物管费成本测算公式.docx

物管费成本测算一、成本测算的目的物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式：包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作。二、主要成本项目的测算方法（一）人工费的测算人工费的测算公式为：人工费PI二月基本工资+社会保险费+各项福利费+加班费+服装费+工服洗涤费/S=F1+F2+F3+F4+F5+F6/S式中的S表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。（二）办公费测算1、交通费（F1）（元/月）：交通费包括车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。办公费的测算公式为：办公费P2=年各项费用之和12月X参与测算的物业面积即P2=F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7+F812月X参与测算的物业面积（元/月平方米）（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其中计算公式为：公共部位、公共设施设备维修保养费P3=Fi12月X参与测算的物业面积即P3=F1+F2+F3+F4+F512月XS（元/月平方米）（四）秩序维护费测算用公式可以表示如下：秩序维护费P4=年总支出12月X参与测算的物业面积即P4=Fi（元/月平方米）12月XS（五）清洁卫生费测算用公式可表示为：清洁卫生费P5=E各项费用年支出1 2X参与测算的物业面积即清洁卫生费P5=Fi1 2月XS（六）绿化养护费测算绿化养护费P6=£各项费用年支出12X参与测算的物业面积即P6=Fi12月XS七、固定资产折旧费固定资产折旧费P7=固定资产总额平均折旧年限X12X参与测算的物业面积即P7=Fi12月XSX5固定资产平均折旧年限一般为5年。（八）保险费测算'对于公3、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产险，包括土建、装修和设备（如酒店的中央空调等）。一般是按楼宇或设备的总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险（如电梯责任保险）。P8=（MiXXi）/参与测算的物业面积（i=1,n）式中：P8保险费支出额；Mi投保的第I种保险种类；Xi第I种保险种类的保险费率。（九）专项维修资金公共维修基金P9=Fi12月X参与测算的物业面积（元/月平方米）BP：P9=Fi12月XS（元/月平方米）三、成本估测算结果汇总P=Fi/S式中：P某项物业管理成本，单位为元/月平方米；Fi各分项费用；i费用项数，i=1,n所有费用项目算术和；S一参加测算的物业总建筑面积。