燕塘乳业：广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业所涉及的天河区燕富路21号房地产市场价值资产评估报告及说明.docx

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业所涉及的天河区燕富路21号房地产市场价值资产评估报告璃信资估报字2023第YGZ053号评估基准日：2023年11月I日资产评估报告日：2023年I月30日PBrtaxm深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司SHENZHENPENGXINAPPRAISA11IMITED中国广东省深圳市福田区福中路29号(彩田路口)福景大厦中座十四楼FIoOr14.Midd1CB1ock,FjingBui1ding,29FUZhOngRoad,FUtianDistric1Shcnzhcn,China电i舌(TeI):+86755-82406288(Fax):86755-82420222直线(Dir):+86755-82403555邮政编码(POS1COdC):518026Emai1:px中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：1747020050202300174合同编号：PXA1-B/S2023-YGZ2093报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：解信资估报字2023第YGZO53号广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业所涉及的天报告名称：河区燕富路21号房地产市场价值资产评估报告评估结论：6.203.600.00元评估机构名称：深圳市略信资产评估土地房地产估价有限公司孙健（资产评估师）会员编号：MOOO241釜名人员：刘敏杰（资产评估师）会员编号：47140026（可扫描二维码查询备案业务信息）说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案,不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律玄任的依据.生成日期：2023年（H月31日目录声明尸匚IdF彳古"才艮“2一、委托人、产权持有单位及其他资产评估报告使用人4二、评估目的5三、评估对象和评估范国5四、价值类型6五、评估基准日6六、评估依据7七、评估方法9八、评估程序实施过程和情况10九、评估假设12十、评估结论14十一、特别事项说明15十二、资产评估报告使用限制说明15十三、资产评估报告日16资产评估报告附件18声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则及职业道德准则编制。二、本资产评估报告使用人限于且仅限于委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人，即本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人均不得成为本费产评估报告的使用人。三、本资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；本资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的.本公司及其签字资产评估师不承担责任。四、本资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、特别事项说明和资产评估报告使用限制说明。六、本公司及本资产评估报告的签字资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的本资产评估报告依法承担责任。七、评估对象及其对应的评估范围所涉及的资产评估明细表中的申报评估信息、产权资料及其他重要资料等由委托人或相关当事人申报或提供并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性和衣效性负责。八、本资产评估报告的签字资产评估师（包括协助其工作的资产评估专业人员）已经对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了抽查查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。九、本公司及本资产评估报告的签字资产评估师与本资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。十、未经本公司书面同意，本资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定和资产评估委托合同另有约定的除外。FWXU1广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业所涉及的天河区燕富路21号房地产市场价值资产评估报告摘要鹏信资估报字2023第YGZO53号谨提请本费产评估报告摘要之使用者和阅读者注意：本资产评估报告摘要之内容痛自资产评估报告正文.欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论.应当详细阅读资产评估报告全文。深圳市明信资产评估土地房地产估价有限公司接受广东燕塘乳业股份有限公司的委托，就广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业之经济行为所涉及的天河区燕富路21号房地产在评估基准日的市场价值进行了评估，现将评估报告正文的相关内容摘要如下：一、委托人和产权持有单位：广东燕塘乳业股份有限公司二、评估目的：广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业，委托本公司对该经济行为涉及的天河区燕富路21号房地产的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。