北京房地产市场报告2023年第三季度.docx

FIGURESI北京I2023年第三季度零售和仓储新增供应拉升需求办公科创中心区域以价换量+0.7%-5.8%+7.6%迎_社零总额固定资产投资出）22年上半年，同比变化）（2应2年1-8月，同比变化）（20238R,同比变化）数据来源世邦fi1理仕研究部北京统计J2023年10月内容提要- 写字楼：季内未录得新项目交付，前三季度新增供应总量为201/以来的同期新增供应最低值。新租交易总量环比上涨28%,金融成为最活跃的板块，而部分企业持续整合、退租，全市净吸纳量持续录得负值。租金持续下滑，其中中关村、望京、奥体等科创中心雇金跌幅均超过1%- 零售物业：外围商圈季末集中开业三个购物中心，均达到较高的出租率。拓店需求释放，净吸纳量达近五个季度的最高水平，但个别现有项目清退老旧业态和品牌，致全市空置率环比上升。租金持续走低，但降幅较上季度有所收窄，外围商圈业主租金政策更加灵活。一物流祓嬉：三个新增项目入市，前三季度新增供应总量已超过历年年度供应纪录。整体空置率上升至近十二年的最高水平，提供了较以往更充裕的礴空间。在“留京”的被动选择下，以成本为导向的京内搬迁置换更趋活跃O在刚需支撑下，全市平均租金增速较上季度有所回升。- 商务园区：整体市场新增需求放缓，头部互联网企业持续缩双面积，净吸纳量为负，区域市场表现日益分化，由于空置面积地却以及去化速度低于预期：送中关村集群业主下调租金以刺激市场需其- 物业投资：交易数量环比显著提升，但多数为INZ以下的小体量交易，合计总额环比4啮上涨但仍低于去年同期。新经济企业等自用型买家需求频频涌现，购买标的类型和区位呈多元化特点。商务园区同时获得自用型和投资型买家青睐。商业地产资本化率上行，收购窗口期打开。图表1：季度回顾写字楼租金-0.6%-1.0%-1.2%空置率+0.4百分点+11百分点+2.幅分点零售物业租金-0.8%-1.8%-1.4%空置率+0.5百分点+0.4百分点-0.7百分点物流租金+1.0%+2.4%+3.2%空苣率+9.2百分点+9.2百分点+10.9百分点商务园区租金-0.4%-0.6%-0.3%空置率+0.2百分点+1.3百分点-0.9百分点物业投资总额+16.7%-28.6%-72.8%内资-1.9%-30.1%-72.3%注：写字楼租金为成交面价，按建筑面积计算，不含物包费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心苜房固定报价，按使用面积计凝，不含物管费含税，筒单平均；沏流设施租金为报价，按建筑面积计B,含沏管费不含税，加权平均；沟旁园区租金为报价，按建筑面枳计算，含物管费含税，加权平均；投资«1包含所有超过100美元的育业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅及土地未列入）21%18%15%9%6%3%0%图表2：写字楼供求指标3020100®EOZZZO W 8 RN RE°RZoR1o0黑OOZEOOZZO OZO6W 2-8trcocoooco)8S88SS8新增供应数次来源：世邦麴理仕研究部，202左雳三季度图表3：写字楼市场租金指数a 8ZZZO WO RNREOIZZOIZ1oOZyOOZEoOZeOOZ1O 6ls!0 2861Z0 6LOS1VO8180B1No £0 Ps一租金指数一甲锻租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，202邪第二季度一块士xA净吸纳僵A空域率平均租金与子IS市物-以00评方米（4+0.4百分点季度环比，）。