房地产贷款项目评估实施报告.docx
某房地产开发贷款项目评估报告报告摘要本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。报告通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风险的评价得出项目投资计划可行，财务评价符合贷款要求的结论。XX精至诚房地产评估有限责任公司房地产开发贷款评估报告项目名称：“XX XX”项目企业名称：XXX X房地产有限公司评估单位：XX精至诚房地产评估有限责任公司二00二年十一月二十九日目录第一章概要一、借款人评价二、项目评价三、市场评价四、投资筹资评价五、财务评价六、贷款风险评价七、评估结论第二章借款人评价一、借款人概况二、经营者素质及管理水平三、信用状况评价四、资产负债分析五、盈利能力及资产运用效率六、现金流量分析七、信用状况评价八、企业前景评价第三章 项目建设条件评价一、项目建设的必要性二、项目建设内容、规模和建设三、项目实施进程评价四、项目建设条件评价五、设计单位资质评价六、施工、监理单位资质评价七、环境保护评价第四章市场评估一、市场供求状况及其发展趋势分析二、城东房地产市场分析三、市场定位分析四、市场预测分析五、项目分析第五章 投资估算和筹资评价一、投资估算二、投资来源及筹资评价三、项目投资计划评价四、有关说明第六章偿债能力评估一、项目财务效益预测二、项目财务现金流量分析三、资金来源与运用分析四、项目偿债能力评估五、项目敏感性分析第七章 贷款风险与效应评价一、定量分析二、定性分析三、贷款担保评价第一章概要根据XXX X房地产有限公司开发“x X X X”工程申请贷款的需要，经工行X X X支行初审，并报工行X分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目进行全面评估评估基准日确定为2002年9月30日。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行”房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：一、借款人评价XXX X房地产有限公司以下简称XXX X成立于1999年7月22日，是XXX X集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表X X X,注册资本2000万元，分别由X X XX集团股份有限公司投资1800万元和X X X X房地产有限公司投资200万元构成；公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。20XX1月起正式进行“X X X X”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近1年的销售时间里，在XX市激烈的市场竞争中，“X X X X”业已取得近2. 5亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为15848. 89元。截止20XX9月，公司资产总额为21335万元，负债总额为13482万元，所有者权益为7852万元。XXX X在工行XXX支行开有一般结算帐户。截止2002年9月30日，在工行XXX支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行X X X支行借款7000万元，中行X X支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，20XX经工行X分行审核评定信用等级为未评级。通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势，自身积累增加，对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。二、项目评价“X X X X”居住小区项目，位于XX市东南部锦江区X X乡永兴村三、四组XX X村二环路内侧X X X米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163, 648平方米含代征地41,024平方米，建筑总面积116, 092平方米，其中：商品住宅111,162平方米可销售面积95,118平方米，赠送面积16, 044平方米，会所2, 820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别壁319套、复式别壁84套。项目容积率0. 95,绿化率53%o项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于20XX8月全面开工，截止20XX11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装：游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在20XX12月完工交房。三、市场评价根据企业提供的资料，“ X X X X ”项目定位为大规模高档联排别壁和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元m2,复式别墅平均售价4183元/ m2o本项目可实现销售收入联排别墅43466. 61万元，复式别墅6061.17万元，预计可实现销售收入49527. 78万元。四、投资筹资评价根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及XX市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573. 09万元，其中项目开发成本土地、房屋开发费及其他35679. 20万元，开发费用财务费用、管理费用、销售费用4893. 89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489. 04元/平方米、前期工程费68. 30元/平方米，房屋开发费为1327. 16元/平方米、费税主要为综合报建费、集资费>140. 85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8. 19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。企业自筹资金12478. 55万元，工行土地储备贷款7000万元到期X X集团代还，详见附件：XX集团承诺函，截止20XX11月末，已归还1100万元，中行流动资金贷款2000万元20XX到期，向工行新增房地产开发贷款5383. 08万元，销售滚动投入13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30. 76%,符合规定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229. 93万兀t O五、财务评价经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：详见评估主表4项目财务现金流量表1、项目建成后将实现净利润4108. 17万元；2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；3、财务净现值还原利率10%:按全部投资计为3341.04万元；4、动态投资回收期还原利率10%>:按全部投资计为2. 03年；由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率设定的基准收益率为10%,财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按X行财务评价标准可行。六、贷款风险评价通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0. 25,低于风险度0. 6的界限值。该公司向X行提出贷款担保方式为其母公司X X X X集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析,担保方X X X X集团股份有限公司20XX所有者权益为16. 8亿元,其中未分配利润为2. 87亿元，对外担保为1.9亿元，且全部为集团内部担保。财务状况良好，担保方式可行。七、评估结论评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“XXXX”项目建设条件具备，目前，土建已完成90%,景观已完成40%,投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向X行提出贷款担保方式为其母公司X XXX集团提供担保,经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析,担保方X × × X集团股份有限公司20XX所有者权益为16. 8亿元，其中未分配利泗为2. 87亿元，财务状况良好，担保方式可行。由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。
