XXX厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告.doc

XXX厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告二00九年十月目 录第一章 总论11.1项目概要11.2项目建设理由31.3单位简介41.4编制依据41.5结论与建议5第二章 项目背景72.1常州概况72.2项目背景8第三章 项目建设必要性103.1项目区现状103.2项目建设必要性11第四章 建设内容及规模134.1建设内容134.2建设规模134.3整理后可使用土地15第五章 建设条件185.1自然条件185.2基础设施条件（现有）195.3周边配套20第六章 拆迁及安置方案216.1概况216.2拆迁补偿及奖励216.3安置方式24第七章 环境保护257.1环境保护法规257.2环境影响预测257.3环境污染防治措施267.4环保指标277.5环境影响结论27第八章 建设单位基本职能与机构设置288.1基本职能288.2机构设置28第九章 项目建设周期及工程进度安排309.1项目建设周期309.2项目实施进度计划表30第十章 投资估算和资金筹措3110.1估算依据3110.2估算范围3110.3估算原则及方法3110.4总投资估算3210.5项目总投资3410.6资金筹措35第十一章 经济分析3611.1项目收益3611.2相关经济效益影响37第十二章 项目招标投标方案3812.1招投标依据3812.2招标范围3812.3招标方式3912.4招标组织形式4012.5投标单位资质要求40第十三章 项目社会效益4213.1改善周边居民的居住条件4213.2加快城市化进程4213.3可以提高土地收益4213.4有利于优化资源配置4213.5完善项目区周边基础设施及公建设施42第十四章 风险分析4414.1风险分析4414.2风险对策45第十五章 结论、问题及建议4715.1结论4715.2建议47附件：1、XXXXX厂及周边地块土地收储和前期开发投资估算汇总表2、XXXXX厂及周边地块规划条件附图1-用地现状图3、XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地规划图4、XXXXX厂及周边地块开发范围图5、XXXXX厂及周边地块拆迁范围图6、XXXXX厂及周边地块收储范围图7、关于同意撤销郊区五星乡40个村民小组建制的批复（常政复200119号）8、关于批准为常州市外环路建设指挥部征（拨）地和撤销十三个村民小组建制的通知（苏地管199488号）9、项目选址意见书10、项目环评批复11、项目建议书批复12、关于要求调整洪庄机场地块收储和出让计划的报告13、工程咨询资质证书复印件第一章 总论1.1项目概要1.1.1项目名称：XXXX厂及周边地块土地收储和前期开发1.1.2项目性质：土地收储和前期开发1.1.3项目建设单位：XXX土地收购储备中心1.1.4单位性质：事业单位1.1.5建设地点：XXX厂及周边地块四至：东至规划道路六十五；南至规划道路六十四；西至龙江路；北至勤业路。图1-1 项目位置图1.1.6建设内容及规模1、建设内容根据XXX厂及周边地块规划条件附图1-用地现状图及XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地规划图（20XX-GK-063），拟对XXXXX厂及周边地块进行土地收储和前期开发（含房屋拆迁、土地平整等）。（1）土地收储（2）拆迁拆迁对象主要为陆家村、李家村、周家村、部分营业用房以及办公用房等。（3）土地平整2、建设规模土地收储40.73Ha（不含已经收储的XXXXX厂占地面积28.93ha）拆迁拆除民房总建筑面积159994.6平方米。其中周家村建筑面积104857.8平方米，李家村建筑面积13867.9平方米，陆家村建筑面积39274.3平方米，洪庄村1994.6平方米。拆除营业用房建筑面积6484.25平方米。拆除办公用房建筑面积14255.33平方米。土地平整：占地面积69.66公顷，约合1045亩。（按项目开发范围占地面积计）。具体详见第四章。1.1.7开发期限：20XX年09月1日20XX年12月31日1.1.8投资规模项目总投资为194047万元。其中收储费用：95142万元拆迁费用：76574万元基础设施费用：314万元其他费用：220XX万元1.1.9资金筹措本项目资金筹措：银行贷款：110000万元，占56.69%自筹资金：84047万元，占43.31%自筹部分由市土地收购储备中心筹集解决，目前市土地收购储备中心自有资金150000万元，自筹资金有保障。贷款偿还由本项目可出让土地上市后的出让金及部分自有资金偿还。1.1.10资金投入计划表1-1 分年资金投入计划表序号名 称投入资金估算（万元）20XX年20XX年20XX年1收储费用2000040000351422拆迁费用020000563573建设期利息0065344土地平整费003145其它费用5005000102006合 计20500650001085471.2项目建设理由为了加强政府对土地市场的调控，加大经营性土地收储和前期开发力度，提高国有土地收益，落实土地储备库存，保障土地供应，提高净地供应比例，确保完成市政府确定的常州市中心城区20XX年度收储及前期开发计划的城市建设任务，同时,XXXXX厂及周边地块是具有较高商业开发价值和较高投资回报率的黄金地块，钟楼区希望引进更多开发理念先进、资本实力雄厚、管理水平出色的企业，来发掘钟楼城市产业的无限商机，更充分地实现钟楼土地、环境等城市资源的价值，更高效地提升城建资本的配置效率，进一步改善城市形象，提升城市品位，从而实施本项目。