6%季度环比新增需求小幅回升2C22年第三季度，北京写字楼市场未录得新项目交付。受项目延期影响，前三季度新增供应总量累计仅有19.0万平方米，为201奔以来的同期新增供应最低值。随着商务活力和企业复工迅速恢复，整体市场的带看量和交易量环比均有所回升，其中新租交易总量环比上涨28%o子市场中，CBD、丽泽和东二环相对活跃，新租交易总量占全市的54%,均录有大面积成交；石景山商务区紧随其后，主要得益于地缘性租户的升级搬迁和扩租。分行业，证券、基金、资管类租户持续扩租，推动金融新租需求总量占比环比上升至31%,成为最活跃的板块；其次为TMT,但其新租总面积环比下降乃,同时扩租依然谨慎；此外，受食品、服饰等日常用品的升级搬迁及扩租需求推动，消费品制造业新租需求占比上升至第三位；其它行业需求保持平稳。由于包括头部互联网企业在内的部分企业持续整合、退租，全市净吸纳量持续录得负值，为-14万平方米，大面积退租仍主要集中在中关村和望京区域。乙级楼宇退换租现象尤其明显，季末净吸纳量录得61万平方米；而甲级市场保持韧性，净吸纳量环比上涨至4.7万平方米。整体市场空置率环比上升0.4个百分点至181%o租金持续下滑，科创中心领跌全市平均成交租金同择本比环比下滑0.6%至每月每平方米308.6元；多个子市场租金录得不同程度跌幅，其中中关村、望京、奥体等科创企业集中的区域和王府井子市场的租金跌幅均超过1%o未来六个月，预计有近36万平方米新增写字楼面积投放至北京市场，将在中关村、奥体和通州等区域释放可租面积。在短期内企业新租仍显保守的情况下，业主需要提供更有竞争力的租赁条件，以吸引和留存租户。世邦魏理仕七月进行的租户调查结果显示，北京租户对可持续战略、办公空间和租约灵活性等需求均领先于全国其他市场，业主可考虑在这些方面加强软硬件配置，协助租户建立综合成本和效用优势。图表4：零售物业主要新项目和品牌开业情况I新开业项目名称子市场商业建筑面积（平方米）开发商丽泽天地购物中心其他82,000北京华联集团龙湖亦庄天街其他160,000龙湖集团源海环宇坊其他93,500中海集团I新入驻品牌业态项目名称子市场Creed香簸香氛SKPCBD自由家新能源汽车凯德MA11里京左庭右院餐饮龙湖亦庄天街其他A-CO1q-WA11潮福E饰太古里南区三里屯中国李宁城市定制店运动休闲君太太平洋百货西单Ca1aboom烘焙甜品北京朝阳合生汇CB昉卜围GridCoffee咖啡茶饮银泰百货王府井数据来源：世邦敬理仕研究部，2023年第-季度图表5：购物中心首层租金指数200troococ2c2>j）2goggfqjqj>8S88S88SS8S88388一租金指数一核心商圈租金指数注：核心零售商圈为CBR王府井、三里屯、西单数据来源：世邦魏理七研究部，2C22年第三季度外围商圈开业项目带动区域消费升级“金九银十”之际，北京零售物业市场外围商圈季末集中开业三个购物中心，分别为丰台丽泽天地购物中心、龙湖亦庄天街及瀛海中海环宇坊，带来共计约33.6万平方米的新增供应。在优质开发商运营下，项目均达到较高的出租率，并引入大量知名零售及餐饮品牌区域首店，主力店汇集7FRESHP1US,永辉超市、IMAX博纳国际影城、国图书店等高品质社区生活体验业态C外围商圈商业氛围的日渐浓郁，填补了地缘客群的需求，并为片区发展提供了稳定可靠的配套支持。拓店需求释放，存量更新加速在新增商业项目开业带动下，积蓄已久的开店需求得到一定释放，净吸纸量达267万平方米，为近五个季度的最高水平C但由于多数现有项目客流量尚未完全恢复,引入新品牌进度仍然较为缓慢C新增需求以粤菜、烤交、轻食餐吧等类别的餐厅品牌为主，网红咖啡茶饮品牌则有Manner、%Arabic存较为活跃，零售业态中，BAPE、STARTER.