房地产权益合作中的5大关键点.docx

房地产招拍挂市场拿地愈加激烈，收并购存量业务也逐步减少，房企多元化方式拿地成为增加土储的扩张手段，产业配套住宅拿地就是一种土储拓展方式。在这种模式中，产业或商业综合体项目配比一定比例的住宅用地，产业或商业用地通常需要自持运营，住宅用地为可售，通常产业或商业用地的工程进度与住宅的预售节点挂钩。此类项目通常由产业或商业方（以下统称“产业方”）以勾地方式低价获取，产业方基于优势互补或赚取住宅部分溢价款的目的，引入住宅操盘方开发住宅地块。项目地块通常在同一个项目公司名下，分为商业、住宅不同业态，两种业态在物理位置上可以直接区分。商业用地由产业方自行开发运营，住宅用地由住宅操盘方单独开发，商业用地和住宅用地的经营管理权、收益和风险承担均进行隔离划分，由各自单独享有和承担。本文拟分析此类合作的关注要点。合作原则和模式1、合作原则产业方单独负责商业地块的开发、招商、运营等全部事宜，收益全部由产业方享有，亏损和风险亦全部由产业方承担；住宅操盘方负责住宅地块的开发、运营和销售等事宜，住宅操盘方单独承担住宅地块开发所可能发生的各项风险和亏损，同时单独享受住宅地块所可能产生的全部收益。双方亦可协商住宅地块由产业方和住宅操盘方同股同投，但商业和住宅地块的权益划分原则不变。2、合作模式由于住宅和商业地块在同一个项目公司名下，商业方和住宅操盘方需共用一个项目公司开发各自的项目，为便于实操，实践中通常设立住宅项目部和商业项目部，项目部独立运作、独立核算，各自负责对应地块的日常工作。虽然项目部不具备法人资格，但按照合作原则，项目部需要分别设立独立的账套，通过不同资金账户和账套独立核算不同物业的收入、成本、费用、利润以及独立债权债务。实质上，在合作双方内部，我们可以把项目部及对应的地块视为独立的享有及承担权利、责任和利益的主体。住宅对商业的补贴由于产业方取得项目地块的成本较低，通常以低价或低溢价取得，住宅地块的楼面价较低，开发利润较高。产业方和住宅操盘方之间的合作，需要住宅操盘方给予产业方各种形式的补贴或溢价。举例而言，可能包括以下方式：住宅地块承担商业地块的地价款（即提高住宅地块的合作楼面价，详见本文第三部分之地价分摊）；住宅地块无偿给予商业地块建安成本的资金补贴，资金专项用于商业地块开发建设；住宅操盘方提供无息借款予产业方开发商业地块，或住宅地块为商业地块融资承担资金成本，实质上是利息补贴；产业方间接持有住宅地块的部分股份或权益，分取住宅地块的部分利润。需要注意的是，补贴现金时应注意和商业地块的开发进度挂钩，督促产业方及时完成商业地块的建设要求，避免影响住宅地块预售。地价分摊地价分摊是此类项目合作时最重要的商务条件，双方通常会约定住宅地块的合作地价或者说分摊地价。由于绝大多数国土部门无法就土地款区分住宅和商业地块开具不同地价款的票据，住宅分摊地价亦作为住宅方操盘方退出时模拟计算增值税、土增税、所得税的计税基础。试举一例：项目地块总地价为31亿，住宅地块的计容建筑面积为15万平方米，商业地块的计容建筑面积为40万平方米。双方约定，住宅地块分摊地价18亿元地价款，商业地块分摊地价13亿元地价款，则住宅地块楼面价为120001元，商业地块楼面价为【32501元。在本例中，住宅地块分摊的地价18亿元应该列入住宅项目部的土地成本，商业地块分摊的地价13亿元应该列入商业项目部的土地成本，在各自项目部独立核算成本。其他取得土地相关税费，如契税，亦按照住宅和商业的地价比例分摊计入各自项目部成本。公司治理和经营管理安排在项目公司股东会、董事会层面，有两种模式的决议方-1X工IO第一种模式，股东会、董事会的决议事项仅涉及住宅地块或商业地块的经营决策，且不会损害另外一方利益的，另一方应予以配合，包括投票赞成、出具决议文件等。第二种模式，项目公司的某些行为影响到双方的共同利益，例如项目公司合并、分立、解散、清算、对外担保等，股东会、董事会审议时需要双方一致同意。合作双方应合理区分不同的模式作出协议安排。在经营管理上，经营管理制度使用各自的管理体系，项目地块的开发、建设、运营、销售等事项各自负责，互不干涉。管理费用和营销费用也在各自项目部据实列支，无需限定比例，但印章、证照等仍需共管。退出安排在达到约定的退出条件时，住宅地块需要模拟清算退出。住宅地块的模拟清算退出要考虑诸多问题，是整个项目中牵连面最广的一个问题。首先是住宅地块的模拟清算问题，如本文第三部分“地价分摊”所言，住宅地块模拟净利润要依据住宅地块分摊的地价作为增值税、土增税、所得税的计税基础，在计算前述税种时税前扣除。其次是退出时点问题，不同的退出时点对退出安排有非常大的影响，因为需要考虑退出时是否具备足够的现金流收回住宅操盘方的应分配利润以及投资本金（股权和债权形式的投入），退出时住宅项目部是否已确认收入并结转利润等问题。再次是退出时的安排，住宅地块未售部分物业如何处理、工程款项是否已结算及付款、土增税的税务清算是否完成、股转回转给留存方的具体安排等问题。最后还有退出后的安排，涉及到已售商品房的集中交付、售后维保、诉讼处理、委派员工的安置等问题。总结本文浅显地讨论了同一个项目公司名下，住宅和商业地块划分权益由合作双方操盘开发，各自享有权益、承担风险的合作原则和主要模式。除了前文提到要点外，其实项目公司的融资安排、盈余资金使用、合作双方的债务风险如何隔离等，也属于需要重点关注的问题，考虑到篇幅有限，留待有机会时再讨论。