22房地产企业经营思想.docx

2.2房地产企业经营思想房地产企业的生产要素有形：土地、资本、人力、物力无形：企业家才能（经营思想）2.2.1 房地产企业经营思想的基本概念房地产企业经营思想是经营者在经营活动中体现的对于经营活动退至他回跳的认识所形成的思想、观点体系。什么是根本性问题：长期决定企业生存与发展的问题,包括经营理念、丝1哲理、经营者的观念。（思想有多远,就能走多远）案例1深圳房地产集团的发展史（骆锦星中国房地产祖师爷）1980.1.8以深圳首任房管局副局长骆锦星为首的6人组建起深圳经济特区房地产公司，成为当时乃至全国唯一的房地产公司公司成立背景（市政府确定职能：海外房地产公司）深圳条件差房管局明确任务J3深圳财政困难3办公条牛简陋19793深圳由县改为市，条件差，贫民庸口臭水沟很多，南头苍蝇涮I1蚊要在一年之内，按省科级以上干部住房标准，建好1万平方米三百多套干SB宿舍地方财政一年只有三千万左右，计委主任只给了五十万一间平房/几张桌六个人企业经营思想（十六字方针）立足特区依靠内地面向香港特区的优惠政策手续办理、购房入户等内地人才优势引入资金走向世界长期发展战略目标深房集团发展第一战1987.12.1深圳土地第一拍掀开中国房地产史的正式序幕-1-1I手续办理Ir-11I香港卖房1-j-jI（立反语区）J1U-II藕裙J合同一外事办审查一规划局划地II）I家大约配番3个户口名额为了实现最终目标，深房集团发展史1985年开始进入香港，竞标得到一块土地，贷款3500万，两栋高楼整体出售1.4亿，获利4000万；1986年美国洛杉矶注册，招标获得10万平方英尺土地，建中国式商用综合楼,位于唐人街商业中心，总投资1700万,获得1000万美元;1990年开始加拿大投资，目前已经在十几个国家拥有自己的物业2.2.2 由深房集团的发展史可以了解到，企业的经营思想据定了企业的生存与发展2.2.3 房地产企业经营思想的作用1 .引导企业发展的根本性价值准则企业是追求短平快，利益最大化，还是立足长远，创立品牌，是做昙花一现的企业,还是做百年品牌一流企业。2 .企业政策、策略、制度中的核心思想房地产产品是迎合市场还是引导市场e.g.万科矢志成为"行业领跑者3 .内在深刻的意识对于全部经营活动起支配作用eg万科发展史万科经营思想中的"创新""与时俱进理念,使得企业经历了三次转型即地区性企业全国性企业世界性企业住宅一商业一城市综合体2.2.3经营思想表述的侧重形式1 .企业向社会的承诺性思想2 .以企业为出发点，将企业行为及外部后果结合起来eg万科侧重于物业管理T三好社区打造（好房子+好服务+好邻居）3 .着力于企业内部自身建设而提出的某种企业精神1 .经营目的的问题为什么经营T社会责任房地产企业社会责任是指房地产企业在创造利润、对股东利益负责的同时,还要承担对员工、对消费者、对社区和环境的责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、保护环境、支持慈善事业、捐助社会公益、保护弱势群体等方面。对于顾客的认识对于员工利益与成长利润认识问题单纯企业主利润最大化T【企业主+员工+顾客】利益一【企业主+员工+顾客】+社会效益等2 .经营时机问题随着外部环境的变化调整经营内容及经营策略3 .房地产企业经营中的竞争问题竞争的合法性竞争策略的合理性、正当性竞争的排他性、优胜劣汰4 .房地产经营中的道德问题税收问题房地产企业属于资金密集型企业，对于资金的需求量相当大，而在我国多数房地产企业属于非上市企业，直接获得融资的渠道比较少，只能以银行贷款为主来进行间接融资。为了解决资金的周转问题，有的房地产企业只好抓住银行政策的空隙，通过办理似按揭骗套收银行信用，诈骗银行信贷资金房地产企业在开发生产过程中，有的房地产企业无视政府对城市既定的规划，占用公共绿地,随意破坏人文景观等一些追求短期利益的违规行为时有发生。商品房投诉现以每年20%的速度递增，位居消费品投诉之首