关于提升无锡地区精装商品房装修质量的建议.docx

案号：151022主提人：民盟无锡市委案由：关于提升无锡地区精装商品房装修质量的建议建议内容：2023年，无锡商品住宅成交48640套，成交面积达595.09万平方米，多数为精装修交付。商品房带来的物业费收益、街区消费收益等地产经济收益非常可观。但是，在房地产限价政策下，开发商力图通过搭售高价低质的精装修博取利润空间，损害了购房者的合法权益，使购房者对开发商产生了严重的信任危机，从而导致维权事件频发，愈演愈烈，严重阻碍了商住房开发的进一步发展。根据前期调研情况，目前精装修商品房交付的问题主要表现在：1、精装修商品房交付的装修标准与样板房差距较大2023年截止到目前，全市共新交付楼盘近80个，交付楼盘均价均超过2万一平。交付楼盘的开发商大多为国资控股或是主板上市公司，即便有良好的信用背书，精装房也存在多种打合规擦边球的减配交付问题：例如部分降低门窗标准，使用降级大理石、降级木地板，以及使用同品牌低档次材料和假洋牌等装修用材；部分精装修使用的建材不仅会产生甲醛超标等环保问题，影响购房者的身体健康，甚至还会诱发白血病，其危害不容小觑。2、装修合同捆绑签订且条款模糊在签订商品房买卖合同时，开发商通常会要求购房者与开发商外包的装修公司同时签订装修合同约定精装修内容。对于装修合同中列明的装修材料和配置，购房者无权进行选择也无权要求贴差价提升标准，装修验收也由开发商代购房者进行验收。合同对于装修主材和设备的品牌、规格、颜色和生产厂家等内容不详细列明，并经常使用“高级”、“优质”、“同等档次品牌”等模糊性表述。合同条款设置的不明晰、不合理进一步增加了购房者维权索赔的难度。3、地方规定较为简单，对购房者的保护力度不够对于完全不符合样板房装修标准的精装房，由于诉讼成本高并且周期很长，购房者通常通过向政府部门投诉、信访等方式维权。近年来无锡多家高端品牌楼盘还存在购房者静坐、围堵售楼处、拉横幅等过激的维权行为，最终多以开发商承诺赠送小家电、增加小区绿化等方式缓解矛盾。但是,由于针对商品房精装修质量不合格的地方规定较为简单，诉讼或者投诉、信访并未真正解决购房者的痛点，购房者亦难以维护其合法权益。针对上述问题，无锡市审图中心已于2023年牵头发布无锡市住宅品质提升设计指引、并由住建局组织市建筑院等起草了无锡市高品质住宅区实施导则来进行细化规范。在此基础上，为进一步提升无锡人居环境，促进商品房交付标准的规范化、标准化，保证房地产市场的持续健康发展，建议：1、出台相关管理办法，对精装修房屋的建设细节进行规范。要求开发企业应完成并提供所开发项目全部新建商品住房的装修具体方案，包括装修设计图、装修主要材料和设施设备的品牌、型号、材质及主要施工方法等，并须申请装修价格评估；精装修房开工到竣工全过程均纳入质量监管，装修工程须随商品住房主体工程同步设计、同步施工、同步监管、同步竣工验收备案、同步交付；主管部门对精装修设计、施工等实施监管，对装修质量与国家标准不符造成不良影响的，纳入开发企业信用记录；建立完善的供应商系统，并包含材料供应商、分包商，对发生隐患事故的供应商实施市场清退；明确房地产开发企业承担装修主体责任，负责解决装饰装修过程中的纠纷；设置项目预售资金监管额度的10%20%作为不可预见费，覆盖装修的资金监管；装修合同中应明确装修工程款的资金交付、使用和监管，保证装修工程顺利建设。2、成立精装修质量跟踪小组，对于房屋的整个精装修过程进行全程定期跟踪监督。建议由主管部门牵头成立质量跟踪小组，购房者推选代表与主管部门指定下属部门人员，共同组建跟踪小组并形成工作计划。对于采购材料的规格、型号、品牌是否符合合同约定、样板间标准及环保标准进行全程监督。监督过程中，主管部门进行统筹安排，发现使用不达标材料或者使用材料与装修合同约定不符的，由跟踪小组将需要整改的内容形成问题报告并通知开发商。根据开发商的违约程度讨论确定形成阶段性整改要求，若开发商无法在规定期限内落实整改要求，除应当承担的民事责任外，应当给予一定的处罚措施，比如暂停其在无锡地区其他楼盘的开发，待问题解决后恢复或直接对开发商进行罚款。引进第三方施工对现场进行强制整改，相关费用由开发商承担。3、细化地方规定，对如何认定“严重影响正常居住使用”“以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料”的具体标准由住建局结合近期交付商品房的具体情况印发相关通知或指引进行细化规定。比如装修完工后经第三方检测室内环保标准完全不达标应当被认定为“严重影响正常居住使用”；开发商使用同一品牌不同型号的降标产品替代装修合同中约定的型号产品，应当认定为“以次充好”；用了号称是进口材料，实际并非进口而是由国内代工的建材，应当认定为“以假充真二4、建立奖励机制和信用体系，增加节能要求建立并编制完善的高配及适配交付标准，并纳入土地招拍挂条件。对于装修质量满意度高的开发商，给予适当的奖励政策，可以考虑给开发商在本地区其他地方新开发的楼盘予以一定优惠政策，奖励机制可根据购房者好评度进行灵活设定。同时，将开发商、材料供应商纳入信用体系，对于信用评价优秀的开发商、材料供应商，考虑在其他项目上优先中标。最后，在供应商招投标阶段增加节能绿色、超低能耗要求，助力推进碳达峰目标下被动房建设的发展，进一步优化无锡的人文居住环境，提高人民幸福感，吸引人才，打造最美无锡。