某商住项目休闲广场广场可行性研究报告.docx

某商住项目休闲广场广场可行性研究报告编制人：审核人：施工单位：编制日期：第一章XXX市社会经济发展概况051.1XXX市经济社会发展概况051.2XXX市经济发展历程与特点061.3XXX市的区位条件081.4南海石化项目和大亚湾经济区的建设IO1. 5XXX市在珠三角的地位和作用11第二章项目概括122. J研究基础122. 1.1研究依据133. 1.2项目参数132.2研究过程142.2.I研究目的142.2.2研究人员142.2.3研究内容152.2.4研究方法152.3项目背景162.3.1发展商简介162.3.2项目概况172.3.3总体布局172.3.4交通组织182.3.5建筑功能182.3.6建筑造型182.3.7消防及分区182. 4区域特点182. 4.1基本描述193. 4.2总体布局194. 4.3道路系统205. 4.4公共设施配置216. 4.5绿化系统规划21第三章XXX市商品房需求状况227. 1基本情况223. 2住宅建设和消费233. 3需求主要指标233. 4需求祈求243. 5对环境及配套要求26第四章XXX市商品房供给状况274. I商品房供给总量及特点274. 2住宅市场发展趋势28第五章个案分析315. 1总体供给状况316. 2个案分析31第六章项目评估347. 1项目概括346. 2项目优势346. 3项目劣势36第七章市场容量367. 1项目市场定位367. 2目标客户分析377. 3销售价格预测377. 4市场容量估算38第八章初步成本分析408. 1项目基本装修标准409. 2项目开发组织418.3±地成本438.4建安成本438.4.1±建及装修工程成本438.4.2设备安装工程成本438.5前期费用438.6项目其它不可预见费448.7开发期税、费448.8红线内、外市政及公建配套设施工程费448.9本项目静态总投资448. 10本项目开发期各项静态总投资比例45第九章财务效益估算459. 1项目开发前景459.2财务效益初步估算469.3项目总体开发盈亏平衡分析559.4项目敏感性分析569.5影响开发效益的主要因素分析57第十章结论及建议5910.1研究结论5910.2可行性建60本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证*广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是：项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成；各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于XXX市国土房管局；建安工程造价的构成依据，既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与XXX市建设委员会公布的XXX市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。 总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由XXX市*房地产开发有限公司全资兴建的方案，拟分为三组采取滚动的开发形式；本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据对本项目周边物业市场的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述形式，结合本项目的实际情总严谨测算得出。 本开发项目的各项财务分析部分，按照目前XXX市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。第一章XXX市社会经济发展概况1.1XXX市经济社会发展概况XXX市位于XXX省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。XXX市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。XXX市是XXX省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。改革开放以前，XXX市经济基础相当薄弱，直到1979年，全市国内生产总值6.76亿元，工农业总产值6.66亿元，其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后，特别是202x年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。20多年来，XXX市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。XXX已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土,从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。2002年，全市实现国内生产总值525.2亿元，比1990年增长8.1倍，12年翻了三番多，年均增长20.2机2003年行政区划调整后，XXX市现辖XXX区、XXX区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积11158平方公里，城镇建成区面积94平方公里。按XXX市统计年鉴口径,2002年底,XXX市总人口为333.72万，其中户籍人口（常住人口）283.02万人，外来人口（暂住人口）50.7万人。全市现有78个乡镇，10个街道办事处，1066个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。XXX市人民政府驻地XXX区，XXX区土地总面积1410.2平方公里，总人口91.78万；XXX区土地总面积1262.1平方公里，总人口50.77万。1.2XXX市经济社会发展历程与特点纵观XXX市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段：第一阶段是改革开发后到202x年，第二个阶段是202x202x年，第三个阶段是1994年到现在。第一阶段，1978年到202x年是XXX市经济发展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放，香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。XXX市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，GDP年均增长10.4%,202x年达到33.04亿元；人口年均增长1.3%,202x年达到218.06万人；城镇建成区面积年均增长4.6%,202x年达到27.75平方公里；地方财政收入年均增长14.3轧202x年达到2.08亿元；工业生产总值年均增长21.8%,202x年达到20.7%亿元；人均GDP年均增长&5乐202x年达到1526元：三次产业比重从1978年的一产独大发展到202x年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比重始终最小，XXX市还没有完成从农业市到工业市的蜕变；这一期间，XXX市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，XXX市经济并没有出现质的飞跃。202-202x年是XXX市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指标都经历了前所未有的大发展，GDP年均增长30.5%,地方财政收入年均增长40.8$,实际利用外资年均增长61轧城镇建成区面积年均增长24.7%,外贸出口总额年均增长37.7%,人均GDP年均增长27.2斩从202x年到202x年，XXX市工业生产年均递增57.6%,第二产业的比重迅速上升到首位，202x年占GDP的47.8$,第一产业迅速下降，202X年占GDP的17.5%,成功实现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮，当时的XXX是房地产投机狂潮最集中的地区之一，迅速蜂拥而来的投机资金一度使XXX市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起XXX市人民对本市经济发展的高远幻想。这一阶段的另一个代表性事件是熊猫汽车城项目在XXX进行谈判的启动和终止。这些事件对XXX的经济社会发展产生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽车城项目的搁浅，XXX市的经济发展陷入低落和迷茫之中。1994年至今，是XXX市经济发展重归理性的阶段，在这一阶段，XXX市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期间，国内生产总值年均增长18.3轧地方财政收入年均增长13.6%,实际利用外资年均增长6.7乐外贸出口总额年均增长16.7乐工业生产总值年均增长21.9%,人均GDP年均增长14.5斩这一阶段的代表性事件是中海壳牌南海石化项目的最终签订。预计未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入IOOo到1500亿元的建设资金，巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑，也将为整个XXX市的跨越式发展提供契机。1.3XXX市的区位条件XXX市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。XXX市区西距广州市153公里，东距汕头市320公里，南与深圳市相隔80公里，XXX市南部的澳头港到香港中环码头仅47海里。良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因素。改革开放以前，珠三角西岸的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势突现，到2000年，深圳和东莞的人I1和国内生产总值是中山和珠海的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与香港的连通性较高，这一差异使香港公司和在香港的外国公司的投资、技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。根据有关方面的测算，在XXX、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少1%,制造业外资企业单位数量便增加0.58%至0.6巡，制造业外资投入金额增加0.蜴至0.6%,服务业外资企业单位数量增加0.34%至0.37%,服务业外资投入的金额就增加0.2%到0.7%进入新的世纪，XXX的区位条件将的重大的改变。CEPA的签署与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。XXX作为珠三角城市重要的一员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性，进一步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。1.4南海石化项目和大亚湾经济区的建设落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资43亿美元，是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及XXX投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技术，年产80万吨乙烯，进而衍生出230多万吨高质量的化工产品，年销售值达17亿美元，对下游产品的拉动效应为1:50。该项目已于2002年11月奠基，目前正在进行80万吨乙烯裂解装置建设，预计到2005年正式建成投产。未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的发展空间，XXX正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户XXX,使XXX成为珠三角乃至XXX省重要的石化基地。大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积273.68平方公里，海域面积488平方公里，海岸线52公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