房地产市场报告 -[克而瑞]2022年总结与展望 城市篇.docx

2023年，全国百城商品住宅成交规模高位回落，月度呈现出“先跌再稳后降二次探底”态势，即便四季度纾困政策频频也难挽成交颓势，供应、霜求、支付能力等多方面市场透支导致行业信心严重受损，成交增长动能明显转弱。分能级来看，一线抗跌韧性显现，累计同比跌幅居末；多数二三线城市进入深度调整期，仅杭州、成都、合肥等少数城市"热点恒热:预判未来，虽然疫情管控解禁、楼市强力纾困政策不断，但是介于前期高增长严重透支翁求，目前楼市已然进入抛物线右侧，2023年整体成交规模预计持续回落，降幅约10%-15%,不同城市分化延续，一线和个别热点二线市场成交有望“保温"，回调压力主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的弱二线和内陆三四线城市，预计上半年继续回调，到三季度才有可能局部企稳筑底，全年呈"先低后高”走势。总结1市场综述：2023年成交总量骤减、全年二次探底，热点恒热但亦降温、改善去化优于刚需纵观近年来125个重点城市楼市成交变化，2019-2023年一直保持着高位微增走势，而步入2023年下半年以来行情开始“急转直下"，整体低迷走势贯穿了2023年，即便从中央到地方纾困政策频频也难挽成交颓势，房企爆雷、项目停工、居民断贷等一系列系统性风险开始显露，加之疫情反复的不确定影响，居民信心严重受挫，前11月成交面积仅为32437万平方米，占2023年全年成交58%,2023年全年成交量大概率高位回落。图：2019年2O22年至今全国125蹄建商品住宅成交面积变化情况（单位：万平方米）数据来源：CRIC中国房旭产决策咨询系统深度分化是当前城市竞争格局最为重要的特征，总体来看跌多涨少：上海、杭州、成都等经历了前期的“高热行情"，伴随供应放量，市场回归理性，触发积分的红盘个数下降，摇号中签率上升。北京、深圳、西安等市场局部回稳，价格倒挂盘、高性价比项目时有“日光"。广州、苏州、长沙等市场弱修复，外国区域去化依旧承压。郑州、天津、三亚等疫情阻断市场复苏节奏，成交持续低位运行。重庆、昆明、南京等市场避险情绪上升，二手房成交明显好于新房。南宁、长春、徐州等市场继续下行，不仅成交低迷，而且房价降再降。细化到项目去化层面，大体呈现出以下三类特性：是改善性需求相较坚挺，刚需明显退潮，改善盘成交去化明显优于刚需盘。二是2023年下半年，受项目停工、断贷事件影响，购房者避险情绪升温，央国企、准现房成交走俏。三是受限于各线城市房价预期全面转跌，以价换量已成业内共识，具有区位优势、降价幅度较大的项目效果更好。2新增供应：显著缩量，降至5年新低，线"坚挺"，三四线腰斩（本节有删减）全国125个重点城市前11月新增供应面积不足3亿平方米，相较2023年同期下跌44%o供应端整体年末翘尾不在，四季度1511月新增供应规模较二季度月均下降15%。房企将供应重心由一二线向一线进一步聚焦，一线前11月新增供应累计同比仅跌6%,其中上海同比上涨40%。而前11月三四线城市无一供应超千万平方米，徐州、佛山、惠州等头部城市均供应缩量严重。（1）总量：前11月仅供应2.9亿平，同比降44%,四季度仍低位波动无翘尾据CR1C统计，2023年前11月全国125个重点城市商品住宅新增供应面积28879万平方米，同比下降44%接近腰斩。受来自成交端的销售压力和新开工萎靡，全年新房供应规模缩减至近五年低点。从月度表现来看，三季度是全年供应高峰，其次是二季度，但二者均为超过1亿平方米。且根据11月商品住宅供应面积仅环比增18%（低于2023年同期环比增33%）来看，四季度年末供应翘尾规模看低。值得注意的是，虽然2023年前11月月均成交规模较2023年月均下降44%,但下半年月均成交规模较上半年上涨15%。下半年部分央国企在楼市尚有余温的城市积极通过推出优质项目回笼资金。图：2023年2O22年11月12S个典型城市司建商品住宅月度供应情况（单位：万平方米）-IOWI哎二期3203Isw-3ZOZIIIFwz02I¢SSNIm:9卅Z30ZI503Iid3zjmz302Ia-w7IOZI-Z03ID:-营强Iaco反舅|雹6卅一ZOZI8W囹|或Z批ZoZI哎9世您1arMgI5卅一ZoZI票批您I1arazoz125城总量一环比一同比一案计同比数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统通过估算24个重点城市12月供应量，预计12月共计新增供应1712万平方米，环比上涨25%、同比下降21%。受主要城市供应激增推动，预计全年商品住宅供应面积同比降幅较前11月略有收窄，收至35%左右。四季度以来中央已出台了多项金融端和政策端对房地产市场的利好。故房企对部分重点城市加强了推盘规模，以求在年底抢收新激活的购房需求。上述城市主要可分为两类：类是2023年楼市成交始终较好的强一二线城市，如北京、上海、成都、杭州、苏州等。另一类是楼市相而较差，但已长期供应低迷甚至“零供应”的二三线城市，如西安、青岛、徐州、常州、南宁等。