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资产评估报告书目录项目名称：浙江金港船业股份有限公司老厂区资产评估报告编号：台兴评(2018)第110号资产评估师声明1摘要2正文3一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者3二、评估目的3三、评估对象和评估范围3四、价值类型及其定义3五、评估基准日4六、评估依据4七、评估方法4八、评估程序实施过程和情况15九、评估假设16十、评估结论16十一、特别事项说明17十二、评估报告使用限制说明18十三、评估报告日18台兴评(2018)第110号资产评估师声明1、资产评估师在本次评估中恪守独立、客观和公正的原则,遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。2、评估对象涉及的资产清单由被评估单位用报并经其签章确认。根据资产评估准则一一基本准则第二十三条的规定,遵守相关法律、法规和资产评估准则,对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见,是资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。3、我们对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。根据资产评估准则一一基本准则第二十四条和注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见，委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,对评估对象法律权属确认或发表意见超出资产评估师执业范围。本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。4、根据资产评估职业道德准则一一基本准则第二十六条,本报告受本评估机构和资产评估师执业能力限制,相关当事人决策时应当有自身的独立判断。资产评估师有责任提醒评估报告使用者理解并恰当使用评估报告,但不承担相关当事人的决策责任。5、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。根据资产评估准则一一评估报告第十三条,评估报告使用者应当全面阅读本项目评估报告,应当特别关注评估报告中揭示的特别事项说明和评估报告使用限制说明。浙江金港船业股份有限公司资产评估报告书台兴评（2018）第110号摘要台州兴元资产评估有限公司受温岭市人民法院的委托，就浙江金港船业股份有限公司破产案件，对浙江金港船业股份有限公司拥有的老厂区6.093公顷海域使用权、4.13公顷海域使用权及老厂区99项设备、老厂区船台、发电机房等进行评估。评估对象是海域使用权、机器设备及房屋建筑物等，评估范围为浙江金港船业股份有限公司拥有的老厂区6.093公顷海域使用权、4.13公顷海域使用权及老厂区99项设备、老厂区船台、发电机房等进行评估。价值类型为清算价值。评估基准日为2018年6月30日。本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，以资产的持续使用和公开市场为前提，采用成本法评估。温岭市人民法院委托评估的资产评估值共计18,419,852.90元，其中：房屋评估值2,150,985.90元、机器设备的评估值为1,079,867.00元（详见后附房屋建筑物、机器设备评估明细表），6.093公顷填海工程和4.13公顷陋装码头工矿用海两宗海及船台船坞、码头等构筑物共计评估值为15,189,000.00元（详见后附的两宗海及船台船坞、码头等构筑物评估明细表）。评估报告的使用有效期为一年，即自2018年6月30日起至2019年6月29日止。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,请认真阅读评估报告正文。台州兴元资产评估有限公司中国.浙江温岭市太平街道锦屏路28号锦屏大厦13楼邮编：317500电话：(0576)传真：台兴评(2018)第110号资产评估报告书台州兴元资产评估有限公司接温岭市人民法院的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用公认的资产评估方法，按照必要的评估程序，对委估资产在2018年6月30日的价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者1、委托方为温岭市人民法院。2、委托方以外的其他评估报告使用者是拍卖公司。二、评估目的温岭市人民法院要求对浙江金港船业股份有限公司拥有的老厂区6.093公顷海域使用权、4.13公顷海域使用权及老厂区99项设备、老厂区船台、发电机房等进行评估。三、评估对象和评估范围根据委托要求，本次评估对象是海域使用权、机器设备及房屋建筑物等，评估范围为浙江金港船业股份有限公司拥有的老厂区6.093公顷海域使用权、4.13公顷海域使用权及老厂区99项设备、老厂区船台、发电机房等进行评估。四、价值类型及其定义本报告所指的公允价值是清算价值，清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。五、评估基准日本项目资产评估基准日为2018年6月30日。本次评估的作价标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。