招商策划-XXXX年苏州招商地产雍景湾营销策划报告 精品.ppt

商战无序，策划先行商战无序，策划先行联系联系QQQQ：10535278791053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！Off-LiveOff-Live的生活理想的生活理想招商地产雍景湾营销策划报告招商地产雍景湾营销策划报告l序言序言这是一块充满活力与希望的土地这是一块充满活力与希望的土地中信地产、中新置地、首开、圆融协信等知名开发商在此云集这里将是苏州工业园区未来房地产开发的主战场也是苏州新兴的高尚居住板块在青阳板块迅速发展的时代，充满了机遇、挑战在青阳板块迅速发展的时代，充满了机遇、挑战青阳板块历经三年的开发后的今天我们的第一感觉是欣喜我们的第二感觉是谨慎面对这块稀有的宝地，和如此丰富的产品线如何站位高端、冲出市场、赢得品牌、实现利润如何站位高端、冲出市场、赢得品牌、实现利润不妨，换一种眼光重新审视重新审视这是一个品牌缔造影响力的时代这是一个品牌缔造影响力的时代这是一个品牌的年代！这是一个品牌的年代！不去影响，就被影响！不去影响，就被影响！未来的营销是品牌的战争 ，品牌才是公司最珍贵的资产.高水平的竞争对手，理性的消费市场，成熟的政府管控，导致过去的房地产企业在项目操作上策略性的成本控制已经没有太多突破空间要破解提高客户价值与降低成本之间的矛盾，从而实现客户价值、内部成本、竞争模式的突破，实现超常规赢利，企业品牌战企业品牌战略成为必然选择略成为必然选择l招商品牌理解招商品牌理解招商地产绿色地产绿色地产 低碳生活低碳生活家在情在为房子注入生活的意义为房子注入生活的意义1 1 深圳深圳2 2 珠海珠海3 3 广州广州4 4 上海上海5 5 南京南京6 6 漳州漳州7 7 苏州苏州1.1 1.1 招商招商半山兰溪谷半山兰溪谷 别处再无兰溪谷别处再无兰溪谷1.2 1.2 招商招商海月海月 十年海月，温情大家十年海月，温情大家2.1 2.1 招商招商花园城花园城 生活绚丽如花生活绚丽如花3.1 3.1 招商招商金山谷花园金山谷花园 南中国首席低碳社区南中国首席低碳社区4.1 4.1 招商招商雍华府雍华府 于繁华之中，私享一方于繁华之中，私享一方静谧城邦；浓荫深处雍华府静谧城邦；浓荫深处雍华府4.2 4.2 招商招商依云郡依云郡 生活在生活之上生活在生活之上5.1 5.1 招商招商依云溪谷依云溪谷 给世界一个背影给世界一个背影6.1 6.1 招商招商简筑简筑 湾区生活，简约闲适湾区生活，简约闲适7.1 7.1 招商招商小石城小石城 南苏州中央生活区；绿南苏州中央生活区；绿色城邦，宜居标杆色城邦，宜居标杆7.2 7.2 招商招商雍景湾雍景湾 ？我们对她的定义我们对她的定义:n总建筑面积：总建筑面积： 183647 183647平方米平方米n容积率：容积率：0.920.92n物业类型：类独体、叠加、高层物业类型：类独体、叠加、高层n建筑风格：托斯卡纳建筑风格：托斯卡纳青剑湖青剑湖，虽面积不，虽面积不大，但周边规划良大，但周边规划良好，发展迅速，有好，发展迅速，有人说她就是人说她就是苏州的苏州的第二金鸡湖第二金鸡湖天生丽质天生丽质招商地产企业精神最有力的传递符合招商地产企业精神最有力的传递符合l招商招商雍景湾雍景湾一期西地块一期西地块n总建筑面积：总建筑面积：4449844498平方米平方米n套数：套数：168168套套n容积率：容积率：0.520.52n物业类型：纯类独体物业类型：纯类独体n户型面积：户型面积：240-270240-270平方米平方米阳澄湖阳澄湖，苏州最大，苏州最大的城市近郊自然湖泊的城市近郊自然湖泊阳澄湖体育公园阳澄湖体育公园，苏州市最大的以健身、苏州市最大的以健身、休闲为主题的开放式休闲为主题的开放式体育公园体育公园l开发商目标开发商目标售楼处开放2011年4月底示范区开放2011年5月底上市销售2011年7月一期销售至少一期销售至少60%60%，约，约100100套，套，每月至少每月至少1717套套2011年12月底n20082008年别墅销冠：观澜丽宫，年别墅销冠：观澜丽宫，1616套套n20092009年别墅销冠：君地上郡，年别墅销冠：君地上郡，1919套套招商招商雍景湾雍景湾快速前提下，品牌精神的完美演绎快速前提下，品牌精神的完美演绎0101竞争环境environment