组织盘点与员工访谈分析报告.docx

组织盘点与员工访谈分析报告一、工程维修1、工作盘点目前公司的工程维修模块,采取的方式为："中大型项目独立检修+小型项目统筹检修”的方式。主要盘点内容如下：(1)、及时性：大多数项目的维修及时性是符合要求的。仅在个别小型项目中,因需总部工程部处理，在申报及时方面和统霜非期方面会有延迟。(2)、满意度：根据维修记录显示,大多数情况下，检修后的故障基本被排除。但个别项目出现了高频报修的情形，且报修点相同。访谈后，工程负责给出的结论为"设备老化。但该类问题，一直停留在工作汇报层面，并没有实质的做出处理。未曾联系供应商大修或更换部件，也未曾提报设备更换申请。(3)、特殊维修便利性差：部分商住两用项目,其门窗均是采取统一装修方式，但出现问题后,因配件仅能从指定商家购买。而这部分维修服务,并不在项目服务范畴之内。其更换成本和便利性业主均有不满。建议将该项服务部分或类似服务部分,纳入特约管理”中，主动排除业主生活困难。在访谈中，该项提议，也被数位项目经理和总部工程经理认可。主动服务，是打造物业行业效劳性的核心宗旨。2、职能规范优化改进(1)、统筹管理：各项目的人员架构，由集团工程部统筹管理，统一设定标准的岗位职责。各项目经理可根据项目实际情况，申报编制，制定日常运行工作计划、维修方案、维护方案，以及具体工作分工;(2)、根据公司实际业务要求，制定标准的物业工程管理制度，包括:设备工具管理制度、设备维修与保养制度、消防管理制度、安全施工条例、工程验收制度、安全运行制度、机房管理制度、装修管理制度、紧急预案管理办法、交班值班制度、巡检制度。(3)、检查评估：对重要设备、机房每天至少巡视一次,填写检查记录,定期清洗、检修、维护、评估，全面覆盖：供配电系统、给排水系统、土木工程系统、弱电系统，四个部分。具体包括：机房(高压配电柜、变压器、低压配电柜、电容器柜、配电柜、电动机)、房屋结构、建筑部件、供水设施、排水系统、消防泵房、照明设备、电气设备、变配电系统、监控门禁系统、电梯、景观水系统、有线电视系统；(4)、应急事件：按照物业工程管理制度要求，做好包括：水浸处理、煤气泄漏、电梯困人、停电处理、火警处理，相关工作的培训和应急处理；(5)、员工培训：应做到每周一次例会，每月至少一次专题技能培训，包括：工作总结、服务意识、工作积极性、规范用语、专业技术、应急训练；二、环境管理目前公司的环境管理项目主要包括两个方面：保洁管理、绿化管理。1、保洁管理除个别项目存在部分楼梯和设备死角卫生问题外,大部分项目的保洁管理是较为规范的。本次借由访谈，应管理部要求，整理、修正该模块职能如下：(1)、统筹管理：各项目的“保洁管理部分,由"物业项目管理中心-经营管理部进行统筹规划。经营管理部直接负责保洁团队的内编和外编设计，包括：责任分工、标准制定；各项目经理负责日常管理和监督，包括：计划安排、日常检查；(2)、员工培训：各项目应做到每周一次例会，每月至少一次规范培训，包括：工作总结、服务意识、工作积极性、工作规范、行为礼貌、工具管理、应急训练；(3)、规范监督：物业项目管理中心派专员对保洁工作进行定期或不定期的检查，每天至少巡视一次，每月至少一次突击检查，每季度至少一次全面检查,并填写检查记录；(4)、责任区规划：主要责任区有：大厅、走廊、办公区(会议室)、卫生间、楼梯、通道、园区，具体内容包括：地面、柱面、门窗、楼梯、消防设备、天台、洗手间、垃圾桶、绿植、指示牌、信报箱、灯具、水沟、管道、办公用品(桌、椅、电脑、电话、烟缸、地面、窗台、窗框、门、文件柜、刊物架、沙发、茶几等)；2、绿化管理因公司绿化管理属于周期性、统筹类管理，目前并未设置独立的项目管理职能,均有物业项目管理中心-经营管理部负责。并未列入本次调研和访谈计划中。仅对部分资料、文档做了简要的盘点，综合评价为：文档规范、制度健全、施工材料齐全。