某房地产公司管理制度范本.docx

某房地产公司管理制度范本管理制度编制单位：武安市明芳房地产开发有限公司编制日期:2016. 11. 15版本：第一版目录第一章总则41目的42适用范围4第二章 公司组织管理机构51公司组织管理机构图52人员分布5第三章项目开发总体流程61项目开发总体流程图62项目开发总体流程说明10第四章 工程项目管理工作流程151施工协调管理流程152档案信息管理流程173项目安全管理工作总体流程194项目质量管理工作总体流程245工程进度款管理工作流程286工程变更管理工作流程307成本操纵管理工作流程328项目进度管理工作总体流程35第五章 管理制度381日常工作管理制度382公司财产、办公用品管理制度393行政档案管理制度394监理、总包、分包的管理制度405工程施工管理制度506工程质量操纵制度607施工进度管理制度648投资操纵管理制度659工程验收流程管理6810奖罚流程制度69第六章岗位职责701总经理职责702工程副总经理职责703办公室专员职责714工程部经理职责725材料设备专员职责736专业工程师职责757资料档案员职责768外联专员岗位职责779安全员岗位职责78第一章总则1目的为规范公司业务流程，明确房地产公司工作环节职责，提高管理水平 与工作效率，实现工作的规范化、程序化，根据我公司实际，制定本制 度。2适用范围2.1 本制度适用于房地产公司工程建设项目工程管理工作。2.2 房地产公司要紧对工程项目的质量、进度、投资、资金负责， 管理协调与工程有关的设计、施工、监理、质监、安监、地方干扰等方 面的关系，保证工程的顺利实施。第二章公司组织管理机构1公司组织管理机构图外联专员专业工程师材料设备员安全专员资料档案员办公室专员2人员分布房地产公司现有副经理3名，外联专员1名，专业工程师4名，电工1名，材料兼安全专员1名，后勤3人。房地产公司副经理3名外联专员1名光明新城瑞景新都专业工程师3名后勤1名（厨师）专业工程师1名材料兼安全专员1名后勤2名（门岗）第三章项目开发总体流程1项目开发总体流程图部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程1层次2概要项目立项与科研部门公司主管领导工程指挥部设计单位各职能部门节点ABCD1<项目建议书T2项目可研f3项目可研 评审P土地合同订立4计划编制5反馈<-前期手续6结束士入设计阶E公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期2项目开发总体流程说明 2.1流程目的本流程为自项目建议开始至竣工验收交付使用结束的总体管理流 程，为加强对房地产开发业务的管理，减少与避免失误，提高综合效益。 2.2项目开发管理2. 2.1项目建议书（项目选择）：由公司领导层根据城市进展前景、 地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的 开发项目。工程指挥部根据项目情况编制项目建议书报公司领导审批。2.2.2 可行性研究：由工程指挥部按房地产开发可行性研究管理办 法执行。2.2.3 可研评审（投资决策）：决定投资项目的可行性研究报告报 公司审批。根据房地产开发项目可行性研究报告，结合公司自身情况， 公司领导对是否投资开发该项目做出决策。决策务必认真慎重，贯彻实 事求是、量力而行的原则。2.2.4 土地合同订立：项目确定后，工程指挥部应组织尽快与土地 持有方签定正式合同（或者协议），如土地使用权出让（或者转让）协 议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确 载明合同各方的责任，必要时能够报有关部门鉴证或者公证。2.2.5 计划编制：土地合同签定后，工程指挥部经理应组织编制项 目开发全面计划书，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图 设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、 人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本操纵、房产销 售等的方式、方法及相应计划安排。2. 2.6前期手续：工程指挥部指导并会同项目公司有关人员有步骤 地办理有关手续，要紧有：2. 2. 6. 1向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。2. 2. 6. 2向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。2. 2. 6. 3向土地部门申领土地使用证与建设用地批准书。2. 2. 6. 4向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。2. 2. 6. 5如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理 部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。2.2.7设计招标配合：工程指挥部牵头，公司有关部门配合，招标 确定设计单位单位。2. 2.8初步设计：由设计单位根据工程指挥部提供的项目规划条件, 项目地形图、市政管网线路图等进行初步设计。2. 2.9初设评审：工程指挥部对设计单位的初步设计组织有关领导 进行评审，要紧审查有关经济技术指标是否满足公司要求。2.2.10初设批复：初设评审完成后，工程指挥部向规划部门报批， 组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2. 2.11施工图设计及预算：初设批复通过后，由设计单位进行施工 图设计及预算，工程指挥部对施工图及预算进行审查，确认施工图及预 算。2. 2. 