去：2023年12月24个典型城市分檄新建商品住宅供应况（单位：）5平方米）I食tt12月环比再比I2023年阿比KftI12月环比I同比2023年冏比北京I1125郎6»748-6S二三线图山46-3S-48»613-50»上海22162«96%IIM4公41-2»570-2»广州956«-411988-2«常州3951t-1»357-5«9144-43»-57»516-2«庆29IOM-76*538-67»合计4715«61344-M宁波27-27»-57»344-5«二三线成都2443M6%1503-31厦门273»-44t183-3»杭州21636«47*1405-IM网宇255»-4M276-5«西安1587«85*913长248»-4»231-6»苏州9513»20t532-41%济网18-4»-69»498-33»南京73-57»672-47»东莞9-71»-79»328-50»WS7261«-3»782-4福州2-8»-93»165-62»长沙49-5«-6第79-38»1241161-28111245-411徐州4857«-5»537-5»卜1712281-21«14692-38I歌据来源：CR1C中国房地产决策咨询系统（2）能级：一线前11月同比微降6%韧性较强，二三线跌幅超4成分能级来看，2023年前11月一线城市整体新增供应面积2977万平方米，同比下降6%,降幅为各能级最小。分季度来看，三季度供应显著放量，7-9月入市商品住宅超1千万平方米，IO-I1月一线城市入市仅503万平方米，同比下降33%、较三季度月均下降30%。其中最为突出的是上海，四季度新房供应仍继续放量，在“保刚需”的方针下多位于外郊环区域。上海Io-I1月累计供应210万平方米，同比上涨6%,前11月累计同比上涨达40%。仅极少数二线城市四季度供应增加，前11月整体二线供应同比接近腰斩。10-11月仅南京、成都、宁波、杭州等供应力度加强，其中成都和杭州两月新增供应超300万平方米，较三季度月均分别上涨49%和35%。弱二线城市供应继续缩量，如南宁、沈阳、福州等均较三季度月均腰斩，其中兰州前11月供应累计同比下降接近九成。三四线城市前11月整体供应面积13994万平方米，同比降47%；其中10-11月仅新增供应2303万平方米，同比下降37%、较三季度月均下降23%。分城市来看，超过9成供应规模同比下降，同时分化现象加剧。泉州、舟山、珠海、常州等城市IO-I1月供应力度强于三季度。而其余城市商品住宅新增供应规模大幅削减，如南通、绍兴、九江、威海等IO-I1月新增供应不足10万平方米，较三季度月均再次腰斩。表：2023年1-11月125个典型域市分领新建商品住宅供应情况单位：万平方米）!髭缪o-!in短三不度月均2023年葡11月里计同比4个一线503-3(M2977-6»26个二线2294-2»11907-45»95个三四线2303-23»13994-47«125城总计5100-15»28879-44»数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表：2023年各季度125个典型城市分敏新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）一季度三季度四季度月）4个一线534863107850326个二线230837$63510229495个三四线31494083445923031253总里5990874290465100数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（3）新增供应ToP10：成都、杭州破千万，三四线城市无一入榜（略）3新房成交：规模骤降四成、先降后稳再探底，仅京沪杭蓉等少数“热点恒热”（本节有删减）2023年前11个月，全国商品住宅月度成交表现出“增-降-稳”的变化特征：伴随着纾困政策密集叠加，二季度迎来成交放量期，三季度稳步回调，四季度基本低位持稳，市场底至。分能级来看，一线韧性较强，跌幅在不同能级中居末；二三线跌多涨少。事实上，仅京沪杭蓉等少数城市"热点恒热"，改善去化表现显著好于刚需。（1）总量：前11月同比降37%,四季度"水分"挤出后筑底企稳CR1C数据统计显示，全国125个典型城市2023年前11月商品住宅成交面积合计32437万平方米，同比下降37%。从月度走势来看，一季度低位徘徊，二季度逐月攀升，三季度高位回落，四季度企稳筑底：10-11月全国125城成交量达5636万平方米，较三季度月均下滑10%。事实上，二三季度部分城市诸如青岛、苏州存在不同程度成交“假备案"、人才用房集中网签等“注水"情况，四季度伴随着各地政府托底能力减弱，市场底逐步显现，值得关注的是，四季度政策转向，"金融16条”后转向保主体，但是房企融资层面利好尚未对市场信心有明显提振作用。图：2023年以来125个典型麻新建商品住宅月度成交情况（单位：万平方米）7000400%3501300«250*200*150«100«50*0*-50*-100»霞二WZ3OZcs03603c8w3203或522025¾w吹Z-W-Zoz=*0rs疆I您或唆息5i巴科U02r.uojrs3o?caa哎跳8r.gc,IZ0a0202哎二卅9OZO3W2*0202吹031若城总里一网比累计同比多顶式（1若城总置）数据来源：CR1C中国房地产决策咨询系统通过估算24个重点城市12月成交量环比增长33%,预计全年商品住宅成交面积高位回落，同比降幅达36%。分能级来看，一线城市韧性较强，全年累计同比降幅收窄至23%。其中上海、广州均迎来了供应的集中放量，房企在年末加紧推盘抢收业绩，以此带动成交量大增，上海更是实现了全年累计同