北京奥林匹克花园产品定位分析.docx
产品定位（供规划部参考）总体规划调整方案在设计公司总体规划设计基础上，结合本项目的运动、配套等主要卖点，根据对北京同档次项目和相关竞争项目等周边地区的市场调研，综合市场需求反映，为能更好的适应市场需求，吸引消费人群对北京奥林匹克花园的认可赏识，经过分析研究建议对总体规划中部分内容做出部分调整。一、道路、大门、沿街商业的设计建议Is区域入口、大门建议> 在项目的主要入口，设置奥林匹克花园品牌标示，引导来访人员；> 对奥林匹克大道北门可考虑进行包装，增加一个品牌指示系统，提升奥林匹克大道对外形象；> 与一期相对应，形成呼应效果，便于限制机动车的管理和限制；> 大门要求有一定气势，与周边商业建筑尺寸成比例；> 设置门岗，负责人口和出口保安；> 入口应设计有夜间灯光照明，形成夜景；> 智能化保安系统应贯穿整个社区，与门岗保安室相连；> 设立小型广场，尺度应与周边商业建筑尺度相适应，具有一定规模并具有亲和力，地面应具有一定观赏性的铺装效果；> 预留有植树位,可种植部分名贵树种,并对名贵树种挂牌标明树种的基本特征,提高项目档次；> 有路灯配置，并设计夜间灯光照明，增加夜景，与大门灯光与商铺灯光相配合，形成浓烈的夜间商业气氛；> 周边应设计有快速供水接头，便于清洁广场、道路及浇灌花草树木。2、商业配套设施要建议> 在各地块边角设计独立商业；> 商业设计需考虑商铺招牌的贴、挂；> 沿广场、大门和道路两边,设置部1-2层商业配套商铺,每个商铺面积在50-100平方米左右，具有可分合功能，每个商铺应有独立上、下水，符合消防要求，门面应为大开间及玻璃窗；> 重点商业的布点应与小型商业点分开设计，要形成协调统一；> 商铺设计应有商业气氛，考虑商业的独立性和相互的协调性。> 商铺设计要考虑商业广告牌的摆放位置和大小尺寸，便于达到协调统一。二、园林设计要求> 商业街与小区内部景观相对应，形成呼应效果；> 园林设计应充分考虑寻求一种运动与自然相结合的风光；> 入口处应有较大面积的绿化效果，绐人以直接视觉冲击力，有水池、喷泉相配合，堤岸有四季花开的树木相配，有人行步道；> 区内设有喷泉、旱桥、水桥、亭榭等，设计应活泼、自然；> 道路两侧应设有步行道铺装，有树木配合；> 道路应设计有低矮侧石，有道路标识系统；> 人行道边住宅院落低矮围墙，围墙应以通铁艺或花墙，设计应新颖，围墙上有灯光照明，可供人行道及庭院共用。> 区内有2个以上露天羽毛球场、有2个以上小型社区广场配有石材地面、儿童活动场地、小型喷泉等，有条件可有水中山石、游鱼。> 园林景观应与体育小品、体育健身路径等设施相结合。三、社区配套防爆系统、门禁系统、窗磁系统、紧急呼叫系统、自动报警系统、24小时保安、红外监控系统、定时巡逻系统、卫星电视、可视对讲、预留ISDN、宽带入户、远程遥控。社区医院、卡拉C）K、迪厅、酒吧、中餐厅、西餐厅、咖啡厅、日本料理、韩国烧烤、美容美发、杂货店、专卖店、超市、菜市场、休闲广场、体育中心场馆、网球基地。四、建筑风格公寓：采用现代建筑风格为主向，在局部装饰和外形上适当变化，体现高档、现代和个性化公寓的特色；与商铺相结合在外观上达到协调统一，考虑作为办公的可行性。住宅：外立面风格应与一期相一致，外形适当变化，便于与前期区分和识别五、户型、面积及功能定位室内配套：上水、下水、天然气、卫星电视、电话、宽带入户；花园配套：园艺小品。豪华4居室（165平米）：室内功能要求：客厅、餐厅、主卧室、客卧室、厨房、卫生间、储藏室、书房。豪华3居室（145平米）：室内功能要求：客厅、餐厅、主卧室、客卧室、厨房、卫生间、储藏室标准3居室（130平米）：室内功能要求：客厅、餐厅、主卧室、客卧室、厨房、卫生间、储藏室标准2居室（105平米）：室内功能要求：客厅、餐厅、主卧室、客卧室、厨房、卫生间、储藏室标准一居室（65平米）：室内功能要求：客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室六、装修标准精装修与前期标准相一致。七、户型比例2003年1月对一期购房客户户型需求的调查分析对一期500名购房客户的调查分析，业主对“B户型120平米”的喜欢程度较高，占29.6%,其次是喜欢“D户型140平米”的，占25.2%,“E户型145平米”占14.5%,“G户型165平米”占14.3%,“A户型100平米”占10.3%。户型需求比例两室两厅一卫98平米10.30%三室两厅两卫119平米29.60%三室两厅两卫140平米5.80%三室两厅两卫141平米25.20%三加一室两厅两卫141平米14.50%三加一室两厅两卫165平米14.30%>2004年9月29日对周边消费群体户型需求的调查分析受访人群为25岁至35岁的公司、外企白领，月家庭收入以60008000元为主，在户型需求方面对3居室134平米的房型需求较大,其次为80平米105平米的2居室。Percent户型需求比例一室一厅一卫66平米4%两室一厅一卫80平米20%两室两厅一卫105平米20%三室一厅两卫98平米5%三室两厅两卫134平米21%三室两厅两卫147平米16%三加一室两厅两卫165平米13%3期调整方案市场部户型比例建议此建议供设计公司设计人员参考。房型面积配比比例结构层数备注标准1居（一室一厅一卫）65平方米5%7.59.5请设计师尽量以我们要求的“结构”为主，适当可考虑做一些穿插。标准2居（二室二厅一卫）80-90平方米15%7.59.5豪华2居（二室二厅两卫）105平方米10%一梯两户7.59.5标准3居（三室二厅二卫）130平方米35%'一梯两户7.59.5豪华3居（三室二厅二卫）145平方米20%一梯两户7.59.5豪华4居（三加一室二厅二卫）165平方米10%一梯两户7.59.5
