香港UnionSquare项目成功经验探讨.docx

香港UnionSquare项目成功经验探讨发布时间：2013-06-26作者：姜云娇来源：万达商业规划院总工办摘要本文通过项目背景考察、简要介绍香港UnionSqUare项目在产品方面的亮点，探讨其商业模式成功的可借鉴经验，思考其在商业开发实践过程中发展方向上的积极影响。项目背景考察一一项目简要介绍一一成功经验探讨一一发展方向的思考关键词开发模式功能定位业态规划动线设计空间设计运营管理细节管理正文联合开发背景：UniOnSqUare是香港地铁九龙站的综合商住发展计划，由地铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司、新鸿基地产发展有限公司，以及淡马扬控股有限公司、新加坡置地有限公司、吉宝置业有限公司、丽新发展有限公司、环球投资(百慕大)有限公司会德丰有限公司、新亚置业信托有限公司、联邦地产有限公司、海港企业有限公司等联合开发完成。项目简要介绍：UniOnSqUare位于香港西九龙地铁九龙站上盖，占地13.54公顷，为集住宅、写字楼、商场(e1ements)休闲和酒店设施于一体的超大型综合体。总建筑面积达109万平方米，整个发展计划分为七个发展项目组合。第一期为漾日居、第二期为擎天半岛、第三期为凯旋门，第四期为君临天下，第五期为e1ements,第六期为天玺，第七期为环球贸易广场。成功经验探讨1开发模式：基于轨道交通站点的复合地产开发，建造大型的都市综合体（图3）充分利用稀缺的土地资源，在站点周边形成高密度的商住社区；轨道交通使项目具备更高的通达性，同时带来大量的人流和商机；形成丰富的物业功能，各物业之间通过地下隧道、空中连廊、垂直交通等方式紧密相连，形成有机整体，相互提升价值。2 .功能定位：定位鲜明以及功能多元化针对项目面对的核心商圈和消费群体，制定档次分明、主题鲜明的定位（图4）；项目集购物、休闲、娱乐、餐饮、社会服务等功能于一体，满足顾客多元化的消费需求；商品组合具有较好的宽度和深度。宽度体现为业态的丰富度，深度体现为品类的差异化。3 .业态规划：主力店和非主力店业态丰富、空间分布合理（图5）在每层的商铺布局方面，基本上采用一到两个主力店和非主力店搭配若干经营散户的方式，各层实行品类协同、混业经营的规划方针；主力店主要分布在最低楼层和最高楼层，成为吸引客户的两个“磁极”；次主力店则填充在中间楼层，覆盖的业种繁多，能有效地将客户吸引到中间楼层；图3：与机场快线、巴士站等紧密连接（拍摄）图5：业态分布标识图（拍摄）图4：汇聚世界高档名牌（拍摄）4 .室内动线设计：人流动线清晰，各店铺皆具备均好性室内动线强调视觉空间和回转空间的营造，采取弧线设计；动线应力求简单，应避免因过多次循环形成动线“迷宫”；在主力店、次主力店与主动线的衔接上处理得当，达到人流共享的目的。5 室外动线设计：室外动线结合城市交通规划组织，让城市交通在项目内得以延续室外动线组织方式包括：与公交、地铁等场站接驳、封闭人行天桥连接、多层停车场布置，与城市公共交通之间实现无缝衔接；室外动线设计有效地吸纳人气，便利地将人流引入项目内部。6 .空间设计：吸引消费者眼球，扩大商业的表现张力在结构、造型、色彩、材质等方面的创新设计强化项目的特色主题定位，给人以强烈的视觉冲击，营造不同的商业气氛.图6：室内动线（根据网络图片整理）理）图7：室外动线（根据网络图片整图8：室内空间设计（拍摄）发展方向的思考：香港购物中心的开发，在历经了几十年的发展、沉淀后，已经在实现共性规律的基础上向个性化、特色化发展，这为当前内地的购物中心快速、同质的开发模式提供了发展方向上的部分可借鉴性。但是，如何使交通组织/动线设计更便捷有效？如何使商品组合更具差异化？如何更好的实现主题概念？如何赋予建筑更丰富的表情营造有生命力的商业空间？如何在现有认识的基础上实现商业开发的可持续性发展？仍是我们需要不断思考的问题。