of competition木渎春申湖盛泽荡古城区青剑湖、阳澄湖环太湖澄湖石湖双湖苏州视角依托苏州丰富的山水、人文资源，别墅呈现全市化分布苏州视角古城区古城区资源依托：古城人文资源依托：古城人文代表项目：平门府产品类型：独栋为主主力总价：1000万以上建筑风格：中式春申湖板块春申湖板块资源依托：远郊湖景资源依托：远郊湖景代表项目：81栋长岛产品类型：独栋为主主力总价：650-900万建筑风格：美式环太湖板块环太湖板块资源依托：远郊湖景资源依托：远郊湖景代表项目：黄金水岸、太湖天阙产品类型：独栋为主主力总价：1000万以上建筑风格：中式、现代木渎板块木渎板块资源依托：山景、人文资源依托：山景、人文代表项目：岚山别墅、福园产品类型：联排为主主力总价：250-450万建筑风格：中式石湖板块石湖板块资源依托：近郊湖景资源依托：近郊湖景代表项目：水岸清华产品类型：联排主力总价：420-500建筑风格：中式澄湖板块澄湖板块资源依托：远郊湖景资源依托：远郊湖景代表项目：澄湖水岸产品类型：独体为住主力总价：320-600万建筑风格：欧式浒通板块浒通板块资源依托：京杭大运河资源依托：京杭大运河代表项目：闽信名筑、上河郡产品类型：联排为主主力总价：400-500万建筑风格：现代、欧式双湖板块双湖板块资源依托：城市湖景资源依托：城市湖景代表项目：国宾1号、中海世家产品类型：独体、双拼主力总价：1000万以上建筑风格：地中海、法式青阳板块青阳板块资源依托：近郊湖景资源依托：近郊湖景代表项目：阿卡迪亚、美庐产品类型：联排、独栋主力总价：400-500万、800-1000万建筑风格：西班牙、美式湖景在苏州非稀缺资源园区视角青阳板块青阳板块双湖板块双湖板块双湖板块市场绝对高点，青阳板块难望其项背n二线资源二线资源：阳澄湖、青剑湖阳澄湖体育公园、高尔夫练习场n一二线开发商一二线开发商：招商、中信、中新置地、协信圆融、鼎欣n大规模项目大规模项目：阿卡迪亚、招商雍景湾、中信森林湖、置地美庐n经济型产品经济型产品：联排、类独栋为主n舒适实用性面积：舒适实用性面积：联排220-240平方米，类独体300平方米左右n未来供应量未来供应量：24万方独体，类独体120套，类独体150套，联排760套n次级价格体系：次级价格体系：联排400万，双拼600万，独体1000万以下n顶级资源顶级资源：金鸡湖、独墅湖、李公堤、高尔夫球场、凯宾斯基大酒店n一线开发商一线开发商：九龙仓、中海、绿城、新鸿基、仁恒n大规模项目大规模项目：国宾1号、独墅岛、御园、玫瑰园、双湖湾n多元化产品多元化产品：独体、类独体、联排n超大面积：超大面积：联排350平方米以上，类独体（双拼）450平方米以上，独体550平方米以上n未来供应量未来供应量：70万方，约1800套n巅峰价格体系巅峰价格体系：联排1000万以上，双拼2000万以上，独体3000万以上凯宾斯基酒店李公堤风情水街27洞金鸡湖高尔夫青剑湖商业休闲广场阳澄湖体育休闲公园青阳板块独体产品青阳板块独体产品10001000万万双湖板块联排产品双湖板块联排产品青阳视角托斯卡纳风格托斯卡纳风格n总建筑面积：总建筑面积： 4.4 4.4万平方米万平方米n套数：套数：168168套套n物业类型：纯类独体物业类型：纯类独体n户型面积：户型面积：240-270240-270平方米平方米托斯卡纳风格托斯卡纳风格n总建筑面积：总建筑面积： 8.2 