黄圃镇梁信强梁绍贤项目低效工业用地改造方案.docx

黄圃镇梁信强、梁绍贤项目低效工业用地改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规划条件论证，黄圃镇人民政府拟对位于中山市黄圃镇大雁工业园的梁信强、梁绍贤低效工业用地进行再开发，经黄圃镇政府认定属于低效工业用地，由土地权利人梁信强、梁绍贤自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于中山市黄圃镇大雁工业园，北至中山蓝谱智能装备有限公司，南至神飞路，东至中山市新明利玻璃制品有限公司，西至雁西二路，用地面积1.115公顷（11501.9平方米，折合约17.25亩）o（二）权属情况改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，土地使用权证号为中府国用（24）第010492号，为土地权利人梁信强、梁绍贤自2004年1月开始使用。（三）土地利用现状情况改造地块现用途为工业，有18栋建筑物，为梁信强、梁绍贤自2005年6月开始使用，未办理规划报建手续，现有建筑面积10399平方米，现状容积率0.9,作工业厂房和配套用房使用。目前该地块尚未拆除建筑，改造前年产值为8237万元（亩均年产值4774万元），年税收为220万元（亩均年税收12.8万元）。改造地块由于在土地利用总体规划中属非建设用地，不符合“三旧”改造标图入库要求，经黄圃镇政府认定改造地块属于低效工业用地，按关于促进2010年后实施建设等情形的低效工业用地升级改造支持政策的通知（中山自然资函（2023）183号）文件实施改造。改造地块涉嫌闲置问题，拟通过中山市旧厂房改造升级实施细则（修订）（中府2023）58号）第二十二条规定进行闲置放行。经中山市黄圃镇人民政府核实，该宗地于2009年12月31日前地上建筑物（构筑物）基底面积达到用地面积三分之一及以上并使用至今，符合“三旧”改造要求，未被认定为闲置土地，现申请实施改造，根据中山市旧厂房升级改造升级实施细则（修订）（中府（2023）58号）第二十二条规定，视为非闲置土地。改造地块不涉及抵押、历史文化资源的等要素等情况，改造地块不涉及土壤环境潜在监管地块情况。（四）规划情况改造地块不符合现行土地利用总体规划，但在我市国土空间总体规划（2023-2035）中，属城镇建设用地1.115公顷（11501.9平方米，折合约17.2529亩）。改造地块符合经批复规划条件论证，在中山市黄圃镇工业用地规划条件论证报告（中府函（2023）275号）中,一类工业用1115公顷（11501.9平方米,折合约17.2529亩）,规划容积率1.0-35建筑密度35%-60%,绿地率10%15%,生产性建筑建筑高度S50米（特殊工艺除外），配套设施建筑高度W1OO米。改造地块已纳入现行中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2023-2035年）o改造地块位于城镇开发边界和工业用地保护红线内，不涉及到永久基本农田、生态保护红线、市域蓝线规划等管控要求。二、改造意愿情况改造范围涉及梁信强、梁绍贤一个权利主体，黄圃镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询涉及所有权利人改造意愿，经征询其改造意愿,改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、经批复规划条件论证管控要求实施建设。改造项目拟采取权利人自主改造方式，由梁信强、梁绍贤作为改造主体实施全面改造。改造后以家用厨房电器具研发及制造为主。在符合经批复规划条件论证的基础上，容积率不小于3.3,新建建筑面积不小于40004.52平方米（含不计容建筑面积1518平方米），不保留原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山市“三线一单”生态环境分区管控方案、中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定。改造后年产值将达到10351.74万元（约600万元/亩），年税收将达到517.587万元（约30万元/亩）。四、资金筹措改造项目由改造主体拟投入资金10352万元，其中自有资金6000万元，银行借贷4352万元,具体以资金筹措的实际情况为准。五、开发时序项目开发周期为3年，拟分2期开发。一期开发时间为2023年9月1日，拟建建筑面积20002.26平方米（含不计容建筑面积759平方米），主要实施工业厂房建设；二期开发时间为2025年9月1日，拟建建筑面积20002.26平方米（含不计容建筑面积759平方米），主要实施工业厂房建设。项目合计拟投入资金不低于10352万元，总建筑面积不低于40004.52平方米，容积率不低于3.3o六、实施监管详见黄圃镇政府与改造主体签订的项目实施监管协议。