上海市闵行区颛桥镇880街坊1_1丘的东地块1B区域拟建房产3_7_9号楼地上建筑分摊成本以及所在土地的公允价值资产评估报告.docx

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制上海市天宸股份有限公司拟了解位于上海市闵行区颛桥镇880街坊1/1丘的东地块IB区域拟建房产（3/7/9号楼）地上建筑分摊成本以及所在土地的公允价值资产评估报告银信咨报字2023第02014号银信资产评估有限公司2023年5月25日评估师声明1摘要2正文5一、委托人与产权持有人概况5二、评估目的6三、评估对象和范围6四、价值类型及其定义7五、评估基准日7六、评估依据8七、评估方法9八、评估程序实施过程和情况9九、评估假设11十、评估结论12十一、特别事项说明13十二、评估报告使用限制14十三、评估报告日期15十四、资产评估机构印章15附件16©银信资产评估有限公司I地址：上海市汉口路99号9楼I电话：021-63391088传真：021-63391116邮编：200002评估师声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告：委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。四、评估对象涉及的资产清单由委托人及产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认：委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；己经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。上海市天宸股份有限公司拟了解位于上海市闵行区颛桥镇880街坊1/1丘的东地块IB区域拟建房产（3/7/9号楼）地上建筑分摊成本以及所在土地的公允价值资产评估报告银信咨报字2023第02014号摘要一、项目名称：上海市天宸股份有限公司拟了解位于上海市闵行区颛桥镇880街坊1/1丘的东地块IB区域拟建房产（3/7/9号楼）地上建筑分摊成本以及所在土地的公允价值资产评估项目二、委托人：上海市天宸股份有限公司三、其他评估报告使用者：（1）被评估单位的股东会、董事会；（2）工商行政管理部门：（3）国家法律、法规规定的其他使用者四、产权持有人：上海天宸健康管理有限公司五、评估目的：上海市天宸股份有限公司拟了解位于上海市闵行区颛桥镇880街坊1/1丘的东地块IB区域拟建房产（3/7/9号楼）地上建筑分摊成本以及所在土地的公允价值，并为此提供参考意见六、经济行为：了解公允价值七、评估对象和范围：本次评估对象为位于上海市闵行区颛桥镇880街坊1/1丘的东地块IB区域拟建房产（3/7/9号楼）地上建筑分摊成本以及所在土地的公允价值。委估资产截止2023年12月31日，本次评估范围内的委御猿售箕附期细如中：地址：上海市汉II路99号9楼电话:021-63391088传真：021-63391116邮编：2000021）委估IB区域拟建房产（3/7/9号楼）所在土地详细如下:序号东地块Q-B）业态委估业态地上建筑面积（E，）委估业态所在产证1高层办公3号楼11,106.60沪（2023）闵字不动产权第060167号2商务综合楼-7/9号楼15,111.30沪（2023）闵字不动产权第060167号合计26,217.902）委估IB土地拟建房产（3/7/9号楼）地上建筑分摊成本详细如下:单位：人民币元名称及规格型号东区.IB己发生成本（含税）分摊比例1B土地拟建房产（3/7/9号楼）地上建筑应分摊成本前期工程费31312342.0528.50%8,982,153.19天宸艺术酒店3.900.950.00不参与成本分摊建筑安装工程费15.598382.0728.50%4,446,101.06合计51.011.674.1213,428254.25上表中东区/B已发生的开发成本财务数据经审计审定。八、价值类型：公允价值九、评估基准H：2023年12月31日十、评估方法：市场比较法H-评估结论：我们在本报告所述之评估目的、评估假设与限制条件下，得到纳入评估范围的资产，于评估基准日的评估结论，具体如下：在评估基准日2023年12月31日委估资产评估值如下：1）委估IB区域拟建房产（3/7/9号楼）所在土地估值如下:序号东地块（I-B）业态½匕建筑面积（of）iff<ft（元）评估单价（元nf）委估业态所在产证1高层办公T号楼11»106.6091,140,870.678.206.01沪2023）闵字不动产权第060167目2商务踪合楼7/»号楼15,111.90151.699,583.8610,032.20沪（2023闽字不动产权第06017，；合计26.217.90242.740.464.532）委估IB±地拟建房产（3/7/9号楼）地上建筑分摊成本的评估值（含税）为:13,428,254.25元（含税），详细如下：十二、评估结论及使用有效期：本评估结论仅对了解位于上海市闵行区颛桥镇880街坊1/1丘的东地块IB区域拟建房产（3/7/9号楼）地上建筑分摊成本以及所在土地的公允价值之经济行为有效。并仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内（即2023年12月31日至2023年12月30日）有效，超过一年，需重新进行资产评估。十三、特别事项说明：1、押事项：产权持有人以位于颛桥镇880街坊1/1丘（权证号：沪（2023）闵字不动产权第060167号）±地使用权为抵押物，及股东上海天宸股份有限公司的信用保证向交通银行股份有限公司上海杨浦支行申请最高额借款5.3亿元，借款合同编号为TCJK2023001,贷款期限为2023年10月19日至2027年9月2日止，贷款利率为贷款市场报价利率（1PR）为定价基准加点数得出。2、本次评估中的地上房屋建筑面积数据来源于上海天宸健康管理有限公司提供的施工总图主要技术经济指标中的建筑面积，今后应以权证上记载的数据为准进行调整。3、本次评估中评估值未考虑所得税、增值税及土地增值税等，估值均为含税价。4、本次评估基于IB地块的现状，假设上海天宸健康管理有限公司未来将在IB地块区域拟建房产3/7/9号楼,地上计容面积分别为11,106.60rtf、5,493.00m2以及9,618.30nf合计26,217.90irf,IB地块的总地上计容面积为91,981.00m以3/7/9号楼的地上计容面积为基础计算所占土地价值，同时以3/7/9号楼地上计容面积占总地上计容面积计算分摊比例，分摊截止评估基准日账面上己发生的IB成本来确认拟建房产3/7/9号楼的公允价值，最终今后应以3/7/9号楼实际面积为准进行调整。本次评估结论仅供参考。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使用条件以及特别事项说明。上海市天宸股份有限公司拟了解位于上海市闵行区颛桥镇880街坊1/1丘的东地块IB区域拟建房产（3/7/9号楼）地上建筑分摊成本以及所在土地的公允价值资产评估报告银信咨报字2023第02014号正文上海市天宸股份有限公司：银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场比较法，按照必要的评估程序，对位于上海市闵行区颛桥镇880街坊1/1丘的东地块IB区域拟建房产（3/7/9号楼）地上建筑分摊成本以及所在土地在2023年12月31日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人与产权持有人概况（-）委托人和其他评估报告使用者：1、委托人：上海市天宸股份有限公司（简称：天宸股份）注册号/统一社会信用代码9I310000132210173W名称上海市天宸股份有限公司类型其他股份有限公司（上市）法定代表人叶茂菁注册资本68667.7113万人民币成立日期1989-07-13住所上海市长宁区延安西路2067号29楼工咫单大底服仍自限公可拟了解位于上海市闵行区颛桥镇880街坊1/1丘的东地块IB区域拟建房产（3/7/9号楼）地上建筑分摊成本以及所在土地的公允价值资产评估书营业期限自1989-07-13营业期限至无固定期限地址：上海市汉II路99号9楼电话:021-63391088传真：021-63391116邮编：200002经营范围实业投资、信息网络安全产品开发、国内贸易（除专项规定）、房地产开发经营。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】注：摘自全国企业信用2、委托人以外的（1）被评估单彳规规定的其他使用者。3、产权持有人名信息公示系统其他资产评估报告使用人：立的股东会、董事会;（2）工商行政管理部门；（3）国家法律、法称：上海天宸健康管理有限公司（简称：天宸健康）注册号/统一社会信用代码91310112631457322T名称上海天宸健康管理有限公司类型其他有限责任公司法定代表人VINCENTMAOGINGYE(叶茂善)注册资本130500万人民币成立日期1999年05月04日住所上海市闵行区银都路2889号营业期限自1999年05月04日营业期限至2029年()5月()3日经营范围健康管理，医院管理，企业管理，出版物印刷、出版物经营，软件开发，停车场（库）经营，房地产开发经营，房屋租赁、室内外装潢，物业服务，实业投资，人才中介，企业形象策划，文化艺术交流与策划，医疗器械、计算机软件的销售,从事健康科技、计算机科技领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】注：摘自全国企业信用信息公示系统4、委托人和产权持有人之间的关系。产权持有人系委托人的控股子公司。二、评估目的上海市天宸股份有限公司拟