美树假日项目营销执行计划.docx
美树假日项目营销执行计划执行总计划需依据项目手续、工程、售楼处等准备情况进行调整。（一）手续计划：是所有计划的基础，包括广告总体计划、准备计划和开盘认购计划;1 .目前手续状况：已取得建设用地规划许可证；2 .手续进展情况：确保6月中旬前取得销售许可证。建设工程规划许可证：2003年4月25日土地证：5月底开工证：5月底销售许可证：6月中旬（二）推广计划：1 .认购时间：2003年4月28日（暂定）2 .开盘时间：2003年6月8日（暂定）（）准备计划：根据项目手续情况和推广计划，包括：1 .广告计划：4月底开始全面实施；2 .售楼处计划：4月28日前完成；3 .销售组织计划： 人员：3月底已经到位，正在进行专业和销售培训；4月15日进入项目，正式开始项目培训；培训教材：4月15日完成；广告计划（-）广告推广计划：1 .户外广告计划：路旗4月28日安装到位；路牌、擎天柱或其它户外广告形式应列入考虑。2 .报广计划：（详见媒体费用预算附表）媒体选择：北京青年报、北京晚报 规格：半版318cmX24cm时段：周四、周五（配合认购活动、开盘活动等考虑重点投放）说明：由于本案规模较小，销售周期较短，考虑美树假日客户群分析及产品定位，建议报广可以北京青年报为主打形象媒体有助于项目档次提升，配合项目认购活动、开盘活动在市场认购期和销售强销期重点投放。但相比于同类媒体费用较高，不适宜长期投放，以北京晚报辅助推广。3 .展会计划：组织参加7月份展会时间，开盘期和强销期重点实施，最多参加两次。展位预定和费用：2号馆四个展位，展位费用12万元；展位设计和费用：6月底完成，设计费用34万元；费用预算：15-16万左右。4 .个性推广计划：内部认购阶段：重点挖掘公司内部2万多客户资源，力争在认购期内，在项目正式推广之前完成50TOO套的认购目标回笼资金，降低市场风险；人员组织：采用派发DM单实效性强的广告方式，发挥广告单信息量大，针对性强的特点，积极挖掘潜在需求客户，对派发DM单人员进行培训，提高形象和素质，组织在市场和写字楼内定点派发；推广组织：以亚运村区域人流、物流比较集中商场、超市的非专业市场进行重点推广，以中关村区域的高档写字楼梯载广告和写字楼巡展为辅助推广形式，组织阶段性巡展，开盘后依据具体情况安排活动次数。使推广方式变得更加大众化、个性化，与老百姓的生活密切相关，既可降低广告费用，也可达到推广项目的目的，这样可以引导和改变人们的购买需求，挖掘潜在需求客户，市场推广更加有针对性，从而赢得市场。商场费用场地飘亮阳光商厦1.0万/月进口家和超市0.2万/月进口三利百货1.1万/月进口安贞华联1.1万元/月进口道具：易拉宝（1米义4个），展桌（4个），4月25日设计完成，4月28日制作完成;人员：6-8人费用：总计4-4.6万元，其中商场租金（3-4）：3.2-3.6万左右人员费用：6000-8000元/月道具费用：共2600元左右（-）媒体费用预算：（详见附表）三、准备计划（一）平面印刷品1 .印刷品计划:户型单页：4月12日设计完稿；4月15日前印刷完成；DM单页：4月12日文案提供，4月15日设计完稿；4月18日印刷完成；海报：4月15日文案提供，4月20日设计完稿；4月23日印刷完成；手提袋、工号牌、信封、名片等：4月23日设计完成，4月26日前制作完成;楼书：5月10日文案提供；5月18日设计完成；5月22日印刷完成；2 .费用预算：规格（imnXnmi）首期数势（份）印刷费用（元）合计（万元）户型单页210×2852000×160.471.5DM单页420×285100,0000.33海报420×28550000.50.25手提袋等420×32010000.60.6佶封230×32520000.50.1名片90×50楼书大十六开1000101总费用6.45（-）售楼处计划：1.售楼处完工时间：已完成；2,内部装修设计和包装阶段：4月25日前完成；3 .办公家具采购：4月25日前完成；4 .外环境阶段：4月28日外环境基本完成，重点完成售楼处门前、停车场等部分；5月中旬全部完成。（三）价格策略1 .根据本项目的目标均价、产品构成及周边项目竞争情况，各类别产品均价如下表:产品类别联排叠拼多层目标均价（元/而）4400368033002 .本案各类型产品价格制定依据上表，根据原定价格体系模型，采用低开高走的营销惯例，低价入市推广市场，随着工程、销售进度、价格迅速提高，实现目标均价甚至更高，同时考虑后期价格压力、产品情况和市场情况，认购期价格按价格模式-二期价格制定，即联排25%实现4300元f,叠拼25%实现3580元f,公寓30%实现3250元九3 .价格体系模型:联排价格体系:期项目一期二期三期四期五期累计实现均价420043004400450046004400销售面积比10%20%40%20%10%100%销售面积（f）2321464192824641232123205套数（套）1122442211110销售额（亿元）0.09750.19960.40840.20880.10671.021叠拼价格体系:期项目一期二期三期四期五期累计实现均价353035803680378038303680销售面积比5%20%50%20%5%100%销售面积（f）21368545213628545213642723委数（套）12491224912244销售额（亿元）0.07370.29910.76900.31620.08011.538多层价格体系:期项目_一期二期三期四期五期累计实现均价320032503300335034003600销售面积比10%20%40%20%10%100%销售面积（f）9181836367218369189180套数（套）81632163280销售额（亿元）0.02340.05970.12120.06150.03120.3029（四）销控管理系统由策划部制定销售策略，统计秘书、财务负责管理。（附一期推盘量体、价格表、销控表）（五）认购活动准备 时间：2003年4月28日一6月中旬 房源：叠拼1#一5#,联排612#,公寓27#A单元，28#A、B、C单元优惠政策：内部认购期间执行按揭98x98折，一次性付款97x98折，其它付款等99x98折的优惠政策。.