该基准日为委托方根据经济行为的时间安排选定。六、评估依据1、准则依据财政部财企201743号文印发的资产评估准则基本准则；中评协201730号文印发的资产评估职业道德准则及25项执业准则。2、权属依据根据委托方所提供海域使用权证等资料。3、取价依据、财政部、海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知【财综（2007）10号】；、浙江省海域使用金征收管理办法浙政发【2009】8号；、沿海港口建设工程概算预算编制规定；、沿海港口水工建筑工程定额、沿海港口水工建筑工程参考定额；、网络询价及其他参考资料；、其他有关资料。七、评估方法（一）、房屋建筑物本次评估采用重置成本法。评估值二重置价值X综合成新率重置价值包括建造成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费。成新率=打分法确定的成新率X60%+年限法确定的理论成新率X40%综合成新率是在上述成新率基础上考虑清算因素后综合确定的成新率。（二）、机器设备本次评估采用重置成本法。评估值=重置全价X综合成新率综合成新率为年限法成新率基础上结合现场勘察再考虑拍卖因素后综合确定的成新率。（三）、6.093公顷填海工程和4.13公顷胭装码头工矿用海两宗海及船台船坞、码头等构筑物本次海域评估采用成本逼近法,船台、船坞、码头等构筑物采用成本法进行评估。成本逼近法是以开发海域所耗费的各项费用之和为主要依据，加上正常的开发利润、利息、应缴纳的税金和海域增值收益来确定海域价格的方法。本次对位于温岭市松门镇上山头南侧浙江金港船业股份有限公司填海工程和艇装码头两宗海进行海域价格评估。浙江金港船业股份有限公司填海工程（国海证号），宗海面积6.0930公顷，用海类型为填海，海域使用权证终止日期至换发土地证之日止。浙江金港船业股份有限公司陋装码头（国海证号），宗海面积4.13公顷，用海类型为工业用海中的船舶工业用海，用海方式为港池，海域使用权证终止日期为2055年5月30日。1、采用成本逼近法评估海域价格（1）成本逼近法基本公式V=Ea+Ed+T-FR1+R2+R3=VE+R3式中：Vi海域使用年期修正前的海域价格，单位为万元；Eaz海域取得费，单位为万元；Ed：海域开发费，单位为万元；T：税费，单位为万元；Rh利息，单位为万元；R2：利润，单位为万元；R3：海域增值，单位为万元；VEz海域成本价格，单位为万元；（2）确定海域取得费EaD海域使用金评估对象的海域使用金即为浙江省海洋与渔业局公布的最新浙江省海域使用权基准价格中台州市的基准价格。评估对象位于浙江省温岭市，海域等别为四等。建设填海造地的海域基准价为85万元/公顷、港池的海域基准价为0.33万元/公顷.年。评估对象的海域使用金为：85万元/公顷X1.0686X0.971IX6.0930公顷+0.33万元/公顷年X1.0686X0.9704X4.13公顷X36.92年=537.4391万元+52.1785万元=589.6176万元。国海证号海域使用金按年缴纳，剩余37个年度的海域使用金尚未缴纳，本次评估应扣除以后年度尚未缴纳的海域使用金。即：589.6176万元一（0.33万元/公顷年X4.13公顷X37年）=589.6176万元50.4273万元=539.1903万元;539.19万元（保留两位后）。考虑拍卖等因素，上述海域评估值为：×70%+17512=3,779,585.7元2、船台、船坞、码头等构筑物采用成本法评估。评估价值:重置价值X综合成新率A、船台、船坞海域开发费D海域开发费指投入并固化在海域上的各种客观费用，包括水工工程造价、安装工程造价、开发综合费（前期费、勘察设计费、管理费、监理费以及质检费）等。已建成的船台船坞主要结构为桩基大板结构，根据水工预算定额及本地信息价格，按照IOO平方米测算包括人工费、材料费、机械费等造价为35,OOO元，则确定船台水工工程费基价为350元/平方米，船台建筑面积为35,672平方米，则水工工程造价D为：5,946.91平方米X350元/平方米=2,081,418.50元。根据实地踏勘测量，船台的平均高程为4.32米，船坞1的平均高程为3.35米，船坞2的平均高程为3.5米。根据平均高程来测算两座船坞的水工工程造价。本次船台、船坞的安装工程造价根据水工预算定额及本地信息价格，确定安装工程费基价为150元/平方米；建设单位管理费包括建设单位管理费及管理其他费，费率分别为5%和3%,因此建设单位管理费费率取8机本次估测开发前期费率取15%勘查设计费5%、监理费1.5%、质监费1%,计算基数为水工建设及安装费。水工工程造价为5,946.91平方米X350元/平方米+350元/平方米X3.35米/4.32米X7,421.55平方米+350元/平方米X3.5米/4.32米X5,353.92平方米=5,066,015.50元+3,267,845元=5,613,899.83元；安装工程造价为5,946.91平方米X150元/平方米+7,421.55平方米X150元/平方米+5,353.92平方米×150元/平方米=2,808,357元。开发综合费二(5,613,899.83元+2,808,357元)X(8%+15%+5%+1.5%+1%)=2,568,788.33元。开发利息B本次评估船台工期为两年，根据2015年10月24日中国人民银行最新银行利率表，一至五年借款利率为4.75%。工程费、开发综合费视同资金在建设期内均匀投入，计息期减半。开发利息B=(5,613,899.83元+2,808