招标投标-XXXX0305宜兴宜兴别墅项目投标报告世联 精品.ppt

本报告是严格保密的。宏观大势PDF created with pdfFactory Pro trial version 市场分析本报告是严格保密的。2010年国内房地产市场将在调整中呈微幅震荡，未来市场存在风险年国内房地产市场将在调整中呈微幅震荡，未来市场存在风险市场研判市场研判 2009年，宏观经济快速复苏，使得年，宏观经济快速复苏，使得2010年，宏观政策转年，宏观政策转“保增保增长长”为为“调结构调结构”PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。PDF created with pdfFactory Pro trial version 通胀预期决定房产市场投资热度依旧通胀预期决定房产市场投资热度依旧成交量会有所下滑，但价格会有所震荡成交量会有所下滑，但价格会有所震荡投资与改善需求依然旺盛，并会由一线转入二线城市投资与改善需求依然旺盛，并会由一线转入二线城市政策风险逐渐增大，下半年存在调控可能变大政策风险逐渐增大，下半年存在调控可能变大1 11 12 22 23 33 34 44 4通胀预期决定房产市场投资热度依旧通胀预期决定房产市场投资热度依旧成交量会有所下滑，但价格会有所震荡成交量会有所下滑，但价格会有所震荡投资与改善需求依然旺盛，并会由一线转入二线城市投资与改善需求依然旺盛，并会由一线转入二线城市政策风险逐渐增大，下半年存在调控可能变大政策风险逐渐增大，下半年存在调控可能变大市场研判市场研判2010年国内房地产市场将在调整中呈微幅震年国内房地产市场将在调整中呈微幅震荡，未来市场存在风险荡，未来市场存在风险跑嬴大势跑嬴大势 快速出货快速出货本报告是严格保密的。PDF created with pdfFactory Pro trial version First Choice Best Solution谨呈谨呈: :宁宜置业股份有限公司宁宜置业股份有限公司宜兴别墅项目营销策略报告宜兴别墅项目营销策略报告本报告是严格保密的。PDF created with pdfFactory Pro trial version 目标目标长期目标长期目标实现本项目实现本项目形象的提升形象的提升，扩大，扩大本项目的目标：近期目标近期目标20102010全年实现回款额全年实现回款额 5-65-6个亿个亿20112011年共实现回款额年共实现回款额13-1513-15个亿个亿项目影响力，实现更项目影响力，实现更高利润高利润本报告是严格保密的。PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。在展示不足的情况下，如何突围市场在展示不足的情况下，如何突围市场竞争实现高速高价？竞争实现高速高价？核心问题核心问题PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。项目价值PDF created with pdfFactory Pro trial version 属性属性诠释诠释位于长位于长三角经济三角经济发达地区发达地区环保、环保、电缆产业电缆产业发达的宜发达的宜区区 兴兴q邻近上海长三角核心q苏州无锡常州城市圈的中心位位属属性性 政府机政府机关集中区关集中区域域高端人高端人群积聚群积聚q政府机关集中q距市中心5分钟车程q认知中高端人群集中的区域苏苏- -锡锡- -常都市圈常都市圈上海都市圈上海都市圈10城市属性城市属性三线、富裕城市三线、富裕城市南京都市圈南京都市圈本报告是严格保密的。PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。不做第一不做第一 就做唯一就做唯一相同招数不能用第二次相同招数不能用第二次此前所享此前所享 皆属平常皆属平常三线城市豪宅营销规律三线城市豪宅营销规律PDF created with pdfFactory Pro trial version 区域属性区域属性 项目临近市政府，紧邻城市核心，拥有较好项目临近市政府，紧邻城市核心，拥有较好的区位和环境，但不属于城市主流发展方向的区位和环境，但不属于城市主流发展方向uu宜城街道宜兴市人民政府驻地。面积87平方公里，其中水面面积1.7万亩，常住人口18.9万。项目地处龙背山生态区，拥有较好的自然资源，周边政府机构集中，区位认知感较强。u项目离城市核心区距离较近，车程5新庄街道丁蜀镇屺亭街道共4个街道14个镇12 分钟，受城市配套辐射较好。市政府市政府 宜城街道新街街道龙背山生态区城市核心本报告是严格保密的。PDF created with pdfFactory Pro trial version 怡心雅筑江南春天区域价值区域价值 区域比较成熟，前期的别墅开发，已经使区域区域比较成熟，前期的别墅开发，已经使区域逐渐形成宜兴的富人区逐渐形成宜兴的富人区比华利山庄：比华利山庄：联排联排江南春天：江南春天：独栋、联排独栋、联排江南春天：江南春天：双拼、联排双拼、联排比华利山庄龙山豪庭陶都路6号龙山豪庭：龙山豪庭：坡地双拼别墅坡地双拼别墅本报告是严格保密的。PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。项目价值项目价值项目先天自然资源以及大规模纯别墅的规划，项目先天自然资源以及大规模纯别墅的规划，使得本项目具备宜兴第一豪宅的条件使得本项目具备宜兴第一豪宅的条件u 项目拥有天然山地和自然湖项目拥有天然山地和自然湖景，加上人工打造的湖景资景，加上人工打造的湖景资源，属于宜兴市场上唯一的山源，属于宜兴市场上唯一的山水豪宅水豪宅u 项目规划的纯别墅社区以北美项目规划的纯别墅社区以北美风格独栋产品为主风格独栋产品为主PDF created with pdfFactory Pro trial version 江南春天地块高地陶都路临路高差自然湖内部平地地块属性地块属性生态控制区，自然资源良好，但项目昭示性生态控制区，自然资源良好，但项目昭示性弱，可达性一般，临近学校噪音影响会比较大弱，可达性一般，临近学校噪音影响会比较大N无锡工艺学院自然坡地本报告是严格保密的。