物业公司房屋建筑维护管理与维护计划.docx

物业公司房屋建筑维护管理与维护计划1、主要管理内容与要求（I）由机电工程部负责房屋建筑的全面管理与维护，保洁部、保安部等协助检查和申报需要维修的项目；（2）以养护为目的，以维修为手段，确保维修养护的及时性，发现问题及时处理、消除隐患；（3）每一年度的房屋建筑养护计划由机电工程部负责制定，报DD医院批准实施，机电工程部负责将年度保养计划分解落实到每个季度、每个月和每一个人，实行目标责任管理；（4）严格按照房屋建筑养护计划、相关规定与标准开展房屋建筑管理和维修养护工作；（5）机电工程部每日安排专人对DD医院物业区的房屋建筑进行一次巡查,并汇总检查所发现的问题，保洁部、保安部当值人员负责所属区域内的房屋建筑的检查，并做好登记与上报工作；（6）检查中发现的问题，若不能及时处理，应做好标识，及时汇总报机电工程部值班员，调度相关专业人员处理，重大维修项目或遇突发事件，应及时报机电工程部部长安排处理；（7）机电工程部设立24小时值班，接到维修申请应于5分钟内赶到现场处理，处理完毕应及时回访，超过24小时无法维修的项目，应及时告知医院（含本单位员工）其原因，并将维修计划与方案告知对方；（8）遇台风或暴雨，机电工程部应及时组织和通知相关人员检查门窗，加固设施，疏通下水道、雨水井等，做好防风防雨和排水工作；（9）阴雨潮湿天气，机电工程部应组织人员加强防潮防霉变等工作，及时给一些易受潮湿天气影响的设施涂防霉菌药或上其它防护剂；（10）机电工程部负责每月组织专业人员对房屋建筑的完好等级进行检测和评定，对当月的维护情况包括维修合格率等进行总结，写出分析报告，制定出下一月的管理和维护措施与目标；（I1）房屋装修管理由机电工程部全面负责，保安部协助对消防等安全进行监管和巡查；（12）机电工程部部长为维护作业安全第一责任人，（13）房屋建筑维修养护实施过程中使用的材料应不含意、酚、苯、蔡等易挥发物质，不得使用严重污染环境和危害人体健康的材料，机电工程部工程师为维修材料的验收责任人；（14）机电工程部负责对房屋建筑维保单位进行监督和检查，包括沟通与协调；（15）与运行和维护相关的资料由机电工程部负责收集和保管，报管理处备案。2、维修养护计划（发现问题立即处理）序号项目间数时次内容要求1地基基础半年一次1、检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降；2、检查基础有无开裂、破损、勒脚有无破损完好、无异常每季一次适时安排白蚁的防治和消杀工作，上门走访，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁无蚁害每年一次检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况完好、无异常2承重结构梁每季一次检查有无变形、裂缝、腐蚀完好每年一次检查整体结构性能是否完好完好板每季一次检查有无方曲、变形、裂缝、腐蚀完好每年一次检查整体结构性能是否完好完好柱每季一次检查有无倾斜、变形、裂缝、腐蚀完好每年一次检查整体结构性能是否完好完好承重墙每季一次检查有无孔洞、裂缝、腐蚀完好每年一次检查整体结构性能是否完好完好金属构造每季一次检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀完好每半年一次对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理外观完好每年一次聘请专业人员或机构分析金属结构各部件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力符合相关标准备注1、台风暴雨等恶劣天气时将对金属结构和支撑体系进行适时检测；2、台风暴雨后将对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的维护；3、对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由甲方审批3非承重墙每月一次检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷完好每年一次检查墙体结构性能是否完好完好4屋面防水涂层、采光玻璃每周一次1、清扫、冲洗屋面，特别是采光天棚的清洁；2、检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通；3、检查屋面有无积水；4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常即时修复；4、发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换；5、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊无杂物、无积水、防水层和避雷网等完好，无异常每月一次给不锈钢避雷网上不锈钢油无锈蚀等现象每季一次油漆圆钢避雷网漆层完好每年一次1、全面修补隔热层板，重新勾缝；2、检修屋面防水层；3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况；4、检查伸缩缝嵌填油膏是否完整接缝严密，无开裂、缝隙和脱胶现象备注每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的状况，及时更换破损的玻璃、接缝密封胶，解决老化、渗漏等问题5楼地面每季一次1、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂；2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理；3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料；4、对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理5、给木地板打蜡（由保洁部协助）平整完好、无空鼓和破裂，大理石和木地板等表面光洁、无明显杂色和污渍每年一次检查楼地面结构功能的完好性完好6楼梯每周一次给不锈钢扶手上油抛光表面光洁、无锈迹每半年一次1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复；2、补换损坏的地砖；3、修复空鼓的地砖完好每年一次1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网；2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换完好7公共通道每周一次1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱，发现异常及时修复；2、检查公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理；3、检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好，发现异常及时处理完好每半年一1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复；2、补换损坏、空鼓的地砖完好每年一2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换；完好8内墙面涂料、石土质块材每月一次1、检查、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分；2、处理内墙面变色现象；3、处理内墙面局部渗漏；4、更换破损的石质块材完好，墙面无变色、脱皮、起泡、渗漏等现象每季一次处理内墙面大面积渗漏无渗漏每年一次雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入无渗漏9外墙面喷涂饰面、玻璃每周一次1、修补涂料饰面破损、脱落部分；2、更换破损的外墙饰面玻璃；3、清洗外墙面饰面人为造成的污染部分外观完好，洁净、无破损、脱皮等现象每半年一次1、结合外墙清洗作业，检查外墙面的状况；2、处理外墙面变色现象，检查并加固外墙金属构件完好、外观洁净每年一次1、雨季时期对窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入；2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，及时制定方案批甲方审批时行局部翻新，以防止渗漏面积扩大无渗漏备注1、注意天气报告，遇台风暴雨天气，及时发布信息，提醒客户关好、锁好门窗；2、外墙清洗使用绿色环保型清洁剂；3、更换外墙饰面按原设计要求进行10吊顶每周一次检查有无擦、划、舌h踏坏，发现损坏及时修补完好，无破损每月一次加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复外观完好，无渗漏现象11门窗、卷闸门、自动门每月一次1、检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽；2、给门转轴或磨擦磨损部位加润滑油；3、（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈完好,门、窗等转动灵活，金件部件无锈蚀等现象每半年一次更换门窗的易磨损部件牢固、完好12防盗网每年一次除锈油漆无锈迹、漆面完好13地下室每周一次检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水等现象，发现问题及时修复完好，无渗漏水等现象