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浅议现代商业综合体基本特征发布时间：2013-03-21作者：李海龙来源：万达商业规划院建筑二所近年来，随着城市化进程的加快，商业综合体的迅猛发展使得当下中国城市已经到了无综合体不欢的地步。以万达商业综合体为例，截止到2012年底，万达集团拥有已开业的万达广场66家、五星级或超五星级酒店38家、影城453家、百货商场57家，而正在建设中的万达广场仍有50多座，此外还有长白山、西双版纳、大连金石等巨型旅游地产，以及武汉中央文化区、文化旅游城等。商业综合体为社会集中创造了五大效益：带动产业结构调整、有效拉动消费需求、完善城市区域功能、创造大量就业岗位、创造持续巨额税源。总得来说，现代商业综合体存在以下主要特征：第一、复合化现代商业综合体功能的复合化已经常态化。举例来说，在综合体功能构成方面，众多开发商越来越注重酒店+地产模式。根据2013年1月中国旅游饭店业协会公布的最新五星级酒店名录显示，全国五星级酒店已达651家，各地待建、在建及刚建完的按照五星级标准设计的酒店项目约有500家（图1）。笔者认为主要有以下原因，第一，开发商看准了酒店业的发展空间；第二，为了打造多元化的地产王国，丰富自家综合体的物业类型；第三，为了在拿地时增加祛码、满足政府对星级酒店开发的渴望。同时还可以合理避税，有利于开发商融资，有利于提升住宅及综合体中其他可售面积的价格。已开业数拓展计划到2015年150120到2014年80H到2014年I150i1JH端IIJ万达绿地碧桂园恒大富力佳兆业图1六大开发商酒店概况（资料来源：赢商网http:WWw.WinShang.COmzt2012jddc）在商业综合体业态方面，以杭州万象城的三层平面（图2）为例，一条主动线串联了传统的百货与商铺，也含有休闲类如影院与溜冰场等业态。辅助性公共设施与服务有，母婴室、孩童洗手间、停车、无障碍设施等，业态业种的符合度极度齐备。杭州万象城三层平面业态（资料来源：赢商网http"www.WinShang.COm）第二、娱乐化商业设施内设置剧场、电影院以及其他可以让客人乐在其中的娱乐设施，可以给商业设施带来巨大的魅力，由此推进商品的销售和餐饮服务的发展。以奥普商业中心为例（图3）,该商业中心从空中俯瞰呈正方形，各条边上设置有四条商业街以及购物中心和广场等。它们围绕着中央的室内主题乐园铺设开来，在正方形的四个角上各有一个大型百货商店。在简洁明快的平面设计上，各购物中心根据功能需要使用直线型或曲线形建筑，创造出各自独特的主题和设计意图，这些都赋予商业中心强烈的个性特色。图3美国奥普商业中心（来自于建筑设计资料集成，日本建筑学会编）第三、商业空间的魅力化在商业设施中创造出具有独特魅的空间，创造出一个可以让顾客感受到舒适性、独特性的内部空间，可以让商业设施具有自身鲜明的特色，能够吸引更多的顾客。参见图4,图5。图4广州太古汇内部空间（图片来源：自摄）图5深圳京基KKInaI1内部空间（图片来源：自摄）第四、周边环境融为一体荷兰的著名建筑师乔.克嫩说，建筑绝不只是单一存在的个体，它与构成自然的许多秩序一样，也是庞大的秩序中的一个。以往的商业设施注重设施内部的设计，与外界空间完全封闭。现在有许多大型商场开始打破这种封闭的空间，积极地利用周边的环境，力图给人一种开放、明朗的感觉。特别是坐落于海滨地区的商业设施，将美丽的海景、广阔的蓝天与人工建筑有机地结合在一起，给人一种在钢筋丛林中难得感受到的特殊体验，不仅使商业设施本身更具有魅力，而且也使建筑物本身成为了美丽海滨景色的一部分。参见图6,图7。图6泉州万达广场滨水空间（图片来源：自摄）图7泉州万达广场滨水空间（图片来源：自摄）第五、再生化（修复,循环利用）由于社会目的、需求功能发生变化而被淘汰的建筑物可以通过修复、更新，将它们作为新的建筑重新投入使用。将现存的建筑物通过再利用变成商业设施，主要是要赋予商业空间一种历史的厚重感。城市和人一样，也有记忆，因为它有完整的生命历史。以上海新天地为例，地段改造采用了“存表去里”的方式，即对保留建筑进行必要的维护、修缮，保留建筑外观和外部环境，对内部进行全面更新，以适应新的使用功能。把原来的居住功能改造成为具有国际水准的商业、餐饮、娱乐、文化等多功能休闲步行街。拆除一部分老房子，开辟绿地和水塘，美化环境。参见图8,图9。图8上海新天地总体鸟瞰（图片来源：自摄）图9上海新天地（图片来源：自摄）设计作为第三产业，特点是附加值高。在商业空间设计领域，这一原则同样适用。市场可以不景气，但消费欲望永远没有不景气，成功的设计，能让消费者在购物中得到无限满足。一个好的概念加上一个优秀的设计可以让商业空间的价值实现最大化。通过总结现代商业综合体的基本特征，有利于商业地产建筑师们梳理总结并提升规划设计理念。