高尔夫地产与地产高尔夫的区别及分析.docx
高尔夫地产与地产高尔夫的区别及分析高尔夫地产是高尔夫运动延伸至房地产的产物，其主要特点是高尔夫球场建设与房地产物业开发高度结合、紧密联系，在功能上形成互相配套补充，在价值上起到互相促进提升的作用。高尔夫运动天生就和高档物业密不可分，两者开发经营的共同性都体现出最舒适、最休闲的生活方式。目前房地产市场中出现的高尔夫地产项目数不胜数,但真正达到高尔夫和地产双赢的却没有几家，大多数高尔夫球场都属于亏损状态。究其原因，有经营管理不善、资源管理不合理、项目开发模式不合理等。例如：一个18洞的国际标准高尔夫球场需要占地I(XM)亩以上,这导致其必然选址在城市远郊地带。尽管郊区原始地价低，可以大大降低土地成本和项目启动成本，给予开发商巨大的利益空间。然而，一个铁的事实摆在面前：恰恰因为那是城市远郊地带、原始的荒山野地、没有任何配套，使得它需要相当长的时间才能成熟，建成物业后也需要更长的时间才能够实现销售，甚至房子建好后不见热销的场面。高尔夫地产的开发不是简单的“高尔夫球场+房地产”的形式，两者并非割裂存在，而是相辅相成，具有紧密的关系。合理、正确的高尔夫地产开发模式才可为动辄数千亩的大盘保驾护航。高尔夫地产的开发成败不仅取决于高尔夫球场和房地产物业各自产品做得如何出色，更关键的在于两者能否高度配合，形成良性的互动发展关系，各种资源条件能否互相促进达成整体开发共赢的效果。高尔夫球场与房地产开发在项目整体开发策略中地位孰轻孰重？是以球场为项目开发的核心还是以房地产作为项目开发的核心？上述问题的答案都将影响着房地产的开发方向和定位。据统计表明，我国高尔夫球场周围的房地产单价比一般楼盘高17%以上，在国外更高达30%以上。除了高尔夫景观资源对住宅价格的带动之外，高尔夫综合资源（如社区资源、配套资源、心理资源、客户资源等）对物业增值的提升作用亦是不可忽略的。因此，如何真正处理好高尔夫综合资源利用与房地产增值之间的关系，将是高尔夫地产研究中的重点。高尔夫球场所吸引的高端客户往往是高尔夫物业的潜在消费人群。因此，对高尔夫球场客户群类型及消费需求特征的细分，极大有助于确定房地产开发产品的定位及细分，从而降低房地产的开发风险并取得最佳利益。确定高尔夫球场与房地产物业在不同开发阶段的先后顺序,把握球场和房地产的开发时机，是关系到两者能否良性互动发展的关键。一般来说，住宅开发希望能充分利用球场的景观资源，而打球人士则不希望在球道附近见到过多的住宅，同时住宅过于靠近球道导致人居安全性也较低，这些都导致了球场与住宅在资源共享的同时又要保持一定的距离。因此，充分研究球场与住宅的空间布局关系，是高尔夫地产开发中必须认真思考的重要问题。中国的高尔夫球场建设有些已经接近世界级水平，但经营方面却不尽人意。有资料显示，中国现存200多个高尔夫球场中,约60-70%的球场经营处于亏损状态。所以在国内现阶段如果单靠球场自身开发运营实现收支平衡难度很大，更不要说赢利。真正吸引高尔夫投资商的是关联产业的开发，而高利润的房地产物.业开发收入则成为高尔夫地产项目主要的赢利来源点，所以高尔夫地产的开发赢利模式研究则显得尤为重要。高尔夫和房地产开发都属于高投入、高风险的项目，一般发展商很少具备同时开发这两类项目的投资能力和经验，球场开发和地产开发主体是否应实现分离？组织管理架构应如何搭建？若合二为一，同一开发主体如何保证两者的开发能协调推进？“高尔夫地产“：以地产开发为盈利核心，高尔夫球场作为整体项目的组成部分，投入相对较小，目的是提升住宅的附加价值。利：对项目用地规模要求较“地产高尔夫叫氐，项目资金压力较小，回收周期较短，经营难度也相对较低。弊：球场标准较低，只作为地产的配套,市场辐射面较窄，对地产价值提升作用不如“地产高尔夫''大。案例分析：提香草堂提香草堂是属于典型的高尔夫地产类项目，以地产开发为核心，球场只是作为别墅的附加价值产生，主要以经济型别墅为主。它地处于京石高速旁,距六里桥32公里，高速专用出口直接通达社区。项目总占地1500余亩，建有9洞高尔夫球场、4万平米的中央湖，17.67万平方米的别墅建筑区，以双拼为主、联排为辅，兼有独栋别墅。其房价在IOO万至400万之间，少有的几套千万豪宅位于环境资源最为丰富的中心湖上。项目成功的将高尔夫与别墅融合到一起，大大提升了项目品质。同时，高尔夫球场采用分营的销售模式，地产和高尔夫分别由亚豪机构和佳华易道两支在不同的专业领域均及其杰出的团队销售和运营，二者高度结合、紧密联系、资源共享，创造了北京别墅市场少有的热销场面，带动整个西南别墅市场热销，成为高尔夫地产的成功典范。“地产高尔夫即以高尔夫场为经营核心球场的资金投入相对较大，地产开发为整体项目的增值部分。利：高标准的高尔夫球场引擎力强，其品牌优势及吸引的高端消费群能大幅度提升地产价值，有效带动项目甚至区域的发展。弊：用地规模要求高，高尔夫球场开发及维护的资金投入大，经营难度而。代表案例深圳观澜湖高尔夫，项目的发展模式是依靠高尔夫球场的品牌优势及高端消费群发展高尔夫增值型房地产。观澜湖高尔夫球会，成立于1992年，先后投资50亿港币，邀请国际高球界十位天皇级巨星，以大师手笔设计10个锦标级高尔夫球场，以180洞高尔夫建成世界第一大球会。项目横跨广东深圳两地，打造出中国首屈一指的顶级配套设施。其项目主要以经营高尔夫球场为主，投入资金和风险较大，别墅开发受限，但都为千万顶级豪宅。以上两种发展策略不能简单地进行优劣对比。发展模式的选择取决于开发企业的发展战略、资源配备以及项目自身开发特点等因素。不少开发商对高尔夫资源的利用仅限于景观资源，狭隘的将高尔夫综合资源理解为景观资源。其实，作为一种综合性资源，高尔夫资源绝不仅仅限于景观资源，而是包含了更广阔的其它资源，例如商务资源、社区资源、心理资源、客户资源等，只有全面、深入的挖掘了高尔夫综合资源，才是对其的“物尽其用另外，定位不同的高尔夫球场吸引的客户群特征有所不同，而不同客户群对产品的需求也有所区别。一般来说，高尔夫球场客户群细分及其对住宅产品的要求，可从地域来源划分和从职业特征划分。例如提香草堂项目的球场为9洞，别墅属于经济型别墅，其客户群大多属于城市的中产阶级，对于高尔夫可能还在学习阶段或已具备条件、对高尔夫运动比较向往，且第一次购买别墅类物业的客户占绝大部分。这类客户与之观澜湖的客群有着截然不同的特点。无论是高尔夫地产还是地产高尔夫都需要遵循着其对应的开发模式，正确的项目定位是关键，专业的营销团队是基础，高尔夫和地产高度结合、紧密联系在价值上起到互相促进提升的作用。随着我国经济的高速发展，高尔夫运动的普给我们带来了机遇与挑战，同时也给我们带来了更高的要求。