李宁、FI1A等潮流服饰及运动户外品牌均有新店开出，而新能源汽车更趋布局在人口密度较大的商务区及居住社区，高奢珠宝及香氛（如DR、凯利安、馥马尔）等高承租能力的品牌亦补位核心商圈此前腾退的铺位C个别现有项目清退老旧业态和品牌，短期内出现大面积空置。全市空置率环比上升05个百分点至7.2%。自疫情以来租金持续走低，但降幅较上季度有所收窄，全市购物中心首层平均租金报价环比下调0.8%至每天每平方米33.9元O本轮疫情以来空置涨幅较大的商业体采取给予短期租金折扣的方式促进去化C成熟商圈租金相对稳定，而外围商到商户经营相对脆弱，业主对其租金政策则更加灵活。未来六个月，预计仅通州有一座10万平方米新建优质购物中心入市，市场将聚焦于存量物业改造更新,根据北京市高品质商圈改造提升行动计划【2023-2025内容显示，将持续通过城市更新唤醒消费活力。本季度有望京凯德Ma11_期、西单商场、友谊商场、中铁广场（龙湖北苑天街）、崇文门新世界百货等项目都完成或启动重装计划，为未来北京打造国际消费中心城市添祐加瓦O403532EOZZeONgRxRmOIZZOR1O0黑0OZEOOZZO0Z82-S61E061Z。61O81Vo81E081Z08二0£0P850505020191613(OOIUEoOZS耘16%14%12%10%8%6%4%2%0%8S588S88S8S88S58新增供应净吸纳员一空置率（右轴）数据来源：世邦魏理仕研究部，202褥第三季度图表7：物流设施市场租金指数一租金指数一核心区域租金指数注：核心物流区域为熊义空港、通州马养桥、大兴京南数据来源：世界魏理仕研究部，202咨第一季度新增供应创历史新高2023年第三季度北京物流设施市场迎来三个新增项目入市，分别位于经开区、平谷马坊物流基地及顺义空港区域，带来共计38。万平方米的新增供应，前三季度新增供应总量已超过历年年度供应纪录C新增项目集中入市环比推高整体空置率9.2个百分点至12.4%,也是近十二年的最高水平，为因疫情管控而暂缓外海、转而在市内扩张的租户提供了较以往更充裕的可租空间O季内净吸纳量达到7.9万平方米,新租需求多为1万平方米以上的大体量成交，以第三方物流为主要来源，主要集中在以义空港等区域C与此同时，在“留京”的被动选择下，以成本为导向的京内搬迁置换更趋活跃C租户租金敏感度提高，项目间去化表现因而出现分化，性价比较低的项目面临去化缓慢的难瓢在刚需支撑下，全市平均租金增速较上季度有所回升，同样本比环比上涨1.0%至每月每平方米56.8元O各子市场皆有不同程度上涨，其中马驹桥及大兴京南等核心区域租金涨幅领先O环京需求此消彼长廊坊连续六个季度供应放量、本季度于广阳及固安共计入市50.1万平方米的高标仓储项目；而天津则在静海及空港有两处项目竣工，共计17.7万平方洪需求方面，年内天津市场疫情管控频繁，往来物流受限，部分短租需求转移至廊坊近京片区,给予了廊坊获取需求的窗口期，廊坊季内净吸纳量攀升至37.6万平方K天津需求则减弱，其中北辰区域尤为明显，全市录得-15万平方米净吸纳量，空置率环比小福率芳。租金方面，廊坊目前租户议价能力依旧较高，但租金降幅缩窄；天津则相对平稳，业主短期内以保价为主O未来六个月，北京物流设施市场预计仍将迎来约30万平方米的新增供应，有望推动更多租赁需求在非核心区域落地。同期廊坊和天津市场供应将继续放量。京津廊多个区域政府有土地规划及项目落地动作，除在建工程外，北京平谷、廊坊霸州及天津滨海新区等区域在本季度皆有新增仓储用电出让。未来环京项目的不断增加，将为市场回暖后的需求放量提供更多优质空间储甑一租金指数一泛中关村租金指数注：泛中关村商务园区为上地、中关村软件园、北清路、东