太原财富中心价格分析报告.docx
前言本报告在分析宏观环境、区域市场及本地块项目情况的基础上，得出本项目的价格定位建议。报告的思路是：首先分析区域市场环境及周边项目情况，正确判断宏观环境对项目的影响；然后针对以上分析结果对本项目销售价格进行评定。一、项目周边区域分析1、小店区环境简介：小店区成立于1998年，小店区东与晋中市榆次区接壤，南与清徐县毗邻，西与晋源区隔汾河相望，北至南内环街与迎泽区相连，是太原市南大门。经过城市规划调整，辖营盘、北营、坞城、平阳路、黄陵5个街道办事处。总人口50.3万，非农业人口35万人；辖区面积271.3平方公里，建成区面积35平方公里。城乡一体，南农北商，高新技术密集，交通通讯便捷，发展空间广阔，是太原市“南移西进、扩容提质''城市发展战略的重点建设区域，是太原市新城区建设的主战场，是太原市与晋中市联合开发的前沿地带，具有空间大、后劲足、前景好的区域优势。2、现阶段发展概况与未来发展前景展望随着“南移西进”工程的层层推进，太原市“以南为贵”已经逐步成为事实。小店区地域广阔，为房地产业的发展提供了广阔的自然空间；市政建设的火热进行更为地产业的发展提供了良好的后天环境，因此随着城市功能的逐步完善，北营客运新站的建设将把此地块提升成为太榆路物流中心、新机场的建设将辐射整个太原经济的腾飞，太原与榆次经济一体化的发展，这里会吸引更多的人来居住、工作、经商，由此带动一系列的如餐饮、娱乐、物流等消费产业的发展。本项目正好地处小店区与迎泽区连接的交叉区域，地块的增值潜力有目共睹，而且正在进入历史上最好的发展时期。总体来说，由于项目的地理位置、周边的生活配套等因素的影响,项目地块具备成为中高档物业的基础素质，较易在本地块发展住宅物业。二、项目周边情况介绍1、南内环街发展简介南内环街始建于上个世纪80年代初，东起建设南路，西至和平南路，全长7.3公里，路宽近50米上下4车道及两条自行车道。是与北大街，府东街，迎泽大街，长风街，学府街平行贯穿太原东西的六大干道之一，与建设路、并州路、解放路、长治路、平阳路、滨河路，和平路南北贯通的六大主要干道纵横交错形成了太原的交通路网。自1996年太原起，IT业从这里悄然兴起至今已10个年头，随着南内环街IT业的蓬勃发展，青龙电脑城，盛伟大厦，赛格数码港，阳光数码港，金茂大厦，云天数码港等一批大型IT广场、写字楼如雨后春笋般先后云集南内环街，使这里形成了一个IT商铺及大型写字楼聚集的专业商务核心区。2、附近生活机能发展概况南内环街高校云集，不仅有著名的山西财经大学，及山西师范大学，太原师范学院，太原师范专修学院等高等学府，也有着太原卫校,太原园林学校，山西省电影艺术学校等职业技术学校及36中、21中、32中、大营盘小学、长治路小学等一批中小学校。使整条大街充满了浓郁的文化气息。此外，太原市人民代表大会常务委员会，太原市政协，太原市委党校，山西省引黄指挥中心，山西省武警总队等政府机关都坐落在这条主干道上，政务机关林立，服务较为完善。南内环街医疗机构遍布：达到三级甲等服务水平的主要有：医科大学第一附属医院，山西省人民医院等，此外还有山西省第二人民医院，太原市商业职工医院，山西现代女子医院，民生医院，太航医院,东方男科医院，协和医院等各种一二类医院。金融机构有中国工商银行，中国农业银行，中国建设银行，中国银行，中国民生银行，中国光大银行，交通银行等。通讯机构有中国移动、中国联通、中国网通、中国电信等通讯公司都在附近设有服务网点及营业厅。南内环街作为小店区和迎泽区交叉发展的区域，其周边商业的繁荣显而易见。附近除了梅园百盛购物广场、半亩商城、长风大卖场华联超市亲贤店、沃尔玛超市、美特好超市、恒信通信广场等各大商场超市。知名餐饮机构有黄河京都大酒店、海世界、国旅大厦、青龙大酒店、凯达宾馆、南江宾馆、麦当劳、健龙酒店、焦叶餐厅等大酒店；娱乐休闲场所有缪思迪吧、亲贤娱乐城、开元歌城、单行道交友酒吧、上岛咖啡、宾库西餐厅、心情酒吧、省体育场、省自行车场、太原体育馆、中体倍力、华祥游泳馆等大型体育健身场所。此外还有大型的居家生活用品超市如春天生活馆，东方家园等。3、小结项目所处地段正处于太原市发展历史较为悠久的大营盘，是小店区发展历史最长，生活机能最为完善，各项配套最成熟的地段。受近年来太原市“南移西进”城市发展战略的影响，区域周边再次成为广大市民以及地产发展单位聚焦的目标，短短几年之内，随着片区经济的发展，各地产项目纷纷立项推广，改善城区面貌的同时，提高了城市的区域形象地产项目的开发也进入了历史上最活跃的时期，涌现出如迎择家园、滨江公寓、百桐园、大唐长风等项目从开发量体、销售价格、所处具体位置以及项目配套设施的建设上均达到了较高的水平，取得了较好的市场效益与经济效益。基本资料项目名称迎泽家园滨江公寓百桐园大唐长风项目位置双塔西街迎泽公园南门南沙河与滨河东路交汇处并州南路西1巷10号长治南路196号占地面积46亩75亩50-60亩总建面积50000m224000m*100000m11OOOOOni2容积率1.6622.98价格销售起价3850元/肝4000元/Itf28元/Itf均价4200元f4300元/m'5000元/m'42007Um,最高价5200元f5500元/m'8200元/m'（跃层）6000元/门4600元/m'户型与面积2室2厅102.34m*170220m,70-803室2厅2卫132.36m,1203室119.81m1300肝以上，跃层1302厅2卫4室2厅2卫159.10m1200m,物业设施小区设施亲子回廊、电梯厅、阳光花圃、会所物业管理代订机票、钟点服务、保安监控、商务服务步行街230米5000肝中庭花园，3000户培训中心园林环境迎泽公园汾河公园学区环境幼儿园解放南路、迎泽公园旁文华苑幼儿园1I1小学太原五中、共青中学、27中、双西小学、青年路小学师范附小、48中、山大附小、附中、八一小学大学财大北校、医科大学医疗条件医院山大i院、省人民医院、博爱医院煤炭中心医院武警医院药房长城、万民等商业配套超市金虎、唐久、美特好沃尔玛、山姆士商场贵都、华宇、天龙长风大卖场三、价格整体分析综上所述，本区域住宅产品销售起价均价约在3800元/而左右，销售均价约为4450元f左右，销售最高价区间大致在5000-5500元/疔左右。由于本项目所处区域属于城市各项事业发展比较成熟的地段，其区域发展潜力十分强劲。鉴于项目在投入施工到推向市场的一段时期内，区域发展以及市场的发展均将日趋成熟。同时，出于对开发单位的资金流动、利润回收等因素的考虑，结合现阶段的发展我司认为，本案二期整盘销售价格可支撑4600元/面。