12材料技术协议：施工图及预算通过后，工程部应根据设计施 工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作，由公司采购部 制定相应的采购计划，进行物资采购。2. 2.13编制资金计划：工程指挥部主导，公司有关部门配合，编制 资金计划，确定工程实施前，资金来源、数量到位，保证工程顺利实施。2. 2. 14现场施工准备2. 2.14.1工程部负责委托测量与勘探，办理地形图与工程地质勘察 资料。2.2. 14.2工程部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理 水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。2.2.15委托工程施工监理：所有开发项目原则上都要委托施工监 理。宜使用招标或者议标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的 职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、 管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或者办法。工程部技术 部负责组织委托监理。2. 2.16编制项目施工组织总设计：项目具备开工条件时，总工程师 组织工程指挥部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施 工队伍及资金的调度、各单项（或者单位）工程开工时间、设备及材料 的采购准备及时间、质量操纵计划、场地的利用及安排等。2. 2.17落实开工条件：项目施工组织总设计确定后，工程指挥部应 按计划组织选择施工队伍，签订正式的施工合同。工程开工前，工程指 挥部配合公司有关人员办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施 工许可证、质量监督、安全监督等手续。2. 2. 18施工管理：开工条件具备后，组织施工单位进场施工，工程 指挥部负责施工管理。管理内容要紧包含：2. 2. 18. 1组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计;2. 2.18. 2协助施工单位解决现场的特殊困难；2. 2. 18. 3督促施工单位按合同要求完成施工进度，实事求是地对工 程进度做出签证；2.2. 18.4清点、验收甲供材料，督促施工单位做好工程材料的取样 检验，检查材料合格证；2.2. 18.5督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作，组 织进行隐蔽工程的验收，严格操纵工程质量；2.2. 18.6及时发现、处理施工中出现的问题，对质量事故，务必向 公司及有关行业主管部门反映，妥善处理；2. 2. 18. 7协调解决两个以上施工单位的施工交叉关系；2. 2.18. 8督促施工单位进行工程维修。2. 2. 18.9委托监理公司进行施工监理的项目，要严格按照委托监 理合同、工程监理实施细则对以上施工管理工作进行分工，避免 与公司工作交叉，并按委托监理合同、工程监理实施细则对监 理单位进行日常监督。2.2. 18. 10工程款拨付：工程指挥部根据工程进度，编制开发项目 的季度、月度用款计划，交财务部组织资金。施工单位按合同提报工程 付款计划后，由公司预算部门进行审核，并配合财务部拨款。2. 2. 19竣工验收：2. 2. 19. 1开发项目（单项工程）竣工后，先由工程指挥部组织初 验，初验合格后向质量监督部门申请验收。2. 2. 19. 2成片开发项目竣工后，工程指挥部组织初验，然后报当地政府组织有关部门进行综合验收。2. 2.19.3开发项目验收合格后，工程部将工程项目资料综合整理后按规定时间向城建档案馆报送。2. 2. 20工程造价决算：工程竣工后，由公司预算部门审核施工单位 提报的工程竣工造价结算（必要时，可委托审计事务所进行审计），工 程指挥部配合，并与施工单位办理工程造价结算手续。财务部根据确认 的工程造价结算编制工程竣工财务决算，对项目工程投资进行竣工清点。2. 2.21技术档案管理：工程指挥部根据档案管理要求制定相应办 法进行管理，要紧是：2. 2.21.1收集、保管开发项目的原始资料，包含立项批文、用地 许可证、建设用地规划许可证、拆迁验收证、建设工程规划许可证、建 设工程施工许可证、开工报告等等。2.2.21.2收集开发项目的全套工程资料，审查、保管施工单位提 交的竣工资料，包含工程地质勘察报告、规划图、施工图、图纸会审记 录、重要施工日志、材料化验与试验报告、隐蔽工程验收单、设计变更 记录、现场签证、质量事故处理报告、竣工决算书等。2. 2. 22评价考核：工程指挥部根据公司有关规定对项目全过程进行 评价，对项目参与人员进行考核，书面形式反馈公司主管领导，为公司 后期项目开发积存有关经验。第四章工程项目管理工作流程1施工协调管理流程1. 1流程图1. 2流程说明1.1.1 办理开工手续：施工单位进场后，施工单位到政府有关部门 办理开工前所务必的各项手续。1.1.2 编写工程开工报审表：具备开工条件后，施工单位组织编写 工程开工报审表，报监理审核，工程指挥部审批。开工报审表格式按照 建设厅文件格式编制。1.1.3 组织工程开工：工程开工报审表审批通过后，施工单位组织 开工。1.1.4 施工过程中出现质量、安全、进度等问题，工程指挥部组织 召开工程例会，协调解决有关问题。监理单位按照程序对问题的严重程 度进行分析，确定是否暂停施工。不需要停工的，施工单位按照工程指 挥部与监理单位的要求进行落实整改。1.1.5 需要暂停施工的，施工单位在停工整改完成后，提出复工申 请，工程指挥部配合监理单位对整改情况进行复查，按要求整改完成的, 监理单位批准复工。1.1.6 监理单位配合协调解决出现的问题，施工单位按照工程指挥 部及监理单位的各项要求组织施工，工程竣工后，参加项目启动工作。2档案