铁岭新城：拟转让铁岭财京投资有限公司部分股权事宜涉及的铁岭财京投资有限公司股东全部权益资产评估报告.docx

本报告依据中国资产评估准则编制铁岭新城投资控股（集团）股份有限公司拟转让铁岭财京投资有限公司部分股权事宜涉及的铁岭财京投资有限公司股东全部权益资产评估报告中铭评报字2023第1002号（共五册第一册）中铭国际资产评估（北京）有限责任公司ZhongMing（Beijing）AssetsAppraisa1Internationa1Co.,1td二。二三年八月十二日中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：1111020166202301048合同编号：中铭评合字2023第1002号报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：中铭评报字2023第1002号报告名称：铁岭新城投资控股（集团）股份有限公司拟转让铁岭财京投资有限公司部分股权事宜涉及的铁岭财京投资有限公司股东全部权益评估结论：2,573,517,028.02元评估报告日：2023年08月12日评估机构名称：中铭国际资产评估（北京）有限责任公司签名人员：刘彦丽（资产评估师）会员编号：11070021张洪峰（资产评估师）会员编号：22070045说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报各管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机枸及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2023年08月140铁岭新城投资控股（集团）股份有限公司拟转让铁岭财京投资有限公司部分股权事宜涉及的铁岭财京投资有限公司股东全部权益资产评估报告总目录第一册铁岭新城投资控股（集团）股份有限公司拟转让铁岭财京投资有限公司部分股权事宜涉及的铁岭财京投资有限公司股东全部权益资产评估报告（含资产评估报告附件）第二册铁岭新城投资控股（集团）股份有限公司拟转让铁岭财京投资有限公司部分股权事宜涉及的铁岭财京投资有限公司股东全部权益资产评估明细表第三册铁岭新城投资控股（集团）股份有限公司拟转让铁岭财京投资有限公司部分股权事宜涉及的铁岭财京投资有限公司股东全部权益长期投资单位铁岭财京公用事业有限公司资产评估明细表第四册铁岭新城投资控股（集团）股份有限公司拟转让铁岭财京投资有限公司部分股权事宜涉及的铁岭财京投资有限公司股东全部权益长期投资单位铁岭财京传媒有限公司资产评估明细表第五册铁岭新城投资控股（集团）股份有限公司拟转让铁岭财京投资有限公司部分股权事宜涉及的铁岭财京投资有限公司股东全部权益长期投资单位铁岭财京贸易有限公司资产评估明细表本册目录声明3资产评估报告摘要5资产评估报告正文14一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况14二、评估目的25三、评估对象和评估范围26四、价值类型及其定义28五、评估基准日28六、评估依据29七、评估方法33八、评估程序实施过程和情况41九、评估假设42十、评估结论43HJ一、特别事项说明44十二、资产评估报告使用限制说明51十三、资产评估报告日52资产评估报告附件53一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告：委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系：与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；己经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对己经发现的问题进行了如实披露，并且己提靖委托人及其他相关噌辱鹦暮产暇今徽馈备哪薛猫鳏九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。十、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责缶十一、我们对在己实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵事项对评估结论的影响，亦不承担责任。铁岭新城投资控股（集团）股份有限公司拟转让铁岭财京投资有限公司部分股权事宜涉及的铁岭财京投资有限公司股东全部权益资产评估报告摘要中铭评报字2023第1002号铁岭新城投资控股（集团）股份有限公司：中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受贵公司（以下简称“新城控股公司“）的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对新城控股公司拟转让铁岭财京投资有限公司部分股权事宜涉及的铁岭财京投资有限公司（以下简称铁岭财京公司”）股东全部权益在2023年6月30日的市场价值进行了评估。