物业项目（房屋和设施设备管理）全.docx

物业项目（房屋和设施设备管理）房屋及设备设施管理是指对物业公用设备设施和属于房屋公用部位的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。1、房屋的种类划分：按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架通体结构承重和大空间结构承重。按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建箱口高层建筑。按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。2、房屋的基本组成部分：.结构部分：基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼层面等屋装修部分：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；设施设备部分：水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目。3、房屋完好等级评定，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类：完好房：房屋的结构构件完好完全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。基本玩好房：房屋结构基本完好，少量构不件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。一般损坏房：房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线、器郸口零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，U暗道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。危险房房屋承重构件已属危险构件,结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。4、评价参考主要指标:房屋完好率=完好房屋建筑面积÷基本完好房屋建筑面积/房屋建筑面积*100%危房率=危险房屋的建筑面积/房屋总建筑面积*100%设备设施完好率=完好设备设施数量/全部设备设施总数量*100%5、设备设施的保养：是指物业服务企业对设备设施所进行的常规性的检查、养护、田庄、维修和改善等工作。房屋设备设施保养一般为三级保养制和点检，即日常维护保养、一级保养、耳机保养和设备点检。日常维护保养：主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除，及时做好坚固工作有及必要记录等；一级保养：主要包括对设备进行局部解体，进行清洗、调整,按照设备磨损规律进行定期保养。.二级保养：主要是设备维修人员对设备进行全面清洗、部分接替检查和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。另外，还要同各国设备点检，进一步提高设备设施完好率。设备点检：根据要求用检测仪表或人的感觉器官，对设备的某些关键部位进行的有无异状的检查。通过日常点检和定期点检，可以及时发现设备的隐患，避免和减少突发故障，提高设备的完好率。