北京门头沟区项目市场初步研究.docx

北京门头沟区项目市场初步研究区域点评区域底子薄，具有发展潜力因为区域地处京城远郊，基础设施、服务设施薄弱，同时区位条件太差，主要表现在交通不便、区域无中坚型产业支持等条件，使得区域不被业主看好，开发商也不敢较易涉足，致使区域房地产市场处于低迷状态。随着市区内用地的减少，部分区域已呈现出饱和等状况，各开发商已将眼光放置近郊、远郊区域进行开发；相信随着市政设施环境的改善、她方性政策的鼓励能区域发展将进一步增速。居住类、经济性住宅为主由于门头沟区距离北京市区较远，区域内支柱型产业不突出，房地产开发项目及产品仍以区域内部自主消化的普通住宅为主。近阶段政府对区域做了公共建筑和配套设施，使得房地产项目的开发成本一定降低了，因此也吸引了部分开发商的介入。从诸多因素考虑，门头沟的房地产项目正处于品质和价值的提升阶段，但从交通、产业开发、自然环境和配套设施考虑，门头沟段时间内仍为经济型、普通住宅（包括经济型别墅）区域。性价比是置业者的首选下图为对区域内置业主要考虑因素的在线调研结果图：置业主要考虑因素口房价（便宜），交通（方便）口生活（便利）升值空间（大）61%的调查者选择其主要考虑因素是房价便宜，仅有8%的消费者选择购房的主要因素是有较好升值空间，14%和17%的调查者分别选择生活便利和交通方便。二.门头沟区房地产市场研究1.门头沟区2005年在售住宅项目统计分析近期门头沟区商品房销售信息统计表楼盘名称物业类型开盘时间批准预售面积已销售面积现时成交均价滨河西区板楼2004年7月200058平米129088平米住宅：3749商业：7613石门营经济运用房潭柘山城山水居公寓别鞭2003年9月15207平米6581平米3905泰斗豪庭塔楼2003年4月49989平米余少量四居室3680阁外山水板楼2003年底240000平米仅余1套复式3300倚山园板楼，小高层2003年5月80000平米售完2800绮霞苑板楼2003年底售完2900冯村嘉园板楼2002年100000平米售完2800葡东住宅小区板楼2003年3月8000平米售完2750绿岛家园板楼2004年78500平米75000平米3500东方巴黎时代广场写字楼、商住公寓、酒店2006年初102092.36平米1.1商品房供需分析根据北京市房地产交易管理网登记信息，2003年门头沟区投入市场项目共8个，批准商品房销售面积总计约53万平米；至目前为止去化率约90%：2004年全年门头沟区新投入市场项目共2个,批准商品房销售面积总计约10.1万平米;至目前为止去化率约72.3%;2005年全年门头沟区新投入市场项目共2个，批准商品房销售面积总计约4.3万平米;至目前为止去化率约71.6%;2006年初至今，门头沟区预计投入市场项目共2个，批准商品房销售面积总计10万余平米。市场放量（万平米）匚二）消化面积（万平米）T-去化率分析说明：> 虽上图显示区域市场的去化率较高，但其原因是由于市场新增量极少而保障的，对于本项目较大体量的投入，市场的吸收时间较长。> 上述项目的开盘时间与实际签售时间有较大出入，一般前期认购一年左右才开始正式销售，同时随着市场的不断成熟和正规化（前期不再允许收取定金），项目实际去化率将比上图所示更低。> 至目前止，区域市场新增的除本项目与石门营经济适用房项目外暂无其它项目，表明区域市场热度仍如往年一般，变化不会太大，因此除个别项目外，整体市场吸收量与消化速度不会有明显变化。> 至目前止，区域市场仍无写字楼、公寓、酒店类型物业，本项目作为第一个入市项目，机会与风险皆较大。1. 2物业类型及产品物业类型分布示意图口住宅类办公类口商业类口酒店类分析说明：> 据不完全统计，自2003年始门头沟区售出项目87%为普宅项目；市场需求物业以自住型、经济型住宅为主要类型，对配套设施要求强，商务氛围要求浓的办公类产品和酒店类产品极少，仅3%和2%。> 门头沟地区要保持持续发展，除了保障交通便利外，市政配套也是必要条件之一。> 由于区域位置较为偏远，起步较晚，门头沟商业地产的成熟程度与市区热点区域相比还有不小的差距，此外传统商业聚集区的规模不大、层次较低，项目的商业配套基本以满足社区居民日常需要为主。商业主要购买人群为门头沟本地购买群体，投资型客户有限，整个门头沟区域仍为输出性商业消费1. 3价格分布价格分布图2005年投放市场2004年投放市场2003年投放市场分析说坂丁一> 如图所示，售出项目中出潭拓山项目含别蜜类产品，滨河西区项目含部分商业外，其余项目均为普通住宅类产品；> 整体市场价格不断走高，但从2004年到2005年的价格走势看出，其价格走势明显放缓，若潭拓山项目除去别墅部分的价格拉动，其2005年区域整体市场价格将于2004年基本持平。三.项目解析1. 项目位置门头沟区双峪环岛东南角。2. 项目技术指标总占地面积10890.31平米总建筑面积123411.06平米其中商业、配套42302.63平米酒店16224平米公寓9735平米写字楼25959平米地下室29190.43平米容积率8.63. 项目可行性分析结合区域房地产市场分析及项目自身条件、市场定位、经济收益，我司初步认为项目所在区域市场虽呈发展趋势，但本项目方案仍具有一定的抗性，其市场风险较大，主要原因如下：3. 1产品抗性区域内产品普遍较低，高中档产品及商务产品脱档，从另外角度上可以理解为区域内客群的不接受。此外，酒店式公寓的物业性质属于办公兼酒店型的，它发展的前提必须要依托商务市场发展的成熟。据调研，现有北京具有代表性的25个酒店式公寓主要分布在CBD.中关村、长安街、亚运村和望京板块，这些板块虽说各自功能定位和目标客户定位不同，但是都有浓厚的商务氛围。而门头沟区域在传统意义上以居住为主，面临大量商务产品的开发，却块乏相应的产业支撑，其“商务需求”较低，整个区域暂咱不支持酒店或酒店式公寓的市场产品定位。3.2 开发周期过长从区域房地产市场分析中我们可以看出，区域整体市场的吸收量和吸收速度极为有限，同时区域暂无特色的、大型的产业支持，对于类似本项目的高档商务类产品，市场吸收速度将进一步减缓。开发周期的拉长，将有可能使项目跨过2008年，更加大了市场变化的风险；因为北京房地产在经过2008年奥运经济拉动后是否会出现疲软仍是一个未知数，此外政策、法规的约束对项目来说无利好的因素。3.3 商业风险过大门头沟区域内，项目的商业多以满足本项目业主需求的社区型商业为主，同时商业产品的市场吸收速度一般。而对于本项目4.3万平米的商业及配套体量较大，一方面，区域内部的消费能力有限，没有足够购买能力，难以支撑大面积租售，开发商持有经营将增大成本，增加风险；另一方面本项目若商业采取零售、分散经营则又拉低项目整体彩象，影响酒店、写字楼等物业类型租售。综上所述，建议贵司暂缓投资行为，对本项目再行考察。