现将评估报告主要内容摘要如下：一、经济行为：根据2023年7月17日新城控股公司黄事长办公会议纪要2023（第四期）显示，新城控股公司拟转让其持有的铁岭财京公司部分股权，因此委托本公司对铁岭财京公司的股东全部权益进行评估。二、评估目的：确定铁岭财京公司股东全部权益评估基准口的市场价值，为新城控股公司拟转让铁岭财京公司股权事宜提供价值参考意见。三、评估对象：铁岭财京公司股东全部权益。四、评估范围：为铁岭财京公司的全部资产及负债。五、价值类型：市场价值。六、评估基准日：2023年6月30H,一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。七、评估方法：资产基础法。八、评估结论：经实施评估程序后，于评估基准日，委估股东全部权益在持续经营假设前提下的评估结论如下：总资产账面价值为441,888.67万元，评估价值435,431.43万元，评估价值较账面价值减值额为6,457.24万元，减值率为1,46%；总负债账面价值为178,079.72万元，评估价值178,079.72万元，评估价值较账面价值无增减变化；净资产账面价值为岭财京投资有限公司股东全部权益资产评估报告263,808.95万元，评估价值257,351.71万元，评估价值较账面价值减值额为6,457.24万元，减值率为2.45%。明细详见下表：资产评估结果汇总表被评估单位：铁岭财京公司金额单位:人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率ABC=B-AD=CZAx100%流动资产405,774.29418,477.3812,703.093.13非流动资产36,114.3816.954.05-19,160.33-53.05其中：长期股权投资3O,O5O.10.103.82-19,946.18-66.38投资性房地产2,156.582388.27231.6910.74固定资产1,225.391,355.80130.4110.64无形资产2.402.40长期待摊费用7.367.36递延所得税资产1,383.941.383.94其他非流动资产1,288.701,712.45423.7532.88资产总计441.888.67435.431.43-6.457.24-1.46流动负债155,319.72155.319.72非流动负债22,760.0022,760.00负债总计178.079.72178.079.72净资产（所有者权益）263,808.95257,351.71-6,457.24-2.45评估结论详细情况详见资产基础法评估明细表。九、特别事项：评估报告使用者应关注下述特别事项对评估结论的影响。以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，提清本评估报告使用者对此应特别关注：（一）权属等资料不完整或者存在瑕疵的情形1 .纳入评估范围的投资性房地产中有部分尚未取得不动产权证，明细详见下表:（1）投资性房地产:房屋名称结构建成年月计量:单位建筑而积农民新村门市8区1号楼IOI钢筋混凝土20KMo月平方米107.35农民新村门市8区I号楼102钢筋混凝土2010.10月平方米117.3农民新村门市8区I号楼103钢筋混凝土20KMO月平方米91.33农民新村门市8区I号楼104钢筋混凝土2010.10月平方米91.33房屋名称结构建成年月计量单位建筑面积农民新村门市8区1号楼105钢筋混凝土2010.10月平方米91.33农民新村门市8区I号楼106钢筋混凝土2010.10月平方米91.33农民新村门市8区I号楼107钢筋混凝土2010.10月平方米115.99农民新村门市8区I号楼108钢筋混凝土2010.10月平方米115.99农民新村门市8区4号楼101钢筋混凝土2010.10月平方米102.93农民新村门市8区4号楼102钢筋混凝土2010.10月平方米101.58农民新村门市8区4号楼103钢筋混凝土2010.10月平方米112.83农民新村门市8区4号楼1()4钢筋混凝土2010.10月平方米101.58农民新村门市8区4号楼105钢筋混凝土2010.10月平方米101.58农民新村门市8区4号楼106钢筋混凝土2010.10月平方米112.83盛发公寓1-5-03钢筋混凝土27.5月平方米49.47盛发公寓1-5-04钢筋混凝土27,5月平方米49.47盛发公寓1-5-06钢筋混凝土2007.5月平方米49.47盛发公寓1-5-07钢筋混凝土2007.5月平方米49.47盛发公寓1-5-09钢筋混凝土2007.5月平方米48.X盛发公寓1-5-10钢筋混凝土2007.5月平方米49