PDF created with pdfFactory Pro trial version 3、项目处于城市正形成的富人区4、大规模纯别墅社区1、非城市主流发展方向2、项目昭示性弱，无主动人流优势优势劣势劣势本体优劣势总结本体优劣势总结1、稀缺的山地资源2、400多亩的未来规划配套可以预期3、周边配套比较弱本报告是严格保密的。PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。本体分析结论本体分析结论本项目具备打造宜兴顶级别墅社区条件本项目具备打造宜兴顶级别墅社区条件PDF created with pdfFactory Pro trial version 本报告是严格保密的。市场分析PDF created with pdfFactory Pro trial version 荷兰岛远东地块环科园板块环科园板块龙背山板块：龙背山板块：中星湖滨城中堂东氿一号东氿一号南郡东氿板块：东氿板块：逸品尚东团氿板块团氿板块湖景资源丰富，依托老城区配套，未来供应量少；东氿板块东氿板块城市新的发展方向，热点片区；龙背山板块龙背山板块山体资源为主的城市自然资源最高市场现状格局市场现状格局高端市场分为团氿、东氿、龙背山、主城区四大板块高端市场分为团氿、东氿、龙背山、主城区四大板块景湖天城团氿板块团氿板块恒基地块海德名园半岛花园华利山庄龙山豪庭江南春天陶都路6号的核心区域主城区板块：主城区板块：极度的城市资源本报告是严格保密的。PDF created with pdfFactory Pro trial version 型面积400平中星湖滨城二期东氿一号荷兰岛独栋联排双拼叠加200300400500600450500550600650615245-279280-320185-277250300-450380217-274主力户338-365型面积350-307-460米310-397主力户254-274250- 290300平米市场现状市场现状0909年别墅市场主力面积，独栋年别墅市场主力面积，独栋350-500350-500 ，联排，联排250-300250-300注：东氿一号面积为扣除地下室中星湖滨城二期分三批推售，独栋中星湖滨城二期分三批推售，独栋87套，面积在套，面积在350-560平米，联排平米，联排66套，面积在套，面积在260-270平米，平米，叠加叠加150套，面积在套，面积在200平米，平米，独栋主力面积在独栋主力面积在350平米，总价平米，总价300-500万的产品最好卖。万的产品最好卖。中星湖滨城销售代表中星湖滨城销售代表本报告是严格保密的。PDF created with pdfFactory Pro trial version 项目项目总套数总套数产品类型产品类型推出时间推出时间已售已售剩余剩余东氿氿一号170独栋、联排09年8月1700荷兰岛500独栋别墅、联排09年5月285205中信湖滨城二期303独栋、联排08年8月1200中堂148联排09年初1480项目项目建面建面容积率产品类型产品类型推出时间推出时间预计推出量预计推出量远东项目15万平米1.5-1.8高层联排9月4万平米恒基市中心项目 6.4万平米1.8高层联排9月6.4万平米苏宁项目70万平米1.7别墅约10万9-10月6万平米景湖天城30万平米高层联排洋房8-9月5-6万平米本报告是严格保密的。竞争分析竞争分析宜兴别墅市场目前存量较少宜兴别墅市场目前存量较少,10,10年上半年出现短暂空档期年上半年出现短暂空档期, ,下半下半年市场竞争激烈预计有年市场竞争激烈预计有2222万平米放量万平米放量2009年全年宜兴市主要楼盘供应别墅1021套，剩余205套,上半年出现短暂空挡期,下半年将现集中放量PDF created with pdfFactory Pro trial version 规模规模总建筑面积总建筑面积: 6.4: 6.4万平方米万平方米容积率容积率1 1。8 8产品产品高层大平层高层大平层+ +联排联排预计开预计开盘时间盘时间预计开盘时间为预计开盘时间为20102010年年9 9月月项目特项目特点点项目位于城市老城区。景观资项目位于城市老城区。景观资源与城市配套较为丰富。源与城市配套较为丰富。本报告是严格保密的。竞争对手分析竞争对手分析恒基项目，主城核心区位置拥有良好的水资源环境恒基项目，主城核心区位置拥有良好的水资源环境恒基地块恒基地块PDF created with pdfFactory Pro trial version 规模规模总建筑面积总建筑面积: 16: 16万平方米万平方米容积率容积率1 1。5-15-1。8 8产品产品高层高层+ +联排联排预计开预计开盘时间盘时间预计开盘时间为预计开盘时间为20102010年年9 9月月项目特项目特点点项目位于城市老城区。景观资项目位于城市老城区。景观资源与城市配套较为丰富。源与城市配套较为丰富。本报告是严格保密的。竞争对手分析竞争对手分析远东项目，别墅远东项目，别墅+ +高层，拥有地段优势、丰富的水资源以及部高层，拥有地段优势、丰富的水资源以及部分精装修，具备打造高端项目先天条件分精装修，具备打造高端项目先天条件远东地块远东地块PDF created with pdfFactory Pro trial version 规模规模总建筑面积总建筑面积: 70: 70万平方米万平方米容积率容积率1.71.7产品产品高层高层+ +别墅别墅, ,别墅有约别墅有约1010万方万方预计开预计开盘时间盘时间预计开盘时间为预计开盘时