中体奥林匹克花园项目二期推广、销售计划.docx
一.项目A、C地块总体推盘思路中体奥林匹克花园项目二期推广、销售计划第二阶段：（IlT）7年7月）>在C区所有房源消化达 到一定比例同时推出A 区TOWnhOUSe产品，实 现社区产品的逐步升级 战略。> 同样按照由南向北推进 的思路，由于A区体量 规模较大，推广周期靠 后，不确定因素较多，因 此建议在推广C地块同 时围绕会所周围先启动 A地块样板区工程，为后 期带动整个A地块销售 做好铺垫。> A地块销售整体划分四 个组团分批推出。样板区 最先建设，但最后推出， 按现房推广。第一阶段：（5T0月）> 首推 C 区 T ownhouse> 按照由南向北推进的思 路，根据实际测算，预期 在23个月内实现C区T ownhouse80%以上销售，> 待C区T OWnhOUSe销售 达到一定程度时，推出叠 拼产品，一方面消化前期 对小户型产品意向高的 客户，另一方面开始对A 区ToWnhOUSe产品积累 客户二、A、C地块销售计划及营销推广策略1、推盘量体及销售排期开始iE式认购C区第次开盘C区第二次开世OA区开盘OOO1市场推介1内部认购1销也强销期S销售持续期i5.206.248.19 10.5：11.2507年客。出累:签1.2亿:签约I亿人L'人人销售目标网款7000万回款6000万1 5.20 10.511.2506年媒体渠道选快*为导入：广告强俏期:广告持续期M45.206.24 10.5Z11,2507年Q66A、C地块资金回款计划;推广周期推广产品预计销售套数预计销售额酬此例5. 1-5. 31二期别堂认购定金认购20套认购3000万/6. 1-6. 30二期别墅认购定金认购20套认购3000万/7. 1-7.31二期C区联排开盘成交60套签约9000万60%8. 1-8.31二期C区联排成交25套签约3750万60%9. 1-9. 30二期C区叠拼成交30套签约3000万60%10. 1-10.31二期C区叠拼成交30套签约3750万60%11. 1-11.30二期A区联排开盘成交25套签约3750万60%12.1-12.31二期A区联排成交20套签约3000万60%07. 1二期A区联排成交20套签约3000万60%07.2二期A区联排成交10套签约1500万60%07.3二期A区联排成交20套签约3000万60%07.4二期A区联排成交25套签约3750万60%07.5二期A区联排成交25套签约3750万60%07.6二期A区联排成交25套签约3750万60%07. 7二期A区联排成交25套签约3750万60%2、项目整体推广渠道选择> 一期来电客户认知途径分析来电客户认知途径分析回北青北晚新京报 口路广网络工地、困墙附近 口短信广播 画展会杂志朋友介绍> 一期来访客户认知途径分析来访客户认知途径分析北青，北晚新京报路广网络工地、围墙附近广播展会以上为项目期来电、来访的推广效果分析图，以此我司确定项目二期整体推广思路为: > 以“户外+网络”等长线媒体为主体，覆盖项目整体进程；> “报广、杂志”等作为节点推广；> 同时项目“老客户介绍”占有比例较大，针对老业主带新客制定优惠政策，并根据阶段多层次的开展小型集客活动3、阶段营销细案3.1第一阶段：认购期(2006年5月一8月)(1)总体目标：承接项目D地块热销势头，为项目A、C地块正式开盘销售做好充分的准备。积累客户，通过一期热销氛围和增值速度制造供不应求的内部认购气氛。(2)广告诉求(品牌承接期向广告升温期过渡次品牌承接期(4-5月),承期产品销售态势，为导入二期准备，主要通过软文、网络 以及公关事件、路牌广告进行，拓宽口碑渠道，宣传项目二期的主题。广告升温期(6-8月为二期的客户积累做宣传，通过报广及奥龙会活动赛事、软文 渠道进行宣传，掀起运动生活风暴；媒体宣传上以产品市场价值、需求挖掘、产品高 性价比、西南板块发展规划为主要诉求，积极挖掘潜在需求。所要达成的目标是创造 有利木项目销售之市场氛围。(3)工程进度配合：C地块及A地块样板区同期开工(4)销售道具：二期海报、DM单、楼书、产品说明书、奥龙会期刊、手提袋、便签、信封等3月底前 完成更新设计方案，4月中旬制作完成并投入使用项目网站4月15日前更新并投入使用售楼处春季包装方案制定并实施到位 一期样板间调饰完毕，投入使用(5)媒体配合:户外广告牌、道旗全部更新。并在杜家坎环岛户外广告牌及岳各庄桥擎天柱广告牌的基础上在增加市内户外广告牌至两块等。现场户外围墙广告、现场指示牌。报纸软性宣传、报纸广告适当配合。