别墅物业管理投标文件范本（技术标）.docx

明苑别墅技术标上海联讯物业管理有限公司第一章管理费用及收支测算4一、 管理费用4二、 收支测算4第二章开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向6一、开办费开支预算方案6二、开办费筹措8三、开办费处置意向8第三章项目服务理念、管理理念和目标9一、服务理念9二、管理理念9三、物业管理服务目标11第四章物业服务分项指标的承诺12一、物业服务分项指标12一、物业服务承诺12第五章物业交接方案14一、交接验收方案14第六章项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核方法15一、项目管理处的组建架构的说明15二、管理处日常管理模式15三、管理职责、权限、制度-17-四、日常考核-17-（一）素质评价，绩效考核-17-（二）激励驱动，留住人才-18-（三）员工管理中的激励制约机制-18-（四）奖励措施-18-（五）制约措施-18-第七章物业综合服务、维修养护管理、保洁、保安、护绿等工作的实施方案.-20-第八章物业维修和管理的应急措施-30-一、目的-30-二、设备设施分类-30-三、设备的运行管理-30-四、设备设施的维修保养-30-五、设备设施维修-30-六、设备故障及事故-31-七、设备的大修和更新-31-八、设备的报废"31-九、房屋外观和围墙护栏-32-十、公共设备设施维修、保养程序：-32-第九章物业管理用房及相应管理设施的配置方案、使用计划-33-一、物业管理用房使用计划-33-二、相应管理设施的配置方案-33-第十章加强业主互相沟通的具体措施-34-一、社区文化的特征-34-二、社区文化的功能-34-三、社区文化建设设想35四、社区文化建设安排35四、社区文化建设的原则错误!未定义书签。第十一章物业服务特约经营服务方案36一、实行菜单式服务模式36二、快速、完善的服务形式：首问责任制+三分钟服务承诺36三、突出、贴心的文明礼貌：三米微笑服务+站立式服务36四、全天候的服务时间36五、丰富的社区文化活动37六、多种多样的特约经营服务37七、实行完全的封闭式管理37第十二章招标人的其他要求承诺38一、 小区公众责任险38二、 国际卫星收视服务费38三、 专项资金的使用38四、 投入资金的合理分配38五、 外包服务的项目承诺38六、 三章物业服务合同的建议稿38一、服务的整体性38二、服务的主动性39三、服务的持续性39四、服务的团队性39五、服务的个性化39第一章管理费用及收支测算一、管理费用类别面积平方米/月/元金额已交付面积面积77286.326.00463717.92未交付可收费面积7013.626.0042081.72合计84299.94505799.64注：管理处收入按100%收入物业管理费计算二、收支测算序号部门项目月金额/元备注1办公室客服部人工66327.67办公用品2500.00印刷费500.00通迅费2500.00饮用水费1500.00交际费1000.00物资折旧3450.00交通费3000.00小计80777.672工程部人工65673.53公共设施维护费16179.38工具损耗费25000.00电费45000.00小计151852.913保安部人工195500.00物耗1250.00小计196750.004保洁部人工28700.00生活垃圾清运费19200.0064元/桶*10桶*30杀虫费2500.00保洁、绿化水费5000.00保洁用品费6000.00垃圾袋等小计61400.005其他卫星电视16666.6720万元/年小区公众责任险583.337000元/年专项资金104531.93124元用于更新、改造业委会10115.990.12元业委会日常费用6绿化绿化养护15000.00外包养护7其他法定税金5.35%27060.28合计支出：467988.78合计收入：505799.64合计利润：37810.86第二章开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向一、开办费开支预算方案（一）客服部序号项目单位单价数量所需金额1物业经理办公桌椅套1200112002物业管理办公家具套800324003会议室桌椅套2000120004立式文件柜个900545005抽式文件柜个1100111006接待桌椅套3500