8.2万平方米万平方米n套数：套数：330330套套n物业类型：类独体、联排物业类型：类独体、联排n户型面积：类独体户型面积：类独体255-285255-285平平方米；联排方米；联排225225平方米平方米中式合院风格中式合院风格n总建筑面积：总建筑面积： 3.0 3.0万平方米万平方米n套数：约套数：约120120套套n物业类型：合院产品物业类型：合院产品n户型面积：户型面积：220-260220-260平方米平方米美式风格美式风格n总建筑面积：总建筑面积： 2.4 2.4万平方米万平方米n套数：套数：7575套套n物业类型：类独体、独体物业类型：类独体、独体n户型面积：类独体户型面积：类独体250-280250-280平平方米；独体方米；独体330-360330-360平方米平方米西班牙风格西班牙风格n总建筑面积：总建筑面积： 8.0 8.0 万平方米万平方米n套数：套数：285285套套n物业类型：合院、独体物业类型：合院、独体n户型面积：合院户型面积：合院250-270250-270平方平方米；独体米；独体360-400360-400平方米平方米招商招商雍景湾雍景湾鼎欣鼎欣阳澄和苑阳澄和苑中信中信森林湖森林湖圆融协信圆融协信阿卡迪亚阿卡迪亚置地置地美庐美庐建筑风格、产品类型严重的同质化u除阳澄和苑外，其余竞品风格雷同或类似u森林湖、美庐都具面积相同的类独体产品青阳视角类独体产品220240260280300320340360380400M2美庐森林湖独独产品美庐阿卡迪亚36套，250M2主力144套，255、285M2主力联排产品阿卡迪亚森林湖阳澄和苑雍景湾168套，250-255M2主力39套，330M2主力45套，280-400M2主力240套，250M2主力180套，225M2主力120套，220M2主力类独体产品面积设置雷同，联排产品面积设置相近，存在双向竞争力压力面积趋同面积趋同面积差异化面积差异化面积雷同面积雷同青阳视角建筑细节大部分并未超越竞争产品雍景湾进深面宽层数3+1层11M10M美庐进深面宽层数2o3+1层13M13M森林湖地下室130M2地下室100M2进深面宽层数2+1层12M12M地下室130M2阿卡迪亚进深面宽层数3+1层10-18M12-20M森林湖地下室60-130M2进深面宽层数8M14M地下室70M2类独体联排3+1层与类独体产品比，无优势与类独体产品比，无优势与联排产品比，优势不明显与联排产品比，优势不明显青阳视角主卧舒适度和私密性全面超越对手雍景湾，雍景湾，252M252M2 2户型户型3F3F纯主卧空间纯主卧空间主卧套房面积：主卧套房面积：60M60M2 2书房、卧室、洗手间、衣帽间书房、卧室、洗手间、衣帽间露台：面积露台：面积6M6M2 2美庐，美庐，250250平方类独体产品平方类独体产品2F2F主卧主卧& &客卧混合客卧混合主卧套房面积：主卧套房面积：48M48M2 2书房、卧室、洗手间、衣帽间书房、卧室、洗手间、衣帽间露台：面积露台：面积12M12M2 22F2F主卧主卧& &客卧混合客卧混合主卧套房面积：主卧套房面积：43M43M2 2功能：卧室、洗手间、衣帽间功能：卧室、洗手间、衣帽间露台：面积露台：面积10M10M2 2森林湖，森林湖，244244平方类独体产品平方类独体产品较竞争对手最优势的主卧l对竞争的认识对竞争的认识我们的机会在哪里我们的机会在哪里？苏州园区青阳板块我们面临的竞争湖景别墅随处所见！与双湖板块不再同一竞争层面！非唯一，同质化，产品不具明显优势！一个资源丰富，格局清晰、竞争激烈的市场一个资源丰富，格局清晰、竞争激烈的市场思思考考区域机会chance of region0202继金鸡湖之后，园区第二个湖滨新城继金鸡湖之后，园区第二个湖滨新城青剑湖青剑湖阳澄湖青湖丽苑星湖客君地上郡观澜丽宫金色湖滨芭堤兰湾居住氛围以基本形成居住氛围以基本形成区域规划更自然阳澄湖阳澄湖u2004年启动u规划为5万人高