上述经济行为经广东燕塘乳业股份有限公司出具的关于燕富路18、21号资产评估事宜同意Q三、评估对象和评估范围：评估对象为天河区燕富路21号房地产的市场价值；与评估对象相对应的评估范围为广东燕塘乳业股份有限公司申报评估的位于天河区燕富路21号房地产，账面原值1,892,863.00元，账面净值987.311.22元，建筑面积为947.12平方米，具体见附件房地产评估明细表。四、评估基准日：2023年11月1日。五、价值类型：市场价值。六、评估方法：收益法和成本法。七、评估结论：经实施清查核实、实地查勘、市场调查、评定估算等评估程序，在本报告所述之评估目的、评估假设与限制条件下，采用收益法评估的天河区燕富路21号房地产于评估基准日2023年11月1日的市场价值为：人民币6,203,600.00元（大写：人民币陆佰赋拾万叁仟陆佰元整），较账面值987,311.22元增值5,216,288.78元，增值率528.33%。具体详见房地产评估明细表。八、特别事项说明：1 .评估结论价值为含增值税，包括分摊的土地使用权价值。2 .评估结果未考虑委估资产已设定的抵押、欠负的债项、税费等因素对价值的限制性影响。FMSMM3 .本次评估未考虑房地产交易环节需要缴纳的税费对评估结果的影响。评估结论使用有效期：通常情况下，评估结论的使用有效期自评估基准日2023年11月1日至2023年10月31日止。资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的评估假设和特别事项说明以及资产评估报告使用限制说明。广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业所涉及的天河区燕富路21号房地产市场价值资产评估报告正文潞信资估报字2023第YGZO53号广东燕塘乳业股份有限公司：深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司（“本公司”，“我们”）接受贵公司的委托，根据有关法律法规和中国资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法和成本法，实施必要的评估程序，对广东燕塘乳业股份有限公司拟出售物业之行为所涉及的天河区燕富路21号房地产于评估基准日2023年11月1日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、产权持有单位及其他资产评估报告使用人（一）委托人概况名称：广东燕塘乳业股份有限公司（以下简称：燕塘乳业、贵公司）统一社会信用代码：91440000617435581X类型：其他股份有限公司（上市）住所：广州市黄埔区香荔路188号法定代表人：李志平注册资本：15735万人民币成立日期：2002年12月30日营业期限：2OO2123O至无固定期限经营范围：生产、销售乳制品：液体乳（巴氏杀菌乳、调制乳、灭菌乳、发酵乳）,饮料（蛋白饮料类）：生鲜乳收购；食品科学技术研究服务；收购农产品用作奶牛饲料、饲料原料；生产和销售生鲜乳（限于自养奶牛生奶）；自有物业出租；自有停车场经营；牧场富余牧草的销售；奶粉销售（非婴幼儿奶粉）;货物进出口（专营专控商品除外）；机械设备租赁；会议及展览服务；糕点、糖果及糖批发；批发、零售：预包装食品；以下由分支机构经营：奶牛、种牛养殖及销售；与奶牛养殖有关的草类种植及销售；与奶牛养殖有关的有机肥生产及销售；商品贸易批发及零售（许可审批类商品除外）；非酒精饮料及茶叶零售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。（二）委托人与产权持有单位的关系委托人与产权持有单位均为广东燕塘乳业股份有限公司。（三）其他资产评估报告使用人根据贵公司与本公司订立的资产评估委托合同，除贵公司和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人外，没有其他资产评估报告使用人。二、评估目的燕塘乳业拟出售物业，委托本公司对该经济行为涉及的天河区燕富路21号房地产的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。上述经济行为经广东燕塘乳业股份有限公司出具的关于燕富路18、21号资产评估事宜同意。三、评估对象和评估范围（一）评估对象和评估范围根据本次评估目的，评估对象为天河区燕富路21号房地产的市场价值；与评估对象相对应的评估范围为广东燕塘乳业股份有限公司申报评估的位于天河区燕富路21号房地产，账面原值1,892,863.00元，账面净值987,311.22元，建筑面积947.12平方米。具体如下：序号地处用叁评估设定用途境工日M屏息所K*得方式士地使用权突叁运费工施使用年假关用地面程（0*）站构.总所在，层It就面积（谭）京地情况I大河区叁方S21#仓需办公.仓唐均1990年国我出让使用隼单50年，从2010年3月IO日301.4094712般状较规M.城度较小本次评估对象及纳入评估范围的资产与经济行为涉及的评估对象和资产范图一致。（二）权益状况根据产权持有单位提供的不动产权证书（粤（2017）广州市不动产权第02214233号）显示：房地产权属人为广东燕塘乳业股份有限公司，建筑面积947.12m,房屋为单独所有，土地权属性质为国有，土地取得方式为出让，根据产权持有单位介绍，本次评估范围内的房地产均未设定抵押权。（三）区位状况评估对象位于广州市天河区燕富路；东面为燕岭路、南临燕塘路、西临银燕路。周边有新燕花园、燕岭大厦、燕侨大厦、燕塘广场、赛设大厦、苏荷艺术园区等物业；附近有新燕幼儿园、中国农业银行、工商银行、广东六一儿童医院、武警医院、大参林药店、燕塘农贸市场、汉庭酒店等生活配套，公共配套设施较完善，周边人流量较大，商业和办公氛围较好；该区域有较多工业类物业改造为创意园等办公物