270007六门更衣箱个800216008考勤机个2000120009复印机台90001900010电脑台400041600011激光打印机250012500小计49300（二）保安部序号项目单位单价数量所需金额1六门更衣柜个700856002对讲机只150011165003充电电筒只25037504橡皮警棍根8075605门岗专用伞与讲台套1900357006雨衣件1003737007雨靴双50452250小计35060（三）保洁部序号项目单位单价数量所需金额1六门更衣柜个700328002对讲机只1500560003拖线板220V只280411204三轮车（垃圾收集用）辆700214005小推车（保洁用）辆3501345506抛光机套1500011500075M铝合金梯子把50015008升降梯（绳拉）把1000110009吸尘器只170071190010劳防用品5020100011长柄擦窗器把30618012刮水器把151319513吸水器台27002540014地面清洗机台1200011200015黄色禁止告示牌块302060016尘推只13015195017拖把把101515018夹头拖把把40728019雨衣件10015150020雨靴双5015750小计68275（四）工程部序号项目单位单价数量所需金额1六门更衣柜个800216002对讲机只1500690003电工用绝缘衣服和鞋子套450418004绝缘衣物摆放专用箱只500150057M铝合金梯子把700170065M铝合金梯子把500150073M铝合金梯子把380138081.5M铝合金梯子把30013009万用电表台120224010数学式万用表台375275011钳型表Zx480148012手电钻把800180013冲击钻（博世牌）只18501185014电动管道疏通机套15001150015卷筒式线板220V只280256016卷筒式线板380V只400140017工具箱套5005250018劳防用品501155019潜水泵台12002240020携带式电话机100110021绞丝台虎钳台14211142122管子钳套407140723多功能套筒扳手套130226024电锤把180011800小计30798二、开办费筹措我司中标后将自行出资配备其他业委会无法正常提供的开办物资。三、开办费处置意向开办费我司将根据实际情况购置物资。第三章项目服务理念、管理理念和目标一、服务理念我们希望通过以人为本、积极主动、专业高效的服务来实现“零缺点”、“零起点”、“零突破”的管理。具体解释如下：（一）以人为本我们清醒的认识到：没有顾客的满意，就不能体现我们的价值。然而顾客的满意是不能仅仅凭教条的规范和生硬的服务来获取的，我们坚持对也业主的服务必须遵循“有求必应、业主至上”的原则，在服务提供的过程中充分注意以顾客为中心，按照顾客的实际需求来展开工作，并用真诚的微笑来感染顾客，用人性化的服务来赢得顾客的满意。（二）积极主动“积极主动”体现在两个方面：一方面我们不仅要及时的响应顾客的要求，更为重要的是要主动与顾客交流，了解我们在提供管理服务的过程中缩存在的不足，并领会顾客需求的变化，另一方面，项目管理人员还要自己主动寻找工作中的缺陷和盲区，并发动项目团队自我检查和自我完善。在完成日常工作、对业主的服务的时候，物业的员工应该主动询问“还有什么需要我们提供服务的？"，我们要争取我们的服务超出客户的“满意期望值:通过这些方面，可以打到管理服务持续改进，精益求精的目的。（三）专业高效首先我们要严格遵守在物业管理委托合同中向业主所作出的承诺，并按照规定的服务借口、工作标准和流程来实施管理服务；其次我们在服务过程中要处处体现出规范与高专业水平；再次我们认识到服务必须是切实有效地，而不止于一句响亮的口号，我们的服务要充分体现出“效率优先”的原则。二、管理理念物业管理传统理念是“100-'1'二0"，其意思是如果各方面服务都做得很好，但由于一项差错的产生，使所有良好的服务都付诸东流。因此，许多物业公司为克服服务中的一个差错，付出了巨大的艰辛，也收到了一定的效果。然而本企业认为在本项目的管理如果仅仅停留在避免差错这一点上是远远不够的。作为现代物业管理，应该建立“99+'1'二0”的管理理念，这一管理理念包含了两方面的含义，即“零缺点”、“零起点”、“零突破”的管理。（一）零缺点约束条件：99+'1'（差错）=0要求物业公司严格程序的管