郑州市房地产良性循环发展相关模式及建议.docx
郑州市房地产良性循环发展相关模式及建议市政府：过去几年随着国家宏观调控政策收紧，特别三道红线、两个集中度管理等金融政策收紧，个人住房按揭贷款放款额度紧张，出现了部分项目复产复工节奏慢的问题。随着国家新一轮政策实施，尽管目前郑州市个人住房按揭利率已降至4.25%,二套房首付比例也有望降低到40%,加之人口每年净流入，新增20万大学生就业，1+8都市圈等政策实施，郑州市日均成交额已经恢复至200套以上，房地产基本面持续向好。但为稳住经济大盘，激活有效需求，实现全市房地产良性健康发展，仍需调动国企、央企及各类金融机构资源，通过公寓房收购为人才房、统贷统还、兼并收购，破产重组等方式，区分问题项目和问题企业，落实“保交房”，维护房地产市场稳定及维护购房者权益。相关情况汇报如下：模式一：棚改统贷统还模式之前在郑州市城市化高速推进的时期，主城区普遍采用安开比建设模式，即由开发商作为安置房建设主体，同时给予合理面积的商业开发模式。在原有项目逻辑未变，由于政策收紧,商业开发部分回款放缓，造成安置房和商业开发项目面临难以同时推进问题。为解决被拆迁群众安置，我市积极究变开发商主导的安开比模式为政府主导模式。一是市级平台统贷统还。安置房建设主体由开发商转变为政府平台公司，同时考虑县市区平台公司资产规模小，负债能力弱等问题，利用3A及市级平台作为统贷统还主体，与各县市区成立合资公司，市级转贷平台对合资公司进行转贷。二是积极组织项目前期手续。利用国家棚改政策机遇，将安置房全部包装为棚改项目，经过前期组织，已完成X个货币化安置项目和个货币化棚改项目的包装立项，并在住建厅指导下分批进入国家棚改台账，为项目获得信贷创造基础条件。三是项目抵质押物充足。通过收购现有安置房或以货币化安置，政府收回原有开发商商业开发地块，盘活土地资源。部分土地按照安置房面积一定比例注入统贷统还主体，并向金融机构办理他项权证抵押，有效保证金融机构的贷款安全性。四是有效做大平台公司。通过统贷统还主体对合资公司的并表，按照县区实施、市级并表的模式，可有效增加统贷统还主体整体资产，快速提升平台公司资信水平。五是研究开发房票机制。对于开发商已经达到预售条件的商品房，允许安置群众全市范围内购买，政府向安置群众发放房票，并依据房票利用棚改资金与开发商进行结算。对于安置群众前期已经签订的拆迁补偿协议，通过四议两公开程序，确定具体货币补偿的房票金额。建议：首先，省级平台公司积极参与至我市棚改统贷统还机制，利用省级平台资质进一步降低融资成本；其次，由于贷款规模巨大，各在建项目情况不尽相同，建议各大金融机构积极参与我市安置房建设，提供更多优惠信贷产品，丰富信贷结构；第三，希望各大地产企业积极参与落实我市房票机制，提高品质，加大优惠，加速开发企业现金流回笼。模式二：项目并购模式近段时间，央行、银保监会等监管部门多次提及“保持房地产信贷平稳增长”、“保持房地产融资平稳有序”。房地产并购贷在年初以不计入“三道红线”的形式为优质房企融资打开了一扇窗。全国各渠道房地产并购类融资额已突破2500亿元,较一个月前增长近IOOO亿元。央企如华润、招商蛇口等，国有资产管理公司如中国东方资产管理股份有限公司，中国长城资产管理股份有限公司，金融机构也在蓄力，浦发银行、广发银行、招商银行、平安银行、兴业银行等为房企收并购提供融资支持，多家银行为房企项目收并购提供资金支持接近600亿。金融机构联合实力较强的产业投资人（可为央企、省属国有企业、大型房地产企业等）对问题房企进行问题企业重组。我市部分房地产项目如中原区世贸项目正通过招商银行郑州分行引进招商蛇口，对项目进行并购重组。建议：央企、省属国有企业、各大房企通过股权投资对问题房企进行产权重组、管理重组、提供资金支持，金融机构加大信贷产品研究，利用直接间接投资，提供并购资金，帮助问题企业摆脱经营、财务、管理等困境，恢复经营能力和偿债能力。模式三：破产重整模式对于体量大、债权债务复杂不明确导致无投资人敢参与、维稳压力大、后续投入资金量较多、工程建设及销售存在问题需要解决的项目，我市采用破产重整的办法解决保交房的问题,目前全市已有5个项目完成破产重整。一是积极引进战略投资人。当问题房企进入破产重组程序后，可锁定资产及负债情况，引进实力较强的央企、省属国资等产业投资人参与问题房企进行破产重整的方案提出及落实。产业投资人可作为破产重整的重整投资人对问题房企进行全面接管。同时拉长金融机构还款期限，以时间换空间。二是代建托管保交楼。在烂尾楼盘企业进入破产重整程序后，产业投资人（如各级平台公司）与金融机构为破产项目提供共益债资金，共益债资金专项用于烂尾楼盘恢复施工及其他必要支出。同时，由于在楼盘烂尾后，无法立即恢复经营或者不再具备经营能力或品牌不足，可对破产重整企业进行“托管”、“代建”，对项目的进行全程监管，使“烂尾楼盘”由闲置的问题资产转化为可销售、可使用的优质资产。建议：各大房地产企业、央企、省属平台公司加大对郑州市支持力度，落实国家相关要求，作为战略投资人参与对问题项目，问题企业的重整。同时各大金融机构参与各问题项目债委会工作，不抽贷，不压贷，不断贷，对问题项目展期延期，实现金融债权与报交房工作的双赢。模式四：保障性租赁住房模式随着中原科技城对高端人才的吸引和集聚，新增20万大学生就业以及1+8都市圈等工作的持续，郑州市为推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系，初步谋划新建保障性租赁住房X万套，解决新市民的住房需求。前期建设银行已授信400亿，年利率约4.65%,还款期25年用于解决保障性租赁住房资金。通过直接收购市场现房，提高存量房去化率，恢复被收购房地产企业现金流。一是购买现房作为安置房。考虑目前商品房去化周期问题,我市在谋划保障性租赁住房房源时，考虑购买公寓或住宅现房作为人才公寓的方式。对于符合收购条件的项目，前期我市地产集团已收购部分地产企业公寓，今年收购现房将达200亿以上。二是完善保障性租赁住房政策体系。考虑保障性租赁住房提供的群体，我市预算42亿给予保障性租赁住房新建补贴。同时考虑目前全市现有租金水平，给予每个保障性租赁住房项目给予贴息奖励，以降低保障性租赁住房持有成本。三是探索保障性租赁住房退出机制。保障性租赁住房属于保本微利项目，紧靠政府补贴和租金收入很难实现项目的退出。但保障性租赁住房现金流稳定，可通过REITs模式包装，实现快速退出，目前市场已发行RErrS产品超额认购倍数均在20倍以上，成本不超过4虬我市同时研究了RErrS模式产生的税收增加部分给予奖励的政策，进一步降低融资成本。建议：省级平台公司在省、市人才房建设中，用足用好我市保障性租赁住房政策，完成省委、省政府下达的人才房建设任务；另一方面，各大开发企业对于现有楼盘进行盘点，对于去化周期较高的项目，积极利用回购保障性租赁住房模式回笼现金流。
