免租期和一次性收取跨年租金的账务处理.docx

账务处理免租期和一次性收取跨年租金的账务处理企业出租房产，除了常见的按月（年）收取租金外，还存在免租期和一次性收取跨年租金的情况。营改增后，对于一次性收取跨年租金的，根据财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1营业税改征增值税试点实施办法第四十五条第二款规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。出租方在一次性收取跨年租金的当期缴纳增值税。对于免租期，根据国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告X国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于营业税改征增值税试点实施办法第十四条规定的视同销售服务。出租方与承租方约定的免租期不视同销售缴纳增值税。但在企业所得税方面，不同的租金收取方式，会计和税务处理都不相同，应当关注。免租期的处理(-)会计处理按照企业会计准则规定，在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租赁收入。例1:甲公司(一般纳税人)出租一栋房屋给乙公司，租赁期为2016年9月1日2019年12月31日,月租金10万元,2016年9月1日12月31日为免租期，2016年9月1日、2018年1月1日、2019年1月1日分别收取租金120万元。甲公司会计处理如下：（单位：万元，下同）1） 2016年在免租期内也应确认租金收入，2016年确认租金收入二120：111X3+40x4=32.43（万元），缴纳增值税=120：1I1XI1%=1189（万元I(1)9月1日借：银行存款120贷：预收账款108.11应交税费应交增值税（销项税额）11.892） ）12月31日借：预收账款32.43贷：其他业务收入32.432.2017年2017年确认租金收入二120：1I1X3:40x12=97.30借：预收账款9730贷：其他业务收入97.303.2018年2019年2018年2019年，分另!J确认租金收入二120；：111X3：40×12=97.30（万元）,缴纳增值税=120:1.1IX11%=1189（万元I(I)I月1日借：银行存款120贷：预收账款108.11应交税费应交增值税（销项税额）1189（2）12月31日借：预收账款97.30贷：其他业务收入9730（二）税务处理1.2016年企业所得税法实施条例第十九条第二款规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此，产生税会差异。2016年在税收上确认租金收入=120:1.11=108.11（万元），纳税调增=IO8.11-3243=75.68（万元2.2017年2016年在税收上确认租金收入0元，纳税调减97.30万兀。3.2018年2019年2018年和2019年分别在税收上确认租金收入二120：1.11=108.11（万元）,纳税调增=108.11-97.30=10.81（万元1