旧城改造项目财务评价方案.docx
旧城改造项目财务评价方案项目建设的主要目的是棚户改造，从而为土地招商引资及土地开发打下良好的基础。开发形式为土地的转让，整个项目根据资金情况计划于3年内完成项目前期开发及招商引资工作。财务评价的主要依据：1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、房地产开发项目经济评价方法3、项目设计方案4、房地产市场调查一、销售收入及销售税金估算1、销售价格通过对县房地产市场情况的调查与分析研究，结合本项目规划方案、所在位置的周边条件及土地价格情况，本次经济效益分析按土地售价130万元/亩进行效益测算。2、销售收入项目可出让土地面积为450.74亩，项目销售收入总计58596.2万元。具体计算详见表12-1。3、销售税金及附加根据国家及长沙市的有关税收政策，项目应按销售收入的5%缴纳营业税，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税的5%缴纳教育费附加。项目开发完成后，向政府部门缴纳的销售税金及附加总额为3281.4万元。项目销售税金及附加详见附表12-1。二、总成本费用估算项目的成本费用主要包括开发建设成本、管理费用、销售费用，财务费用等。1、开发建设成本：项目开发建设成本包括征地拆迁费、建安工程费及其它费用等，详细内容构成见投资估算一章。2、销售及管理费用：按土地销售收入的0.5%考虑，合计293万元；3、财务费用（含建设期利息）：即银行贷款利息，按年利率6.65%计算，项目期内合计4987.5万元；4、项目总成本费用：项目计算期内总成本费用为48493.0万元（详见附表12-2）o三、财务效益分析1、利润估算项目根据国家发改委、建设部2006年7月颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）以及建设部2000年9月颁布的房地产开发项目经济评价方法的要求进行经济评价。项目应缴纳的企业所得税根据国家有关规定按利润总额的25%全额计征。项目逐年的销售收入扣除总成本费用及销售税金即得利润总额，项目计算期内利润总额为6821.8万元，扣除所得税1705.5万元后的净利润为5116.3万元。2、财务盈利能力分析通过项目财务现金流量计算（见附表12-4）,在计算期内各年净现金流量（所得税后）共计为5116.3万元，按此计算的各项评价指标如表12T所示。表12-1项目财务现金流量评价指标表序号指标名称单位所得税前所得税后备注1财务内部收益率%9.397.092项目投资回收期年2.872.90含建设期3财务净现值（ic=3%）万元4289.812728.98各项评价指标显示，项目建成运营后，按项目投资计算所得税后财务内部收益率达7.09%（高于行业基准收益率3%）,所得税后项目投资回收期含建设期为2.90年；在计算期内除获3%的收益，还将得到2728.98万元的财务净现值，表明项目具有较强的获利能力。四、不确定性分析1、盈亏平衡分析根据项目的具体情况，结合项目开发过程中及开发完成后各年总成本费用与销售收入情况进行项目的盈亏平衡分析，当项目的收入达到82.75%时与总成本费用基本保持平衡。2、敏感性分析为使经营者尽力避开风险，测算项目实施、经营过程中一些可能影响项目效益的主要因素，如：销售价格、建设投资，按其单因素变化对项目主要经济效益指标影响的程度进行敏感性分析，以寻找影响效益的最敏感因素。表12-2敏感性分析表变动因变动>7/Xtrf、11.1*J1.A-WJ1-AZ.JJI*W-TfJ14+h1fMAir/c/wXz*¼*CrrCCZXC销售收1CCYC1AC<C1A/CC¼-ZX/"<4r建设投F-?CC1CC八1a/、f1CCCCPCCCCP分析结果表明销售价格和建设投资对财务内部收益率影响均较大，建议在项目实施过程中注意加以控制。当市场情况发生变化，收入下降5%时，项目投资收益率仍能达到6.81%,说明了虽然价格变化对项目的效益指标影响较大，但具有较好的抗风险能力。从项目的敏感性分析计算结果可以看出，项目需要政府相关部门从政策、财力方面给与大力支持。五、经济评价结论项目财务分析表明，所得税后项目投资财务内部收益率5.08%,项目投资回收期为2.90年，投资利润率为14.76%,投资利税率为21.87%,充分说明了项目经济效益较好。综上所述，该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟,既符合国家的有关方针、政策，又能产生一定的经济效益和良好的社会效益，因此项目是可行的。附表12-1经营收入、经营税金及附加预测表单位:万元序号项目合计第1年第2年第3年1土地出让收入58596.258596.21.1出让价格（万元/亩）1301.2出让面积（亩）450.74450.742营业税金及附加3281.43281.42.1营业税2929.82929.82.2城市维护建设税205.1205.12.3教育费附加146.5146.5附表12-2总成本费用估算表单位:万元序号项目合计第1年第2年第3年1建设成本43212.523212.520000.02销售管理费用2932933财务费用4987.5997.51995.01995.04总成本费用合计48493.O24210.021995.02288.04.1运营费用293.0293.04.2建设成本43212.523212.520000.04.3财务费用4987.5997.51995.01995.0序号项目合计第1年第2年第3年1营业收入58596.258596.22营业税金及附加3281.43281.43土地增值税4总成本费用48493.048493.04.1建设投资43212.543212.54.2财务费用4987.54987.54.3运营费用293.0293.05营业外净支出6其他收入7利润总额6821.86821.88弥补以前年度亏损附表12-3利润与利润分配表单位:万元9应纳所得税额6821.86821.810所得税1705.51705.511净利润5116.35116.312期初未分配利润13可供分配的利润5116.35116.314提取法定盈余公积金511.6511.615公益金16可供投资者分配的利润4604.64604.617应付优先股股利18提取任意盈余公积金19应付普通股股利4604.64604.620各投资方利润分配21未分配利润4604.4604.6622息税前利润15090.715090.723息税折旧摊销前利润15090.715090.714.76投资利润率%21.87投资利税率%附表12-4项目投资财务现金流量表单位：万元序号项目合计第1年笫2年笫3年1现金流入58596.258596.21.1营业收入58596.258596.21.2其他收入1.3回收固定资产余值1.4回收流动资金2现金流出534792421021995.7274.9.9.002.1建设投资43212.523212.520000.02.2运营费用293.0293.02.3营业税金及附加3281.43281.42.4土地增值税2.5财务费用4987.5997.51995.01995.02.6所得税1705.51705.53所得税前净现金流量6821.8-24210-2199553026.84所得税前累计净现金流量-24210.0-46205.06821.85所得税后净现金流量5116.3-24210.0-2199551321.36所得税后累计净现金流量-24210.0-46205.05116.3计算指标：所得所得税ic=3%税前后项目投资财务内（）9.397.09部收益率项目投资财务净（万4289.现值元）81项目投资回收期（年）2.872728.982.90附表12-5项目借款还本付息表单位:万元序O.银行贷款6.65%）还款资金来源贷款还款土地出让资金年初累计本期贷款应计利息还本付息115000997.5997.5215000150001995199533000019953000019954合计300004987.5300004987.5