发布媒体发布版面发布内容发布日期费用预算硬广(IS)北青整版项目信息6月1次20万新京报整版项目信息6、7月各1次40万网络新浪/项目信息6、8月投放20万.焦点/项目信息68月投放45万搜房/项目信息6、8月投放20万户外京石高速/二期信息续签50万杜家坎环岛/二期信息续签50万道旗/二期信息续签12万市内/二期信息增加到2块150万短信平台/认购信息/共计407万说明：本月广告投放中如户外广告的费用为一次性投入，应当分摊到当年各月中。3.2第二阶段：开盘强销期（2006年9月 12月）（1）工作重点：A结合8月、10月、11月三个重要开盘节点安排相应的开盘计划和执行方案。借助认购期客户积累充分造势，迅速取得市场认可。老客户资源挖掘。积累大量客户资源，建立基础客户群，有效拓展销售管理。配合奥龙健康会组织会员活动，筹备项目二期开盘活动，配合展板、海报等。提升本产品成为市场目光焦点，掀起销售过程中高潮。于开盘前发送邀请函，给已认购的客户及尚在犹豫的目标客户发函，并对目标客户再作 筛选，并可增加现场氛围，促成成交。（2）广告诉求：本行销阶段之作为广告强攻期：，报广、软文、公关事件强化项目特色，引爆销售热潮。（3）销售计划及回款计划:推广周期推广产品预计销售套数预计销售额酶比例7. 1-7.31二期C区联排开盘成交60套签约9000万60%8. 1-8. 31二期C区联排成交25套签约3750万60%9. 1-9. 30二期C区叠拼成交30套签约3000万60%10. 1-10.31二期C区叠拼成交30套签约3750万60%11. 1-11.30二期A区联排开盘成交25套签约3750万60%12. 1-12.31二期A区联排成交20套签约3000万60%（4）媒体配合：以户外广告（擎天柱、路牌、路旗等）为主，制造热销氛围。大众媒体（网络、报广）全面推广增加广告量，写字楼、商场巡展及大量软性广告软文炒作。举办促销集客活动,并可适当给予客户一定的优惠（待整合），销售人员配合发布媒体版面发布内容发布日期费用预算9 至 12 月硬广(IS)北青整版项目信息3-5次100万新京报整版项目信息3-5次100万网络新浪/项目信息9T2月投放40万焦点/项目信息9-12月投放60万搜房/项目信息9、11月投放20万户外京石高速/开盘信息9月更新内容/杜家坎环岛/开盘信息9月更新内容/道旗/9月更新内容/市内/开盘信息9月更新内容/短信/开盘信息按节点要求/活动业内论坛/开盘前;品牌 开盘后:热销待定15万奥龙会活动/10万二期开盘活动/20万共计365万3.3第三阶段：持续销售期（2007年1月一3月） （1）工作重点:考虑到销售淡季和春节的影响，广告投放量逐渐减弱。有效利用所延续的广告效应与客户资源促进签约，保持一定的成交量。(2)广告诉求：I本行销阶段之广告方式为“维持型广告”；以产品特色(包括项目的细部特色)等做基 本诉求。(3)销售计划及回款计划:推广周期推广产品预计销售套数预计销售额醵比例07. 1二期A区联排成交20套签约3000万60%07.2二期A区联排成交10套签约1500万60%07.3二期A区联排成交20套签约3000万60%(4)媒体配合:减少报纸等方面的投放量；以挖掘老客户，客户推介客户为主。一月二月三月活动元旦促销20万/网络维持焦点搜房各 5万维持焦点搜房各 5万维持焦点搜房各10万户外持续持续持续3.4第三阶段：第二强销期(2007年4月一7月)(1)工作重点：制定A地块后续几个组团的阶段性销售计划总结，检讨推广和销售工作，制定和及时调整市场策略和推广计划紧抓推广执行和销售执行两大环节，促进销售，提高推广效率。（2）广告诉求:本行销阶段为广告保温期：固化项目品牌形象，及主题生活理念，主要通过软文、公关 事件、报广，广告方式亦为“竞争型广告”；项目卖点深入挖掘，以产品优势、价格优势 方面做整合诉求，抓住目标客户心理，充分挖掘潜在需求。（3）销售计划及回款计划:推广周期推广产品预计销售套数预计销售额酶比例07.4二期A区联排成交25套签约3750万60%07.5二期A区联排成交25套签约3750万60%07.6二期A区联排成交25套签约3750万60%07. 7二期A区联排成交25套签约3750万60%（4）媒体配合:以项目形象、品牌为主要推广方式。举办促销活动（SP活动待整合），销售人员配合。附件:项目二期推广节点计划监控表发布媒体版面发布内容发布日期费用预算4至 7 月硬广 (IS)北青整版项目信息3-5次100万新京报整版项目信息3-5次100万网络新浪/项目信息每月投放80万焦点/项目信息每月投放80万
