杜桥国际大酒店可行性分析报告.docx

杜桥国际大酒店可行性分析报告可行性研究报告台州万邦置业有限公司二。一二年六月八日目录第一章总论31.1 项目建设背景31.2 项目概况3附图1万邦国际花园鸟瞰图4附图2杜桥国际大酒店鸟瞰图51.3 可行性研究报告编制根据51.4 可行性研究范围51.5 研究结论及建议61.6 要紧经济技术指标6附图3国际大酒店与国际星城的位置关系6第二章外部环境分析72.1 宏观经济增长72.2 项目所处区位背景7附图4临海市东部区域工业布局示意图8附图5临海市杜桥镇区位图92.3 项目宗地价值102.4 项目外部环境分析结论10第三章项目市场分析与营销战略103.1 杜桥镇房地产市场现状103.2 杜桥宾馆饭店基本情况I13.3 项目定位123.4 营销推广策略13第四章建设方案134.1 规划指导思想134.2 设计原则144.3 总平面设计14附图6杜桥国际大酒店夜景透视图154.4 4单体设计154.5 5结构设计164.6 建筑装修做法174.7 康居工程技术方案17第五章公共设施方案175.1 消防设计175.2 人防设计185.3 节能设计185.4 给水185.5 排水185.6 无障碍设计195.7 电气设计19第六章项目实施进度安排19第七章投资估算与资金筹措207.1 估算根据207.2 开发成本估算207.3 资金筹措22第八章财务效益分析238.1 说明238.2 收入预测238.3 营业税金预测258.4 成本费用预测258.5 财务评价278.6 使用权转让的收入预测27第九章社会评价289.1 项目对社会的影响及有关措施289.2 项目对所在地的互适性分析28第十章风险分析2810.1 原材料价格还会出现波动2810.2 市场风险2910.3 突发事件2910.4 敏感性分析29附件错误!未定义书签。附件1管理团队成员简介错误!未定义书签。附件2同类酒店调研数据30第一章总论1.1 项目建设背景临海市杜桥镇正着力推进城市化建设，用“巨笔”描绘现代化滨海新城的宏伟蓝图。该镇始终坚持进展为第一要务，紧紧抓住我市东部大开发机遇，以构建“活力杜桥、魅力杜桥、实力杜桥”为工作目标，以“项目推进年”为抓手，加快推进城市化建设。2006年以来，该镇组织开展了重点项目、重点工程可行性调研，杜桥国际大酒店地块是其中的一个项目。杜桥国际大酒店地块项目为新建，规划总用地面积85.54亩，由大酒店与商住楼两部分构成：其中四星级酒店命名为万邦杜桥国际大酒店，用地面积31亩，总建筑面积53566.21（含地下）；商住部分命名为万邦国际星城，用地面积54.54亩，总建筑面积110311.85肝（含地下）。台州万邦置业有限公司为该项目的开发商。本可行性报告分析范围是大酒店部分，具体范围为万邦杜桥国际大酒店及其酒店副楼。目前该项目“四证”已办好。1.2 项目概况1.1 .2.1项目名称万邦杜桥国际大酒店。1.2. 2项目区位本项目处于杜南大道与滨海路交汇处，毗邻杜桥汽车站。本项目区位可快速与台州市区及温州、宁波、杭州、上海等大都市衔接。客流量的大小直接影响酒店项目投资开发的成败，地理位置、居住人口、交通状况等方面则是决定了客流量大小的关键因素。该区域基础设施良好，交通运输方便，流淌人口众多，其消费群体不管是在经济收入与消费水平上在临海都是首屈一指，因此，在此地投资建设高星级酒店与高档居住区具有得天独厚的地理、交通、人气等优势，有着良好的进展前途。1.2 .3项目建设单位（1）企业名称：台州万邦置业有限公司。（2）企业性质：房地产企业。（3）经营范围：房地产开发与经营（不含限制类项目）（4）公司类别：有限责任公司。（5）资质等级：贰级。（6）企业概况：台州万邦置业有限公司是一家以房地产开发为支柱产业，集投资、物业管理、装饰、商贸于一体，横跨多种产业的综合性公司。秉承“专业、精巧、完美”的经营理念，万邦置业致力于房地产资源的整合开发，在追求卓著与细节严谨的过程中，为实现筑造家的梦想而不懈努力。短短数年间，开发项目遍及布浙江杭州及台州椒江、临海、路桥等多个区域，产品涵盖住宅、写字楼、商业等多种业态，总建筑面积近100万平方米，缔造了国际花园、杜桥国际大酒店、阳光华庭、万象国际等多个子品牌项目，通过对产品的深入挖掘与多角度衍生，以全局观将品牌的优势光环辐射到产品上，满足不一致需求层次，制造城市价值，开拓城市未来。在本项目所在地临海市杜桥镇，台州万邦置业有限公司于2007年开始开发总建筑面积为114652.9平方米的万邦国际花园，目前已销售完毕。该项目是杜桥镇目前最高档的住宅小区，周边配套实施完善，在当地群众当中拥有良好的口碑。本公司凭借着在杜桥镇开发万邦国际花园积存了丰富的开发经验与当地大量的客户资源，这为公司从事本项目的开发打下良好的基础。附图1万邦国际花园鸟瞰图1.31.4 .4工程概况万邦杜桥国际大酒店项目用地31亩，总建筑面积53566.20r2,其中主楼建筑面积31490.55m2,副楼建筑面积6730m2,地下面积15345.65m2建筑密度30%,容积率185,绿地率35%。汽车位247辆，其中地面停车21辆，地下停车226辆。经估算，工程总投资35883.71万元，每平方米造价6698.91元（含酒店精装成本）。