本项目整理可出让土地488800平方米，新增城市公共绿地43250，新增市政用地5770，新增道路用地137200。土地收益用于弥补常澄路万福路拆迁改造投资的缺口。项目建成后，常州市钟楼区本项目周边地区的交通环境、居民的居住条件、城市面貌、基础设施，都将得到彻底改善，周边布局更合理、配套更齐全、功能更完善。对常州城市化进程，也将起到重要的推动作用。1.3单位简介常州市土地收储中心是常州市国土资源局的直属事业单位，位于怀德桥西200米处。常州市土地收储中心是受市政府委托，在常州市国土资源局的领导和监管下，代表市政府具体实施土地收购、储备、前期开发和供应工作的指定工作机构。它的主要职能是： 1.根据土地利用总体规划、城市建设规划、年度土地用地计划和产业政策制定土地收购储备计划，经市国土资源局审核并报市政府批准后，按计划组织实施。2.受市政府委托，在市国土资源局领导下，具体负责市区国有土地和集体土地进行收购、储备、征用和前期开发，不断挖掘市区可开发的存量用地，落实土地储备库存，保障土地供应，提高净地供应比例。3.按市场化原则开展资金运作，财务实行独立核算，收支两条线管理，接受市国土资源局、市财政局的指导和监督。4.充分利用暂不具备出让的储备地块，开展资产管理和经营。1.4编制依据1、国家土地储备管理办法2、江苏省国有土地储备办法3、常州市市区土地收储管理办法（2000-12-16）4、常州城市总体规划（20XX-2020）5、常州市钟楼区发展战略规划6、常州钟楼经济开发区概念规划7、常州市中心城区20XX年经营性用地收储及前期开发计划8、常州市城市房屋拆迁管理办法（常政发20XX105号）9、常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则（常建20XX318号）10、关于调整市区城市房屋搬迁补助费等标准的通知（常建20XX319号）11、XXXXX厂及周边地块规划条件12、常州市土地收储中心委托合同1.5结论与建议1.5.1结论本项目建设理由充分，社会效益显著。本项目是城区建设的需要，项目建设具有必要性。通过对环境的保护，本项目对环境影响小，所以，无论是从技术方面，还是从社会效益角度来看，项目都具有可行性。1.5.2建议由于本项目拆迁量及工程量都相对较大，因此，提出以下几点建议：1、拆迁工作，涉及到千家万户，要充分做好被拆迁户的思想工作，把好政策关，严格按拆迁政策办事，考虑群众的利益。在拆迁过程中充分考虑到弱势群体的利益。2、应加强工程的拆迁过程管理，采用规范化市场运作，以公开招投标形式组织各项工程的施工建设，并做到严格验收，保证国家财产的安全。3、分标段拆迁，控制每个标段规模，保证拆迁进度。4、对于整幢房屋局部在规划道路上的尽可能整体拆除，减少拆迁矛盾。5、五星供电所拆迁提前与供电部门沟通，让他们尽早制定搬迁计划，确保拆迁工作不影响城市供电。6、由于周家村有部分住宅需要保留，在本项目实施过程前，建议与供水、供电、供气等部门协调好，先对现有的管网线路进行改造，保证项目实施过程中不影响到居民的基本生活，然后进行拆迁。7、开发范围涉及勤业中学西侧围墙拆除，提前与学校沟通联系，安排好学校的保安措施，保证本项目实施不影响到学校的正常教学秩序。第二章 项目背景2.1常州概况2.1.1地理位置常州市位于江苏省南部，沪宁线中段，北纬31º09´至32º04´，东经119º08´至120º12´之间。常州是一座具有2500年历史的文化名城，素有“中吴要辅、八邑名都”之称。它北枕长江、东濒太湖，与上海、南京等距相望,与苏州、无锡联袂成片。它是沪宁线上的一颗明珠，也是长三角的区域中心城市。该区域地势平坦、气候湿润、河网交织。2.1.2行政区划常州下辖金坛、溧阳两市和新北、武进、天宁、钟楼、戚墅堰五区，市域面积4375K，市区面积1864 K，市域人口390万，市区人口256万。2.1.3经济状况20XX年，常州市国民经济保持平稳较快发展，部分核心指标实现赶超或与标兵差距缩小。20XX年，全市实现GDP 2202亿元，同比增长12.4%，增速排名长三角16个城市第7位，总量继续排名第9位。表2-1：常州近年主要经济指标表 年份指标20XX20XX20XX20XX20XX国内生产总值GDP（亿元）1100.61302.2156018802202财政收入（亿元）175.5220.45277.3368.81542.7财政收入增加率（%）2925.925.83332财政支出(亿元)75.897115.9150.7183.8自营出口总额（亿美元）47.1661.2874.1498.4665.4实际利用外资（亿美元）5.367.3112.9418.3522.6全社会固定资产（亿元）532.7769.8951.61203.91448.2社会消费品零售总额（亿元）324.05444.08498.45610.85758.2人均国内生产总值（元