宜昌市住宅小区物业管理条例(2021年版).docx

宜昌市住宅小区物业管理条例（2021年8月23日宜昌市第六届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过 2021年11月26日湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）目录第一章总则第二章 业主、业主大会和业主委员会第三章前期物业管理第四章物业服务与管理第五章 物业的使用与维护第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条 为了维护业主、物业服务人和其他当事人的合法权益，规范住宅小区物业管理活动，营造良好的居住环境，根据中华人民共和国民法典物业管理条例湖北省物业服务和管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条 本市行政区域内住宅小区的物业管理及其监督管理活动适用本条例。本条例所称住宅小区，是指按照城乡统一规划，建设达到一定规模，基础设施配套比较齐全，已经建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或者住宅区域。本条例所称物业管理，是指业主自行或者通过选聘物业服务人等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护住宅小区内环境卫生和相关秩序的活动。本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。第三条住宅小区物业管理应当坚持党建引领、政府主导、属地管理、居民自治、多方参与、专业服务的原则。县级以上人民政府应当将住宅小区物业管理纳入基层社会治理体系和现代服务业发展规划，完善激励政策和措施，促进物业服务规范发展，健全智慧物业，建立健全物业管理联席会议制度，及时协调解决重大问题。第四条县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内住宅小区物业管理的监督管理工作，按照职责分工，履行下列职责：（一）制定本行政区域物业管理相关政策并组织实施；（二）指导、监督街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作；（三）建立、维护物业服务和管理电子信息平台，并监督其合法有效运行，为业主电子投票提供支持；（四）对物业服务人服务质量进行监督管理，组织开展相关考核考评；（五）管理物业服务人及其从业人员信用信息，对物业服务人组织开展信用评价，并向社会公开，提供查询便利；（六）对物业服务人及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理；（七）对物业的使用与维护进行监督管理；（八）对物业承接查验、物业服务人退出交接活动进行指导和监督；（九）对住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理；（十）处理物业管理活动中的投诉；（十一）法律、法规规定的其他职责。县级以上人民政府发展和改革、城市管理、公安、民政、自然资源和规划、生态环境、市场监督管理、应急管理等行政主管部门，按照各自职责，做好相关监督管理工作。第五条 街道办事处、乡镇人民政府监督管理辖区内的住宅小区物业管理活动，履行下列职责：（一）组织、指导业主成立业主大会、选举业主委员会；（二）监督业主大会、业主委员会依法履行职责，组织开展业主委员会考核；（三）召开联席会议，及时协调解决物业管理相关问题；（四）按照赋予的综合行政执法权限，依法处理住宅小区内的违法行为；（五）调处物业管理纠纷；（六）法律、法规规定的其他职责。第六条 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作，建立健全社区（村）党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人联动机制，调解物业管理纠纷。第七条突发公共事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府应当指导物业服务人开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务人承担物业服务合同以外公共服务事项的，应当支付合理费用。物业服务人应当服从统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居（村）民委员会开展相关工作，依法落实各项应急措施。第八条物业管理行业协会应当加强行业自律管理，在住房和城乡建设主管部门指导下制定并组织实施自律性行业规范，促进物业服务人依法经营和诚信服务，推动行业健康有序发展。第二章业主、业主大会和业主委员会第九条 房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业管理关系中的业主。业主应当依法行使权利、履行义务，不得以放弃权利为由不履行义务。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。第十条业主大会由住宅小区内全体业主组成，一个住宅小区成立一个业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条符合首次业主大会会议召开法定条件的，建设单位应当书面报告住房和城乡建设主管部门；业主也可以向住房和城乡建设主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告；住房和城乡建设主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组。业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一，人数应当为单数，组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任，业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。第十二条业主大会会议筹备组应当做好下列工作：（一）确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积;（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则；（三）起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则草案；（四）提出首届业主委员会委员、候补委员候选人名单；（五）法律、法规规定的其他工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主，前款第二项至第四项内容还应当在住宅小区内显著位置公示。业主对前款内容有异议的，业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。第十三条 业主大会会议筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。六十日内无法召开首次业主大会会议或者未能选举产生业主委员会的，经街道办事处、乡镇人民政府批准，可以适当延长。第十四条业主大会会议讨论决定下列事项：（-）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（二）选举业主委员会，更换业主委员会委员、候补委员或者撤销业主委员会委员职务；（三）选聘、续聘和解聘物业服务人或者决定自行管理物业;（四）审议业主委员会提交的物业服务合同草案，确定或者调整物业服务方式、内容、标准和价格；（五）管理、使用住宅专项维修资金；（六）筹集住宅专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）利用业主共有部分从事经营活动或者改变业主共有部分的用途；（九）改变或者撤销业主委员会作出的决定；（十）法律、法规规定的其他事项。业主大会决定前款事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，其表决方式应当如实反映业主意愿。第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照法律、法规和业主大会议事规则的规定组织召开；未选举产生业主委员会的，可以由街道办事处、乡镇人民政府根据实际情况组织召开。业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。第十六条召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、召开方式等在住宅小区内显著位置公布，并报住宅小区所在地的居（村）民委员会。居（村）民委员会应当派代表列席会议。业主大会会议不得就已公布议题以外的事项进行表决。业主大会会议结束后，业主委员会应当将业主大会会议投票表决情况和相关材料报送街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会，并在住宅小区内显著位置公布，公布期限不少于七日O第十七条 业主委员会由业主大会选举产生，依法履行法律、法规规定的职责和业主大会赋予的职责，并接受业主大会的监督。业主委员会任期自选举产生之日起计算，每届不超过五年，可以连选连任。业主委员会委员、候补委员任期与业主委员会任期相同。第十八条 业主委员会委员、候补委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主本人担任。业主大会议事规则可以规定业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员和候补委员候选人：（一）本人及其近亲属与为本住宅小区提供服务的物业服务人有直接利害关系的；（二）有物业不当使用行为且未改正的；（三）不适宜担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。业主委员会候补委员与委员一并选举，人数不超过委员人数的二分之一。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。任期内业主委员会委员出现空缺的，由候补委员递补剩余任期。鼓励业主中的中国共产党党员积极参选业主委员会委员、候补委员。第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持相关资料向街道办事处、乡镇人民政府以及住房和城乡建设主管部门备案。业主委员会办理备案后，可以申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，相关印章管理和使用办法由业主大会议事规则规定。业主委员会任期内，上述备案内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。第二十条 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：（一）拒绝、放弃履行委员职责或者阻挠业主委员会履行职责；（二）挪用、侵占业主共有财产或者侵害其他业主、物业使用人的合法权益;（三）利用职务之便接受减免物业费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益、报酬；（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；（六）转移、隐匿、篡改、毁弃物业管理有关文件、资料;（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章或者以业主大会、业主委员会名义对外活动；（A）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。业主委员会委员、候补委员违反前款规定的，业主委员会应当提请业主大会终止其委员、候补委员资格；业主委员会未提请的，由街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会终止其委员、候补委员资格。第二H一条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其委员、候补委员资格自情形发生之日起自行终止，由业主委员会向业主公布，并向业主大会报告：（-）以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的；（二）不再具备业主身份的；（三）不再具备履行职责能力的；（四）任职期间被依法追究刑事责任的；一 11 一（五）法律、法规和管理规约规定的其他情形。第二十二条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集和主持。业主委员会会议应当有过半