附图2杜桥国际大酒店鸟瞰图1.51.6 可行性研究报告编制根据（1）杜桥国际大酒店建筑方案设计（2）临海市建设局城镇建设项目规划要求0057号（3）国家当前有关产业及社会、经济进展的方针政策（4）中国房地产进展报告N0.5（5）临海市2008年政府工作报告（6）杜桥城市进展规划（7）建设项目经济评价方法与参数（第三版）1.7 可行性研究范围根据杜桥国际大酒店项目建议书批复与初步规划方案，在对台州杜桥的区域经济、酒店市场两方面研究的基础上,本研究工作范围要紧是酒店市场分析及营销战略,建设规模及功能，酒店及公用工程建设方窠，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。1.8 研究结论及建议根据收益计算，本项目能每年产生利润总额3999.19万元，其中所得税999.8万元，净利润2999.39o全年营业税金为526.81万元。在40年经营期内，按每年能产生净利润2999.39万元、折现率8%计算，年金现值35766.57万元。财务分析结果说明，项目的社会效益与经济效益较好。本项目属大酒店项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续己在办理，现场建设条件具备。本项目开发能够强化杜桥中心城区形象，优化杜桥南工业进展区投资环境，对杜桥镇社会各个领域的进展都有拉动作用，有明显的社会效益。本项目在开发过程中，尽管面临一定的风险，但有当地强劲的经济与巨大的消费市场作支持，有当地政府的配合，有开发商雄厚实力作支撑，本项目能够规避或者降低风险，有较强的抗风险能力。1.9 要紧经济技术指标杜桥国际大酒店项目要紧经济技术指标见表11。表17杜桥国际大酒店项目要紧经济技术指标名指标称数量单位备注用地面积31亩20667.7m2总建筑面积53566.20m2含地下室其中主楼建筑面积31490.55m2副楼建筑面积6730m2地下面积15345.652m建筑密度30%容积率1.85绿地率35%汽车位247辆其中地上21辆地下226辆附图3国际大酒店与国际星城的位置关系第二草外部环境分析2.1宏观经济增长2011年的中国经济仍然面对着众多的困难，在承认巨大不确定性的前提下，经济恢复的迹象已经显现，情况最坏的时期正在过去。我们对未来中国的经济应该充满信心。这种信心来自下列四方面：中国经济保持平稳较快进展的总体格局没有变，并没有由于突如其来的金融危机而打破与消除。推动中国经济持续较快进展的深层因素没有变。中国经济保持平稳较快进展的基本条件没有变。中央的宏观调控能力与宏观调控政策。为了应对金融危机，党中央、国务院采取了一揽子的宏观调控政策：扩大需求、增加投资的十项措施，调整结构、振兴产业的十个规划，与十几个科技创新的专项等。中国内需强大，必将率先走上经济复苏之路。2.2 项目所处区位背景2 .2.1台州市经济地位2011年,国民经济保持平稳增长。据初步核算，全市实现生产总值2794.91亿元,按可比价格计算，比上年增长9.1%o其中，第一产业增加值188.90亿元，增长3.0%；第二产业增加值1443.97亿元,增长10.2%；第三产业增加值1162.04亿元,增长8.6%；三次产业结构为6.7：51.7：41.60全市人均生产总值为47779元，比上年增长8.3%,按年平均汇率折算已达7398美元。2011年，市区实现生产总值987.18亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1吼可区人均生产总值达到63537元，比上年增长8.3%,按年平均汇率折算已达9837美兀O台州从来没有像温州一样，或者者是人们学习仿效的榜样，或者者是人们排斥攻击的对象。温州商人是在饱受争议中，自然而然地进入了高调;但台州商人则一直“闷声发大财”，他们低调，但他们的财富不见得比温州人少。台州的人均收入在长三角16个城市中，位居第一，台州城镇居民轿车拥有量全国第一。3 .2.2临海市杜桥镇经济社会概况杜桥镇是台州市规模最大的省级中心镇，全镇陆地面积186平方公事，户籍人口20.05万，外来人口近5万人，辖7个办事处，123个行政村，4个社区。2007年，全镇实现工农业总产值101亿元，财政总收入3亿元，农民人均纯收入8527元。杜桥地处浙江中部沿海，台州湾入海口北岸，南接台州市区，北靠三门湾，紧邻国家地质公园一一桃渚省级风景名胜区，距海门港10公里，距路桥机场20公里，距甬台温高速公路道口50公里，75、83省道在镇区交汇。全镇陆域面积186平方公里,总人口19.6万人，其中建成区面积5平方公里，城区常住人口5万人。是全国及浙江省综合改革试点镇、浙江省中心镇及台州市规模最大的中心镇、临海市的次中心城市。杜桥历来是椒北平原的经济、商贸、文教中心与货物集散地，辐射周边近40万人口。拥有全国四大眼镜批发市场之一的浙江眼镜城，现有眼镜有关企业900多家，眼镜从业人员达2万余人，销售队伍遍布全国各个角落，并在世界20多个国家与地区设立了眼镜销售点。境内拥有占地近40平方公里工业园区与近3000家工业企业，其中国家级化学原料药基地规划面积20平方公里，是目前国内最大的化学原料药基地，通过几年的进展将成为中国浙东南“药谷”、国际化学原料药科研开发中心与生产贸易中心。附图4临海市东部区域工业布局示意图杜桥第三产业较为发达，先后建立了眼镜、家具、建材、炒货等一批专业市场及耀达商场、华联超市、如海超市等大中型商场、超市。开办了久久、新港、华吉等一批上规模档次的宾馆酒店。镇区工行、农行、商行、建行等金融机构齐全，且实力雄厚。国家二级车站一一杜桥客运中心为目前华东地区最大的乡镇级车站。杜桥基础教育、职业教育、成人教育一应俱全，是省教育强镇，杜桥中学是省级重点