理公司信息收集和分析一专人负责销售部详见营销包装操作规范(2)招投标一先评后选的原则销售部详见营销包装操作规范T内部评审销售部详见招投标管理规范招投标评审委员会4、样板房装修(1)设计、装修一市场信息收集T制订装修目标成本总额设计部、销售部详见营销包装操作规范和设计规划管理规范(2)材料采购一信息搜集T材料、设备选型设计部详见设备、材料采初规范(3)信息采集及招投标一招投标招投标评审小组详见招投标管理规范(4)样板房维护T委托物业代管协议物业公司、销售部祥见物业管理规范(5)材料回收、保管和再利用一建立材料设备清单T使用登记闲置品评估和处理设计部负责，物业、销售部配合详见营销包装操作规范控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、销售回款(1)销售折扣点待定销售前台负责待制订相关管理办法(2)回款周期待定销售前台负责，财务监督详见回款管理规范6、销售补充条款及承诺(1)承诺的给出一制作楼书T承诺分类营销部负责，设计、工程监督待制订相关管理办法(2)设计变更与承诺一变更审批与知会制度T承诺变更设计部负责，销售、工程协助7、客户交房(1)交房日期(2)保修期(3)质量补偿一晚交房原因分类处理T与施工队洽商延长保修期交房验收协议客户服务中心负责，销售前台、物业公司协作详见补偿管理规范8、其他(1)中介费待定销售部(2)与销售相关的其他费用(如因销售要求而发生的设计洽商变更费)严格按相关流程进行主管副总详见工程现场变更管理规范等