23宅基地使用权人与地上建筑物房屋所有权人登记不一致有关问题解决措施.docx

宅基地使用权人与地上建筑物房屋所有权人登记不一致有关问题解决措施一、适用范围：中山市国土局与原中山市房管局两个行政部门职能合并前，分别核发土地使用权证和房屋所有权证导致宅基地使用权人与地上建筑物房屋所有权人登记不一致，且权属无争议的房地产。二、房屋未拆建、未扩建，房屋所有权人的登记不变更，以房屋所有权人为权利人办理宅基地使用权变更登记手续：1、现房屋所有权人通过转移、变更登记取得房屋所有权，而原房屋所有权人为目前的登记宅基地使用权人，经当地村（居）委会十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户代表参加村民会议，并经到会人员的过半数通过且公示无异议后，提交宅基地使用权人同意的书面材料及法律法规规定的其它申请材料，由房屋所有权人、宅基地使用权人共同申请办理宅基地使用权登记。2、现房屋所有权人的房屋所有权登记属初始登记，而现房屋所有权人与目前登记的宅基地使用权人不一致的，经本集体经济组织或当地村（居）委会同意并公示无异议后，提交宅基地使用权人同意的书面材料及法律法规规定的其它申请材料，房屋所有权人、宅基地使用权人共同申请办理宅基地使用权更正登记。3、涉及一地多房，产权人的房屋、土地产权登记份额不一致的情况：根据房屋所有权所登记情况由房屋所有权人确定土地使用范围，申请对宅基地使用权进行重新分割登记。经本集体经济组织或当地村（居）委会书面同意并经公示无异议后，提交宅基地权利人同意的书面材料及法律法规规定的其它申请材料，房屋所有权权利人、宅基地使用权人共同申请办理不动产登记。建筑物加建后，加建部分未超出原用地范围，提交报建、验收等合法手续后，可以按前1、2、3点的条件办理。5、上述情况中，房屋基底界线超出宅基地用地使用权用地红线的：（1）若建筑物基底超出用地红线范围，且基底面积不大于已登记的用地使用权面积的。本集体经济组织或当地村（居）委会书面同意并经公示无异议后，通过地籍调查，权属界线清晰、无异议，且土地现状为建设用地的，在用地使用权面积不变的前提下调整用地界线；（2）若建筑物基底面积大于用地面积的，经当地村（居）委会十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户代表参加村民会议，并经到会人员的过半数通过且经公示无异议后，根据已办理房产证的房屋投影面积确定用地范围，先由宅基地使用权人申请注销原宅基地使用权登记，再由房屋所有权人申请宅基地使用权确权登记。三、宅基地使用权人的登记不变，以宅基地使用权人为权利人，办理房屋所有权转移、变更登记：1、现宅基地使用权人通过继承转移登记取得宅基地使用权，原宅基地使用权人为目前登记的房屋所有权人（即被继承人），根据不动产登记操作规范（试行）关于继承的不动产登记的规定，宅基地使用权人、原房屋所有权人的全部合法继承人共同申请办理房屋所有权继承的不动产登记。2、现宅基地使用权人通过分配、购买、赠与等方式取得宅基地使用权，原宅基地使用权人为目前登记的房屋所有权人。经房屋所有权人同意，按照办理房产交易或赠与的要求缴纳相关税费后办理转移登记，将房屋所有权转移给宅基地权利人名下，宅基地使用权权属性质不变。若房屋所有权人已故的，由房屋所有权人的全部合法继承人办理房屋所有权的房屋继承手续，并凭完税证明及相关材料办理相应的房屋所有权转移登记。3、现宅基地使用权人通过受遗赠的方式取得宅基地使用权，原宅基地使用权人为目前登记的房屋所有权人，根据不动产登记操作规范（试行）关于受遗赠的不动产登记的规定，宅基地使用权人、房屋所有权人的全部合法继承人共同申请，并凭完税证明及相关材料办理相应的房屋所有权转移登记。4、上述情况中，房屋基底界线超出宅基地用地使用权用地红线的：（1）若建筑物基底超出用地红线范围，且基底面积不大于已登记的用地使用权面积的。本集体经济组织或当地村（居）委会书面同意并经公示无异议后，通过地籍调查，权属界线清晰、无异议，且土地现状为建设用地的，在用地使用权面积不变的前提下调整用地界线；（2）若建筑物基底面积大于用地面积的，经当地村（居）委会十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户代表参加村民会议，并经到会人员的过半数通过且经公示无异议后，根据已办理房产证的房屋投影面积确定用地范围，办理宅基地使用权确权登记同时办理房屋所有权转移或变更登记。四、对宅基地使用权人或房屋所有权人已故的，需由全部合法继承人代为申请。如果当事人无法共同亲自到不动产登记部门办理委托手续的，应按照不动产登记暂行条例实施细则第十二条的规定，提交经过公证的授权委托书。五、对宅基地使用权人或房屋所有权人无法联系或失联的,根据民法通则第二十条“公民下落不明满二年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他为失踪人”及第二十一条“失踪人的财产由他的配偶、父母、成年子女或者关系密切的其他亲属、朋友代管”的规定，由该房地产权人的利害关系人按此规定处理后，再申请办理相关登记手续。