公园壹号价格定制策略.docx
【公园壹号价格制定策略】目营销目标单位货量数据统计表一期总户数:282户户型建筑面积（Itf）总套数（套）所占比例（）2*2*192.0093.23*2*1116.403227.43*2*2129.3018164.24*2*2146.704014.2总计26293户型建筑面积（Itf）总套数（套）所占比例（）2*2*1顶层复式155.4010.33*2*1顶层复式195.0020.63*2*2顶层复式216.801464*2*2顶层复式241.5031.1总计207根据本项目的产品特质，以及对市场、客户的认识，预计公开发售的销售目标为150套,约占总货量的5占19%。二、价格定位1.总体思路低价入市、逐步提升、快速出货、滚动发展。针对项目前期销售状况和项目周边市场现状分析，结合项目价格定位和连云港房地产营销市场的特点。敝司建议本项目的入市定价，应采取低开高走的策略,使得本项目在日后的销售过程中具有：（1）较大的市场弹性空间（2）较强的市场竞争力（3）先购者的物业升值（4）快速抢占市场份额（5）提高发展商的市场口碑2 .定价原则令在定价中须使：A首次开售一炮而红，赢取市场的主动；满足入市时市场消费者追求高性价比的需求；体现公园壹号项目不断提升的产品及品牌形象。3 .价格定位÷本项目将采取加权对比法的计算方法得出项目均价。根据项目所在板块的市场竞争状况，本项目在连云港区域内具有可比性的项目有：万润怡景苑、金秋情缘、香溢世纪花城、兴业金色家园4个竞争度较大的楼盘进行比较：主要竞争对手价格系数表系数万润怡景苑金秋情缘香溢世纪花城兴业金色家园均价3200240027003200位置系数103/10098/100100/100100/100规模系数103/100103/100103/100100/100规划设计系数99/100101/100101/100101/100产品类型系数99/10097/10397/10099/100装修标准系数97/10097/10097/10097/100配套系数103/10097/10099/100100/100园林环境系数103/10098/10098/10098/100周边环境103/10097/10097/100100/100发展商及项目品牌系数100/10097/10098/10099/100比较价格2903.492797.312990.903400.63权重0.40.30.10.2建议价格（元n2979.805÷计算说明:以本项目预定价位为基数100,并与前期各组团各项条件进行比较，作出系数评定，再得出初步比较价格；（计算公式：对比项目价格÷位置系数÷规划设计特色系数÷园林环境系数÷产品类型系数÷装修标准系数÷临近配套设施系数÷发展商品牌系数）将比较价格按照各对比项目的可比性进行权重的调整，综合后得出最终建议价格。（计算公式：建议价格二比较价格aX权重a+比较价格bX权重b+）由以上表分析比较可得：项目推售时的市场比较价格2979.805元/疔，对此进行上下3%的误差修正，得出定价幅度为2890.41-3069.19元/皿。令定位分析根据本项目的品牌形象及高端产品形象定位，切合市场营销策略，对市场定价进行修正：修正考虑因素：I. 3000元f上下幅度的市场价格策略难以吸引高端买家的关注；II. 项目为奥园在连云港的第一个项目，在具有强势的品牌支持下，体现附加值较大；III. 上调510%的价格幅度能提高项目的整体形象及突出项目调性的效果因此，建议市场策略定价为：29此.8建元maX110%=3277.79元/同令高定价策略补充说明：I. 以较高端价位面市，将可从价格中体现及提升项目入市形象，拉开与中档市场的竞争距离。II. 在内部认购到公开发售前之间的时期，可通过对客户的调查分析、以及届时市场变化状态，作出灵活性的具体休整。利用折扣进行较大幅度的价格调整，使买家产生物有所值的感觉；并且可提高实际的成交价格，较容易达到预期的理想目标，达到“进可攻，退可守”的效果。4.价格走势和付款方式策略÷项目的入市价本案入市价是依据市场接受程度和适度引导消费能力而定的，因此本案的入市价建议在原定价的基础上降低5个百分点，即均价在3113.90元左右入市。以启动本案市场消费，将销售波浪推向高潮。÷项目的价格走势本案的价格走势分为三个节点：认购期、开盘期、热销期。每个节点将持续20天左右。认购期的价格比开盘期的价格低二个百分点，在开盘初期升一个百分点，热销期升一个百分点，才能与本项目的经济价格持平，才能在客户中造成物业升值的形象。÷付款方式和进度原贝IJ付款方式和进度与比例相联系，设计时体现了以下原则：I .各种方式现值相等；II .付款方式不同；III .无折头。初步建议推出2种付款方式：I. 一次性9.6折付款进度：交纳定金后起一个月内将全部房款付清；II. 银行按揭（9.7折）付款进度：八成20年，七成15年；5.项目价格系数系数制定方法：利用对比法拟定出项目的基准，以该基准作为对比调整价格系数。基准值制定（以100作基准）
