评盘：北京中海和瑞叁号院.docx

评盘：北京中海和瑞叁号院中海是在9月23日北京第三次集中土拍拿到的一个,当时，中海以总价49.7亿，楼面积 5.25万元/平米，销售指导价9.5万元/平米竞得的大红门0004地块。先看一下项目的基本情况，占地3.9万方，建面14.1万方，容积率2.4 ,绿地率30% ,规 划13栋楼，总户数748户，车位944个，产品主要为108-110平米三居、137-144平米 四居、159-163平米四居。均价9.5万元/平米。在2022年11月19日开始释放项目基本情况，官宣案名为中海和瑞叁号院，项目在2022 年12月17日样板间开放，12月18日正式开盘，当时正值北京疫情最高峰，此次开盘受 到了各方的关注，为北京彳氐迷的市场提振了信心。12月18日开盘，对外释放开盘热销20亿。但至今（3月9日）网签数据为网签完成114 套，1.39万方,总价12.4亿，均价是8.8万元（低于指导价其实这个网签数据和宣传数 据还是有很大的出入，看起来并没有想象的那么理想。中海和瑞叁号院是中海内部的藏峰系属于相对高端的产品设置，再加上诸多住在科技配套 吸引了很多客户的关注和选择。理性的分析这个项目，不难发现一些他独有的优点和无可回避的不足，给更多选择的人一些 独特的思考。1、先说项目的地段，在南中轴，也就是南苑路的路西，属于南中轴的规划片区里，项目紧 挨南四环,（这一点要批评这个行业和中海的营销操盘人，项目明明是在紧挨四环，但非 要说成三环中轴，这个是行业的悲哀这个地段非常的好，因为四环里的项目除了分钟 寺、造甲村一些项目外几乎四环里没有项目的，所以能在四环内置业是非常好的选择的。2、项目的规划，从108平米-163平米，以三居四居产品为主，这就为未来居住者提供了 一个相对同层次人群的平台，选择什么样的邻居显得也常重要。3、中海品牌，未来升值潜力大,目前指导价9.5万/平米，不是非常的高。从另一个侧面说一说这个项目的不足，L项目位于大红门大片区，这个区域是曾经的服装批发市场最人的地区，小的服装店、洗 浴中心、KTV等等非常丰富的地方,所以导致地区内的人员相对比较复杂。2、区域内的目前在大建设阶段，建设水准层次不齐，整个城市界面就像是一个三线城市的 样子，用"土"形容很贴切。3、附近没有好的学校，从小学、中学都没有好的学校，这是丰台整个区域的通病，更是这 个区域的大弊端。如果在乎孩子上学的选择这儿肯定不是最好的选择。4、医院缺乏，可能最好的结果就是向西开车15分钟左右的天坛医院,也可以向北开车20 分钟左右的友谊医院。但是附近的好医院确实是没有的。5、产业混乱，整个丰台确实缺少好的产业，大红门产业升级后，失去了原有服装批发业的 活力，但没有找到相关更优质可代替的产业，这就是导致区域内人流量大但经济却上不 去的局面。总体来讲，中海和瑞叁号院有很多突出的优点，绝对值得很多购房者选择，因为他的地段决 定了他的价值，他的产品决定了他的价格，但是他的外部发展实在是有诸多的不足。其实没有完美的房产，只有更加符合自己的选择才是最好的。中海和瑞叁号院值得参考。附上一些中海和瑞叁号院的资料，供大家参考。